Mª Isabel Calvo Carreño
GARRIGUES
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de julio de 2017
Mediante una escritura se otorga un acta de finalización de obra, subsanada por otra, que se presenta a inscripción. La registradora suspende la inscripción por falta de identidad entre las coordenadas georreferenciadas de la certificación catastral protocolizada y las que debieran resultar de la edificación cuyo final de obra se declara, dada la diferencia de superficie entre la parcela catastral –177 m2– y la superficie de la parcela ocupada por la edificación –184,70 m2–.
Se recurre la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que desestima el recurso sobre la base de los siguientes extremos:
- Se pretende la constancia registral de un acta de finalización de obra, de la que se aportan las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, acompañando certificación catastral descriptiva y gráfica de la que se obtiene la geometría catastral de la edificación.
La registradora opone como defecto la falta de identidad entre las coordenadas georreferenciadas de la certificación catastral protocolizada y las que debieran resultar de la edificación cuyo final de obra se declara, dada la diferencia de superficie entre la parcela catastral –177 m2– y la superficie de la parcela ocupada por la edificación –184,70 m2–.
- Son hechos relevantes para la resolución de este expediente:
– En el Registro consta la edificación declarada en construcción con una superficie ocupada de suelo de 187,70 m2 sobre un solar de 198,86 m2.
– En el acta de finalización de obra no hay referencia alguna a las coordenadas de la porción de suelo, considerando que el otorgamiento del acta es anterior a la Ley 13/2015. Tampoco se realiza ninguna modificación descriptiva de la edificación declarada ni del solar en el que se ubica.
– La certificación catastral que se acompaña expresa una superficie gráfica de parcela de 177 m2.
- La Ley 13/2015 establece que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
La Resolución de 26 de octubre de 2015, dictada conjuntamente por la DGRN y la Dirección General del Catastro establece que
en caso de inscripción de edificaciones o instalaciones habrá de remitirse también por los registradores al Catastro las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas.
En el caso de edificaciones cuya geometría conste previamente en la cartografía catastral el registrador podrá tomar las coordenadas directamente de la Sede Electrónica del Catastro utilizando el servicio habilitado para ello.
Además,
dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca, solo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.
Por otra parte no ha de olvidarse que
la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, aun cuando habrá de ser comunicada al Catastro, no afecta al concepto ni al proceso de coordinación geográfica entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de finca coordinada o no coordinada se predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan estar ubicados en el interior de la finca y de las titularidades que recaigan sobre ella.
- En el supuesto de este expediente, se cumple con lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria al aportarse certificación catastral de la que pueden obtenerse las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, pudiendo el registrador obtener las mismas de la Sede Electrónica del Catastro.
La cuestión principal que se plantea es la de si para inscribir la edificación es defecto la falta de coincidencia entre la superficie ocupada por ella según la descripción literaria que figura en el título y en el Registro y la que resulta de las coordenadas catastrales aportadas.
Según la certificación catastral aportada, la parcela tiene una superficie gráfica de 177 m2 ocupando la edificación la totalidad de dicha parcela. Según Registro, la superficie ocupada de suelo es de 184,70 m2 sobre un solar de 198,86 m2, por lo que
no existe correspondencia entre la superficie expresada en la descripción registral de la edificación y la que resulta de las coordenadas aportadas, sin que la falta de correspondencia pueda salvarse por algún elemento descriptivo no computado según la normativa catastral, que se dedujese de la misma documentación. Por tanto, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de los 184,70 m2 ocupados por la edificación.
Por lo tanto, no pudiéndose obtener de la sede del Catastro las coordenadas de la superficie de los 184,70 m2 ocupados por la edificación y sin que se haya efectuado ninguna rectificación de dicha superficie de parcela ocupada en términos coincidentes con las aportadas, las coordenadas exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria habrán de ser aportadas al Registro por el interesado, tal y como indica la registradora en su calificación.
- Distinta es la cuestión de si sería necesario también proceder a la previa georreferenciación de la finca en la que se ubica la edificación, a efectos de comprobar que la misma se encuentra ubicada dentro de la finca y considerando especialmente las diferencias descriptivas existentes con la parcela catastral cuya representación gráfica se acompaña.
A este respecto, la Resolución - Circular de 3 de noviembre de 2015 de la DGRN señaló que
cuando conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
La razón de dicha exigencia es que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite.
El cumplimiento de la exigencia de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar dicho análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca. Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
En este caso, la calificación se limita a poner de manifiesto una mera falta de coincidencia de la finca registral con la situación catastral de las fincas y a exigir que se dé cumplimiento a los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria, pero no se expresan dudas fundadas de que la edificación se encuentre ubicada efectivamente en la finca registral, no resultando formulada con claridad en la calificación la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, motivo por el que no puede entenderse exigible en este caso.
Nº 88 – Septiembre - Octubre 2017
