Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de julio de 2017
Se presenta a inscripción un testimonio de un auto judicial recaído en expediente de dominio-exceso de cabida, en el que se declara la superficie superior de una finca. El registrador deniega la inscripción por no coincidir la superficie que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca con la superficie determinada en el expediente de dominio. Considera además el registrador que la inscripción del exceso de cabida implica una declaración de la ampliación de la obra existente, por lo que sería preciso el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigibles para la inscripción de este tipo de actos jurídicos y de las obligaciones fiscales correspondientes.
La calificación registral se recurre ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que desestima el recurso sobre la base de los siguientes puntos:
- La finca registral consta inscrita con 60 m2 de suelo y 24 m2 En el auto que resolvió el expediente de dominio, tramitado conforme a la normativa anterior a la Ley 13/2015, se establece que la finca tiene 219 m2 de suelo y 109,75 m2 edificados, sin especificar en cuántas plantas ni la superficie de cada una. Se acompañó una certificación catastral conforme a la cual la finca tiene 267 m2 de suelo y 228 m2 construidos.
El registrador (a) deniega la inscripción del aumento de superficie del suelo por entender que para inscribir excesos de cabida superiores a la quinta parte es necesario, incluso en expedientes de dominio y por su analogía con las inmatriculaciones, acompañar, tras la Ley 13/1996, certificación catastral coincidente y en este caso existen diferencias de medición entre la certificación catastral de la finca y el auto aprobatorio del expediente de dominio y (b) deniega la inscripción del aumento de superficie construida por entender que es necesario proceder a la declaración de una ampliación de obra nueva cumpliendo todos los requisitos urbanísticos para ello en la legislación del suelo estatal y autonómica y en la Ley de Ordenación de la Edificación.
- Conforme a la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, todos los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados de supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución definitiva conforme a la normativa anterior. En este caso, el expediente de dominio se inició antes de la entrada en vigor de la Ley indicada, por lo que resulta aplicable la regulación anterior a la misma. Igualmente le resulta aplicable la doctrina de la DGRN al interpretar y aplicar esa normativa anterior.
Es cierto que con relación a los expedientes de dominio el Reglamento Hipotecario tan solo preceptúa que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio, entre otros, sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y gráfica. Pero la superior jerarquía de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento Hipotecario de los excesos de cabida superiores a la quinta parte de la cabida inscrita como supuestos análogos a la inmatriculación, en los que sí se exige la certificación catastral, conduce a concluir la necesidad de su aportación en aquellos supuestos en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la quinta parte de la cabida inscrita, como ocurre en este caso. En este sentido, procede confirmar el primer defecto de la nota de calificación. Ahora bien, dado que el documento se ha presentado una vez que se encuentra en vigor la Ley 13/2015, de 24 de junio, debe matizarse la doctrina expuesta a la luz de los nuevos preceptos que ésta introduce relativos a las rectificaciones de descripción de las fincas.
Tras la derogación de la Ley 13/1996 por la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, el contenido de dicha exigencia se ha trasladado a los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria, de manera que en la inmatriculación que se pretenda al amparo de dichos preceptos, la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica sigue siendo requisito propio de la inmatriculación, así como instrumento imprescindible para incorporar la representación gráfica de
N la finca a los libros del Registro y requisito esencial para practicar la primera inscripción de una finca en los libros del Registro.
- Por lo que respecta a las modificaciones descriptivas, a partir de la reforma operada por la Ley 13/2015 en los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, cobra especial relevancia la representación gráfica georreferenciada de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble.
Por otra parte, cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015 dispone que quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley, ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada. Por lo tanto, la regulación del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario relativa a los excesos de cabida en la que se incluía la asimilación a los supuestos de inmatriculación en la que se basaba la doctrina antes expuesta, resultará actualmente inaplicable a los nuevos procedimientos.
Aunque las previsiones legales tienen como objetivo que todo documento pueda llegar al Registro con una representación gráfica catastral y se alcance así la coordinación gráfica, también se prevé la posibilidad de que esta coordinación se alcance con posterioridad a la inscripción de la operación correspondiente, de manera que puede aportarse una representación gráfica alternativa, excepto en los supuestos de inmatriculación de fincas al amparo de los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria.
En el presente caso, en el que el p
rocedimiento para la rectificación descriptiva de la finca se ha tramitado conforme a la legislación anterior, pero se ha presentado bajo la vigencia de la nueva redacción legal, el defecto podrá subsanarse, bien efectuando la correspondiente alteración catastral en términos coincidentes con la descripción que resulta del título o bien mediante la aportación de una representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, para cuya inscripción deberá cumplirse lo previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
- Respecto al segundo defecto, es cierto que la escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de edificaciones para su constancia registral. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
Aun cuando el auto judicial es título formalmente hábil para obtener la inscripción de un aumento de superficie construida,
en el presente caso, con la simple documentación presentada no constan acreditados diversos extremos necesarios, por ejemplo, y de modo destacado, si la inscripción de la mayor edificación se pretende conseguir acreditando su adecuación a la legalidad urbanística o simplemente la prescripción de las acciones para la posible demolición de edificaciones ilegales antiguas (aportando los documentos necesarios en cada caso). Tampoco consta especificado si la edificación tiene una solo planta o varias y, en tal caso, cuál sea la superficie de cada una y la ocupada por la edificación, con las coordenadas de referenciación geográfica; ni consta acreditado si le resultan o no aplicables los requisitos exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación para su constancia registral.
En el presente caso, en la certificación catastral descriptiva y gráfica consta una superficie (de suelo y construida) distinta de la que consta en el título. Dadas las diferencias existentes entre la descripción de la finca y de la edificación según el título respecto de la que resulta de la certificación catastral, no queda acreditada la correspondencia entre ambas, por lo que dicha certificación catastral es inhábil para acreditar la antigüedad de la edificación. Por lo tanto, también se confirma el segundo defecto, una vez matizado por el registrador en su informe.
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Nº 88 – Septiembre - Octubre 2017
