El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado oficialmente el Plan RESIDE, que sustituye al Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019 y establece un nuevo marco para las viviendas de uso turístico (VUT). La normativa endurece de forma significativa las condiciones para abrir pisos turísticos en edificios residenciales, pero al mismo tiempo introduce una novedad: la posibilidad de que bloques completos pasen a dedicarse íntegramente a este uso.
El cambio más visible es la prohibición de VUT dispersas dentro de la almendra central. A partir de ahora, ya no podrán autorizarse viviendas turísticas en bloques de vecinos, ni siquiera en planta baja, salvo que el edificio se destine en su totalidad al uso turístico. Fuera del centro histórico, las VUT solo podrán ubicarse en bajos o primeras plantas con acceso independiente desde la calle.
Otra de las novedades es que el plan contempla la rehabilitación integral de edificios obsoletos o catalogados para destinarlos a uso turístico durante un plazo máximo de 15 años, tras el cual deberán volver a uso residencial. El cambio de uso de residencial a turístico no es inmediato: el expediente urbanístico debe tramitarse ante el Ayuntamiento y puede prolongarse entre 8 y 12 meses, en función de la complejidad del edificio y de los informes técnicos requeridos. Durante ese proceso, además, se exige una rehabilitación integral que garantice el cumplimiento de la normativa de accesibilidad, seguridad y eficiencia energética.
Según un estudio difundido por el PSOE, la nueva normativa permitiría reconvertir hasta el 73% de los bloques de la almendra central en alojamientos turísticos, siempre que se tramite el cambio de uso y se cumplan las condiciones técnicas exigidas. Esto supone un giro respecto al PEH de 2019, que impedía este tipo de operaciones y solo contemplaba VUT dispersas bajo condiciones estrictas como accesos independientes o límites porcentuales dentro de cada edificio.
En la práctica, el nuevo modelo endurece las restricciones para los pequeños propietarios, que ya no podrán destinar su vivienda a uso turístico en gran parte del centro. Sin embargo, abre una vía para los grandes operadores que puedan adquirir y rehabilitar edificios completos, algo que antes no era posible. El Ayuntamiento defiende esta estrategia como una forma de ordenar y concentrar la actividad turística en inmuebles específicos, evitando la convivencia conflictiva entre turistas y residentes en un mismo bloque.
El debate se enmarca en un contexto de fuerte presión sobre la vivienda en Madrid. Datos de Inside Airbnb muestran que, aunque más del 60% de los anuncios de VUT en la capital corresponden a particulares con una sola vivienda, alrededor del 30% ya están gestionados por multihosts o empresas con varias decenas de pisos. La tendencia apunta hacia una creciente concentración en manos de grandes operadores, fenómeno más avanzado en ciudades como Barcelona, donde cerca del 40% del mercado está controlado por gestoras profesionales.
El Plan RESIDE refuerza además el régimen sancionador, con multas de entre 30.000 y 190.000 euros por incumplimientos, y otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de vetar nuevas VUT en sus edificios con el respaldo del 60% de los vecinos.
¿Equilibrio residencial y turístico?
Con esta normativa, Madrid busca equilibrar el impacto del turismo urbano con la protección de la vivienda residencial, aunque el margen que se abre a los bloques turísticos completos plantea interrogantes sobre la disponibilidad futura de viviendas en el centro y el papel de los grandes inversores en el mercado.
El texto publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid delimita de forma concreta los ejes afectados, incluyendo vías como Reina Victoria, Manuel Becerra o General Lacy, lo que implica que en todo ese perímetro histórico se prohíbe de manera estricta la apertura de VUT dispersas.
El plan también prohíbe la reconversión de locales comerciales en viviendas turísticas, con el objetivo de proteger el tejido de comercio de proximidad en el centro histórico y en los ejes terciarizados de la ciudad.
En paralelo, se contemplan incentivos urbanísticos para transformar oficinas en viviendas, medida que busca compensar la reducción del parque residencial en el centro y que refuerza la estrategia de diversificación de usos urbanos.
La Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM) ha valorado positivamente la aprobación de la norma, al considerar que supone un paso hacia un modelo de turismo urbano más ordenado y sostenible.
No obstante, varias asociaciones vecinales han alertado del riesgo de deslocalización del fenómeno VUT hacia barrios periféricos como Tetuán, Latina, Puente de Vallecas o Carabanchel, donde temen que la presión sobre la vivienda vuelva a intensificarse.
Además, el Ayuntamiento ha confirmado que la norma tendrá efectos sobre los expedientes aún en tramitación, de modo que las solicitudes de licencia que no cuenten con aprobación definitiva deberán adaptarse al nuevo marco del Plan RESIDE. Según cálculos municipales, la medida permitirá recuperar hasta 1.500 viviendas que actualmente estaban destinadas a uso turístico sin regularizar o en proceso de legalización.