La región de Madrid ha reforzado su liderazgo en el mercado inmobiliario español durante los nueve primeros meses de 2026, con una inversión de 6.471 millones de euros, frente a los 3.679 millones del mismo periodo del año pasado, según las estimaciones preliminares de Iberian Property. El avance, cercano al 76%, ha superado el crecimiento del conjunto de España, donde la inversión ha pasado de 10.226 millones a 13.998 millones de euros, un 37% más.
La cuota madrileña sobre el total nacional ha aumentado así del 36% al 46%, diez puntos porcentuales más en un año. El volumen acumulado hasta septiembre ya supera en torno a un 34% el registrado por la región en todo 2025, cuando alcanzó los 4.815 millones de euros.
La actividad también ha ganado intensidad a medida que ha avanzado el año. Madrid ha anotado 1.851 millones de euros en el primer trimestre, 2.118 millones en el segundo y 2.501 millones en el tercero. Este último ha sido el periodo de mayor inversión de 2026 hasta la fecha, lo que apunta a que el dinamismo del mercado se ha mantenido después de las grandes operaciones del primer semestre.
Vivienda y retail concentran la inversión
El segmento residencial ha sido el de mayor peso en Madrid entre enero y septiembre, con 2.642 millones de euros, el 41% del total. Le ha seguido el retail, con 1.763 millones y una cuota del 27%, mientras que las oficinas han captado 1.351 millones, el 21% de la inversión regional. Los hoteles han sumado 382 millones, la logística 256 millones y los activos alternativos, 77 millones.
En conjunto, el residencial y el retail han reunido cerca de 4.400 millones de euros, el 68% del volumen madrileño. Los datos reflejan el peso de las carteras de vivienda y de los centros comerciales consolidados en la actividad inversora, a los que se ha sumado una contribución destacada de las oficinas. Hoteles y logística han tenido una participación menor, aunque también han registrado operaciones relevantes.
La mayor transacción del periodo ha sido la compra de Fidere por parte de Brookfield a Blackstone, valorada en 1.050 millones de euros en los datos de Iberian Property. A continuación se ha situado la venta de seis centros comerciales de una cartera española más amplia a Norges Bank Investment Management y Sonae Sierra. Iberian Property atribuye un valor estimado de 1.000 millones de euros a los seis activos madrileños incluidos en la operación, una de las principales transacciones del año en el segmento retail.
La inversión residencial también se ha apoyado en la adquisición por parte del Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP) de una cartera de unas 2.300 viviendas de Ares Management, valorada en 690 millones de euros. Las operaciones de Fidere y HOOPP muestran la incidencia de las grandes carteras residenciales en el volumen regional, junto con el interés por activos comerciales que generan rentas.
Las grandes operaciones protagonizan el mercado
Las cinco mayores transacciones recogidas en los datos de Iberian Property para el periodo han sumado unos 3.330 millones de euros, alrededor del 51% de la inversión registrada en Madrid. Además de Fidere, los seis centros comerciales y la cartera residencial de HOOPP, la lista incluye la compra de Islazul por Castellana Properties a Henderson Park y Eurofund por 340 millones de euros, así como la adquisición por Rivoli Asset Management de una participación del 50% en Xanadú, propiedad de Nuveen Real Estate, por 250 millones.
La concentración de inversión en estas grandes operaciones ha sido uno de los rasgos del periodo. A la vez, el conjunto de transacciones ha abarcado activos de distintos tamaños y segmentos, desde edificios de oficinas y hoteles hasta residencias de estudiantes, instalaciones logísticas y carteras de vivienda en alquiler.
En oficinas, Square AM ha comprado Omega Business Park por 104 millones de euros, Grupo Insur ha adquirido La Sierra Business Area por 81 millones e IBA Capital Partners se ha hecho con el edificio MBOne, propiedad de Grosvenor, por 85 millones. En el ámbito hotelero, Hotei Properties ha vendido el hotel Nômade Madrid a GS Bacares Iberia por 105 millones de euros. También ha destacado la adquisición por Meridia Capital de un activo de flex living de 977 unidades en Carabanchel, vendido por un vehículo participado por Bain Capital, Momentum REIM y Episode, por 130 millones.
El segmento de vivienda en alquiler para explotación posterior —build-to-rent— ha sumado otras dos operaciones relevantes en septiembre. Starwood Capital ha adquirido a Nuveen Real Estate las carteras Stay by Kronos Berrocales y Alcalá de Henares por 130 millones y 50 millones de euros, respectivamente, con un total conjunto de 1.154 viviendas. La inversión en alojamiento para estudiantes también ha estado presente, con la compra por Westwind Capital de una residencia de 837 camas junto a la Universidad Politécnica de Madrid a Merkel Capital por 90 millones.
Las operaciones muestran un mercado en el que las grandes carteras conviven con transacciones de activos individuales y formatos residenciales especializados. La actividad se ha extendido así a oficinas, hoteles, logística, residencias de estudiantes, flex living y vivienda en alquiler, además de las principales operaciones residenciales y de retail.
Madrid amplía su ventaja sobre el resto de España
El aumento del peso madrileño destaca frente a la evolución de otros mercados españoles. Cataluña ha captado 2.405 millones de euros entre enero y septiembre, frente a los 1.533 millones del mismo periodo de 2025, y ha elevado su cuota nacional del 15% al 17%. Andalucía ha registrado 708 millones, por debajo de los 901 millones de un año antes, mientras que la Comunidad Valenciana ha sumado 393 millones, frente a 628 millones.
El País Vasco ha aumentado su inversión de 222 millones a 541 millones de euros y las Islas Baleares han pasado de 238 millones a 361 millones. Con 6.471 millones, Madrid se ha situado muy por delante de Cataluña, el segundo mercado regional, y ha superado en más de dos veces y media su volumen. Su cuota ha crecido mientras también lo hacía el conjunto del mercado español, lo que refleja que el avance de la región ha sido superior al de la inversión nacional.
Con 6.471 millones de euros acumulados al cierre de septiembre, Madrid afronta el último trimestre del año con un volumen de inversión ya superior al de todo 2025. Las grandes carteras residenciales, las operaciones de referencia en retail y la actividad en otros segmentos inmobiliarios han convertido a la región en el principal motor del mercado español durante este año.