La brecha generacional en el acceso a la vivienda se amplía en España. Mientras que en 2006 el 56% de los menores de 30 años era propietario de una vivienda, hoy ese porcentaje se ha reducido prácticamente a la mitad. En cambio, entre la población mayor de 65 años, la tasa de propiedad se mantiene estable, en torno al 90%. Esta desigualdad se acentúa por la contención salarial: entre 2008 y 2024, la renta anual neta de los jóvenes de hasta 29 años ha aumentado un 30%, frente al 58 % registrado entre los mayores de 65.
A estos factores se suma una tasa de desempleo juvenil estructuralmente elevada —entre 8 y 14 puntos porcentuales por encima de la media general en la última década—, así como la desconexión creciente entre los salarios y los precios de la vivienda. Según los datos de Sociedad de Tasación, entre 2014 y 2024 el precio de la vivienda nueva ha subido un 51,9%, el de la usada un 35,1% y el del alquiler un 91,4%, mientras que la variación salarial ha sido del 26,5%.
Estas son algunas de las conclusiones recogidas en el análisis elaborado por Sociedad de Tasación sobre las tendencias y retos del mercado residencial para la segunda mitad de 2025. El estudio se basa en variables macroeconómicas e inmobiliarias procedentes de organismos oficiales, fuentes propias y externas integradas en su plataforma de información inmobiliaria.
Demanda activa y precios al alza
El informe destaca que el mercado residencial español atraviesa un ciclo expansivo, sostenido por una demanda sólida, oferta limitada, precios en aumento y fundamentos económicos estables. En el primer cuatrimestre del año, las compraventas de vivienda crecieron un 15% interanual, y la concesión de hipotecas lo hizo un 18%. La relación entre compraventas e hipotecas se situó en el 67% al cierre del primer trimestre, en un entorno de financiación más accesible y con la morosidad en mínimos históricos, cercana al 2%.
La actividad está impulsada por tres factores principales: la progresiva relajación de los tipos de interés por parte del BCE, con previsiones de situarse por debajo del 2% a finales de año; el peso del comprador extranjero, que supone en torno al 15% de las operaciones a nivel nacional y más del 30 % en Baleares, Canarias y Alicante; y la presión estructural derivada de las proyecciones demográficas. Según el INE, España alcanzará los 23 millones de hogares en 2039, concentrándose el 54% de los nuevos en siete provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Alicante y Murcia.
La producción de vivienda nueva no alcanza los niveles necesarios para cubrir la demanda existente. Aunque el número de visados de obra nueva creció un 19% interanual en el primer trimestre de 2025, los niveles siguen siendo insuficientes. Esta escasez continúa presionando al alza los precios: en junio, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó los 3.151 euros por m2, máximo histórico de la serie, tras un aumento del 7,5% interanual. Sociedad de Tasación prevé cerrar el ejercicio con un nuevo récord: 3.291 euros por m2, lo que supondría un incremento anual del 8,7%. En términos absolutos, una vivienda nueva de 100 m2 costaría de media 329.100 euros.
Dos velocidades en el acceso a la vivienda
El análisis identifica dos bolsas de demanda diferenciadas: una solvente, compuesta por compradores de reposición, inversores y extranjeros, que impulsa la actividad y sostiene el ciclo alcista; y otra excluida del mercado de compraventa, integrada por jóvenes, nuevos hogares e incluso clases medias, que cada vez encuentran más barreras también en el alquiler.
Solo uno de cada cuatro ocupados percibe ingresos superiores a la media salarial (26.948 euros brutos anuales), y el número de trabajadores con más de un empleo ha crecido un 30% desde la pandemia. La pérdida de poder adquisitivo, frente a un incremento sostenido del precio de la vivienda, limita de forma estructural la capacidad de acceso.
Consecuencias socioeconómicas y medidas para abordar el problema estructural
La dificultad de acceso a la vivienda está provocando cambios en la estructura social. La edad media de emancipación ha subido hasta los 30 años, cuatro por encima de la media europea, y los nacimientos han caído un 24% entre 2015 y 2023. Simultáneamente, se intensifica el traspaso de riqueza entre generaciones como única vía de acceso: en 2024 se registraron 199.448 donaciones ante notario, la cifra más alta desde 2007, con un crecimiento interanual del 15%.
Entre las soluciones planteadas, Sociedad de Tasación menciona la movilización de suelo público mediante fórmulas concesionales, el impulso de vivienda protegida, el reinicio de desarrollos urbanísticos paralizados, la revisión de la ley de suelo para aportar mayor seguridad jurídica, la adaptación del producto residencial a la demanda actual y el apoyo al acceso de los jóvenes a la primera vivienda mediante programas como los avales ICO o ayudas específicas.