El envejecimiento de la población y la escasez de alojamientos y servicios adaptados están llevando el healthcare y el senior living al mercado institucional inmobiliario. Sin embargo, convertir esa necesidad en una oportunidad de inversión viable exige coordinar mejor los activos, la operación y la infraestructura asistencial.
Estas cuestiones centraron un Investor Talk organizado por Iberian Property en el estand de Barcelona Catalonia durante Expo Real 2026. Scott L. Eckstein, director gerente de Active Living International, y Yeliz Bicici, directora de operaciones de Aedifica, analizaron la evolución del alojamiento para mayores en Europa y las posibilidades de que Cataluña se convierta en un mercado de referencia para el sector en el sur del continente.
El reto es especialmente visible en España, donde el déficit de plazas asistenciales se aproxima a las 100.000. La demanda abarca desde las residencias tradicionales hasta las viviendas asistidas, las comunidades para jubilados y otras fórmulas que permiten prolongar la autonomía de las personas mayores. Para los inversores, esta necesidad apunta a una cartera de desarrollo a largo plazo, aunque su viabilidad depende de que los proyectos se ajusten a las necesidades locales, sean asequibles y puedan gestionarse de forma eficaz.
Eckstein, que comenzó a desarrollar viviendas asistidas en Brooklyn en 1996, advirtió de que los promotores deben conocer a sus futuros residentes antes de diseñar un activo. De lo contrario, el edificio, el precio, las necesidades de sus usuarios y las capacidades del operador pueden no encajar. En un sector donde la calidad del servicio está ligada a la del alojamiento, un inmueble inadecuado o un operador sin experiencia puede comprometer la inversión, aunque exista una demanda demográfica clara.
Bicici destacó la creciente institucionalización del inmobiliario sanitario en Europa y la escala alcanzada por Aedifica. Tras su fusión con Cofinimmo, completada en 2026, el grupo combinado cuenta con alrededor de 12.000 millones de euros en activos bajo gestión. En España, la cartera de Aedifica podría alcanzar unos 650 millones de euros a cierre de año, siempre que se completen algunas operaciones previstas para el último trimestre.
La madurez del mercado, no obstante, varía entre países. En Reino Unido, Francia y Alemania existen contratos de arrendamiento que pueden extenderse hasta 30 años, mientras que en España suelen rondar los 15. La duración de los acuerdos influye en la visibilidad de los ingresos y en la confianza de los inversores en que el activo podrá mantenerse y adaptarse a lo largo de su vida útil.
Bicici señaló que el análisis de una inversión en inmobiliario sanitario debe incluir la experiencia y la solidez financiera del operador, así como su capacidad para prestar el servicio. Aunque el edificio sigue siendo importante, la operación puede resultar determinante. "Entiendo que puede resultar extraño insistir tanto en esto, dado que no explotamos directamente los activos. Aun así, en los años en los que dirigí la actividad de Cofinimmo, visitaba personalmente cada inmueble antes de entregar las llaves al operador", explicó.
La dotación de personal, las tarifas y la asequibilidad también pueden determinar el éxito de una residencia, sobre todo fuera de las zonas con mayor poder adquisitivo. Que falten plazas no significa que exista capacidad de pago suficiente ni que el modelo de explotación vaya a ser sostenible.
La relación entre el inmueble y la operación condiciona también el diseño. Eckstein defendió que las instalaciones deben facilitar la atención y la vida cotidiana de residentes y trabajadores, mediante distribuciones adecuadas y tecnología útil para la seguridad y la gestión. Entre las soluciones mencionó sensores de temperatura, sistemas de detección de caídas, dispositivos para controlar constantes vitales y mecanismos que evitan inundaciones por grifos abiertos. Su incorporación, sostuvo, debe responder a las necesidades de quienes viven y trabajan en el centro, y no plantearse únicamente como un recurso para elevar la valoración del activo.
El sector tiene además una dimensión reputacional específica: residentes y familiares confían en que el centro ofrezca tanto alojamiento como cuidados. Por ello, la calidad del operador, la formación del personal y la adecuación del edificio condicionan el rendimiento a largo plazo. Bicici defendió también una perspectiva de propiedad paciente, que permita distribuir la inversión en mejoras y evitar que los inmuebles queden obsoletos a medida que cambien los estándares y las necesidades asistenciales.
La escasez de suelo en Barcelona convierte la transformación de edificios existentes en una alternativa relevante, aunque Eckstein advirtió de que la rehabilitación no siempre es la mejor opción. Según la ubicación y el estado del inmueble, demolerlo y construir uno nuevo puede ofrecer un entorno más adecuado para residentes y operadores que adaptar un edificio concebido para otro uso.
Para que el sector alcance escala, no bastan los mejores edificios ni los operadores especializados. Eckstein reclamó fuentes independientes y transparentes de información y referencias de mercado, siguiendo el modelo del National Investment Center for Seniors Housing & Care de Estados Unidos. Contar con datos comparables sobre resultados operativos y bienestar de los residentes permitiría distinguir los modelos viables de los que tienen dificultades, en un mercado donde esa información aún es limitada.
La financiación y la regulación también influyen en el ritmo de maduración. Como señaló Bicici, la disponibilidad y la estructura del capital —incluida la forma en que se financian los servicios asistenciales— varían entre países y afectan a la consolidación de los modelos de negocio. Una mayor claridad regulatoria, operadores con capacidad de crecimiento y más liquidez institucional ayudarían a desarrollar el mercado, especialmente allí donde la demanda es evidente, pero el ecosistema aún está en formación.
En Cataluña, el sector sanitario cobra relevancia dentro de los planes de transformación vinculados al Campus Clínic, que prevén trasladar y ampliar el histórico complejo hospitalario para crear un distrito biomédico con hospitales, centros de investigación y empresas de innovación. La primera fase abarcaría alrededor de 10 hectáreas, mientras que el conjunto podría extenderse hasta 60 hectáreas en tres municipios del área metropolitana. Un concurso internacional de arquitectura definirá el diseño del campus; las obras podrían comenzar en torno a 2030 y su finalización está prevista para 2035.
El debate de Expo Real apuntó a que la tesis de inversión del senior living va más allá de la relación entre oferta y demanda. Requiere capital paciente, operadores especializados, edificios adecuados y datos transparentes sobre el desempeño operativo. A medida que envejezca la población europea, aumentará la necesidad de estos alojamientos, pero el crecimiento demográfico no garantiza por sí solo la rentabilidad.