Los valores del capital en los principales mercados residenciales europeos han vuelto a cifras positivas en 2025, según el informe Patrizia Insight – European Residential Markets. Tras la caída del 14% registrada en 2023, el segundo trimestre de este año muestra un repunte generalizado, aunque con diferencias crecientes entre ciudades: las situadas en el cuartil superior registraron un incremento del 13% interanual, frente al 3% de las del cuartil inferior.
Marcus Cieleback, chief urban economist en Patrizia, señaló que la señal más relevante es que todos los mercados han superado sus mínimos y vuelven a terreno positivo. No obstante, ha advertido de que los factores locales son cada vez más determinantes para la rentabilidad. “El rendimiento de la inversión residencial ya no depende únicamente de los movimientos generales del mercado de capitales, sino de los fundamentos de cada ciudad y de las características de los activos”, ha explicado.
El informe subraya que el tamaño de una ciudad no garantiza su liquidez inversora. El City Ranking de Patrizia, basado en 28 indicadores de mercado, innovación, conectividad y calidad de la ubicación, muestra que las 10 ciudades más atractivas han concentrado el 45% de las transacciones residenciales desde 2019, pese a representar solo el 24% de la población urbana europea.
A nivel de activos, la eficiencia energética ya se refleja en los precios. En Alemania, los inmuebles con certificación EPC A/A+ alcanzan un valor un 5-6% superior al de viviendas con calificación D, mientras que los edificios con calificaciones más bajas (F-H) se comercializan con descuentos de alrededor del 2%. En Múnich, la mejora de un inmueble desde una certificación G/H hasta B puede suponer un incremento de hasta 5 euros por metro cuadrado al mes en el alquiler.
La asequibilidad es otro de los factores clave analizados. Patrizia ha desarrollado el índice Net Rental Stress Ratio, que mide el esfuerzo que realizan los hogares para afrontar el alquiler neto en relación con su poder adquisitivo. El indicador revela contrastes dentro de las mismas ciudades: en Bruselas, por ejemplo, el distrito de Evere refleja una situación de tensión, mientras que Watermael-Boitsfort mantiene una posición más resiliente.
En el ámbito de la inversión transfronteriza, la actividad continúa concentrada en determinados mercados. En el primer semestre de 2025, los inversores estadounidenses representaron el 51% del capital internacional destinado al residencial europeo. El Reino Unido atrajo el 43% de esos flujos, seguido de Alemania.
De cara al futuro, el informe identifica tres palancas estratégicas para los inversores: priorizar ingresos estables, diversificar tanto entre distritos urbanos como entre ciudades, y apostar por segmentos emergentes como las viviendas unifamiliares en alquiler o las residencias de estudiantes, que colocan a España como destino predilecto de inversión. En este último caso, Madrid, Milán, Copenhague y Berlín se mantienen como los mercados más consolidados, mientras que ciudades más pequeñas como Valencia, Turín o Poznan también ganan atractivo aunque requieren estrategias más selectivas.
Según Marcelo Cajias, director de Estrategia de Inversión e Inteligencia de Datos en Patrizia, “el mercado entra en una fase más granular y diversa. La clave para obtener rendimientos superiores a largo plazo está en la estabilidad de ingresos, la diversificación y la adopción de nuevos segmentos residenciales que alcanzan escala institucional”.