Coordinado por Mª Isabel Calvo Carreño
Elaborado por Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de febrero de 2019
Se dictó un decreto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria conforme al cual, una vez declarada desierta la subasta, se adjudicaron las tres fincas ejecutadas al actor por la cantidad debida por todos los conceptos, cantidad que representaba un porcentaje inferior al 50% del valor de tasación de cada una de las fincas.
Presentado el decreto a inscripción, el registrador la suspendió conforme a lo dispuesto en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 20 de septiembre de 2017, a los artículos 1, 18 de la Ley Hipotecaria, 100 del Reglamento Hipotecario, 651, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Recurrida la nota de calificación, la DGRN desestimó el recurso sobre la base de los siguientes extremos:
– El registrador se opone a la inscripción al entender que la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de hacerse de forma conjunta con otros preceptos del mismo cuerpo legal, conforme a la doctrina de este Centro Directivo. Ello significa que, no tratándose de una vivienda habitual (como en este caso), aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca.
– El caso objeto de este expediente es semejante al que se analizó en la Resolución de 20 de septiembre de 2017 y, conforme a lo que en ella se sostuvo (que ha sido reiterado en otros fallos posteriores, de 16 de febrero, 20 de abril, 6 de septiembre, 26 de octubre y 15 de noviembre de 2018), habrá de resolverse el presente recurso.
– Respecto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de la DGRN que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado y de cumplir sus resoluciones firmes, pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquéllas que pretendan su acceso al Registro.
La inscripción de las resoluciones judiciales queda supeditada a la previa comprobación de los extremos aludidos en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
– La privación de la titularidad de una finca como consecuencia de la ejecución de la hipoteca que la grava solo puede llevarse a cabo por los trámites de alguno de los procedimientos regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria. En este caso, el acreedor
: ejecutante ha optado por utilizar la vía de ejecución directa sobre bienes hipotecados (artículo 129.1 a).
El Tribunal Constitucional, en su Sentencia número 113/2011, de 19 de julio, afirma que
la ejecución hipotecaria se caracteriza por la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades de oponerse mediante la formulación de excepciones. Por ello, dicho procedimiento, solo se reconocerá si se respetan una serie de garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución. Entre esas garantías fundamentales está la de que la adjudicación, en caso de que la subasta quede desierta, se haga al ejecutante por una cantidad que respete unos porcentajes mínimos del valor de tasación de la finca hipotecada.
Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado y
el registrador debe, incluso con más rigor que en el procedimiento declarativo ordinario,
rechazar el acceso al Registro de la adjudicación. Esta función calificadora no permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia,
pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.
– El
artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece: “
Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien”.
– Con base en los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil,
la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado. En efecto, admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado) y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte y el enriquecimiento injusto de la otra.
El legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí establece para los muebles en el artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “
Si en el acto de la subasta no hubiera ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación”.
Otra muestra de que el legislador ha querido respetar este equilibrio de intereses en el procedimiento de subasta se puede observar en lo establecido en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta. En su apartado cuarto se ocupa de aquellos casos en los que las posturas presentadas sean inferiores al 70% del valor de subasta; en particular, ofrece al ejecutado la posibilidad de presentar un tercero que ofrezca una postura superior a ese límite y, en su defecto, atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 70% de su valor de tasación y a la mejor postura. El último párrafo del citado artículo 670.4 prevé la posibilidad de aprobar el remate por una cantidad inferior: “
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. […]”. Esta norma especial, prevista por el legislador para circunstancias extraordinarias y con una serie de garantías específicas, conforme a la doctrina reiterada de la DGRN, debe integrarse igualmente para el supuesto del artículo 671, por lo que en esta hipótesis será preciso que se dé cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 670.4.
– Aunque la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20 de abril de 2014 consideró que las disposiciones legales reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en este caso (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva 13/93 cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones,
todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la legislación procesal e hipotecaria española (en especial, las recogidas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social)
van en la línea de conseguir un mayor equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria. [ ]
N.º 98 – Mayo 2019
