Castellana Properties cerró el ejercicio fiscal FY26 con un beneficio neto récord de 167,8 millones de euros, un 85% más que en el año anterior, y un EBITDA superior a los 100 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 63%. La compañía finalizó el periodo con una cartera valorada en 1.961 millones de euros a cierre fiscal, aunque tras las operaciones cerradas posteriormente, entre ellas la compra de Islazul y el 50% de Splau y la venta de su portfolio de parques comerciales, el valor bruto de sus activos asciende a 2.201 millones de euros.
El ejercicio ha estado marcado por una transformación de la cartera mediante operaciones por cerca de 1.000 millones de euros en los últimos catorce meses. La socimi completó adquisiciones en Madrid, Barcelona y Logroño, al tiempo que desinvirtió su cartera de parques comerciales. Como resultado, el portfolio actual de Castellana Properties está formado por 15 activos, con una superficie bruta alquilable de 595.469 m2.
La compañía ha combinado esta actividad inversora con una mejora de sus principales indicadores operativos. Los ingresos brutos por rentas crecieron un 6,2% en términos comparables, mientras que el NOI aumentó un 7,9% like-for-like. En términos absolutos, el NOI superó los 116 millones de euros, con un incremento del 56% respecto al ejercicio anterior.
El valor comparable de la cartera se incrementó un 8,9%, el mayor crecimiento registrado por la compañía en los últimos seis años, según los datos presentados por Castellana. Esta evolución responde a la mejora operativa de los activos y a una ligera compresión de las yields de valoración. La compañía cerró además el ejercicio con un EPRA NTA de 1.124 millones de euros, equivalente a 7,64 euros por acción, un 24% más que un año antes.
El ejercicio también ha supuesto la obtención del grado de inversión por parte de Fitch Ratings. La agencia elevó la calificación crediticia de Castellana Properties a BBB, con perspectiva estable, apoyándose en la diversificación de la cartera, la menor concentración de inquilinos, la disciplina financiera y la capacidad de generación de valor de la compañía.
Una rotación de cartera centrada en activos de mayor tamaño
La transformación del portfolio se ha articulado en torno a la venta de activos maduros y la reinversión en centros comerciales con mayor dimensión y capacidad de crecimiento.
La venta de la cartera de parques comerciales, cerrada por 279 millones de euros, culminó un ciclo iniciado con su adquisición en 2017. Durante ese periodo, el NOI de estos activos pasó de 15,9 millones a 20 millones de euros, un incremento del 26%. La compañía invirtió además 21 millones de euros en mejoras, firmó 71 nuevos contratos y elevó la ocupación hasta alcanzar el pleno alquiler antes de la desinversión. Castellana continuará gestionando estos activos para su nuevo propietario, Ares Management.
En paralelo, la socimi incorporó Berceo, en Logroño, por 108 millones de euros. El centro comercial cuenta con 49.416 m2 de SBA, una ocupación del 99% y 6,4 millones de visitantes anuales. Tras la adquisición, Castellana ha puesto en marcha un plan de mejora del área de restauración, con la previsión de diversificar el mix de operadores, crear nuevos espacios al aire libre e incorporar nuevas marcas.
La operación de mayor volumen fue la adquisición de Islazul, en Madrid, por 340 millones de euros. El activo dispone de 90.000 m2 de SBA, una ocupación del 96% y alrededor de 12 millones de visitantes anuales. La compañía ha iniciado una reforma integral que contempla mejoras en la circulación interior, la ampliación y modernización de la oferta de restauración y la renovación de tiendas insignia.
La tercera gran operación fue la compra del 50% de Splau, en Cornellà de Llobregat, por 175 millones de euros. El activo, participado junto a Unibail-Rodamco-Westfield, suma 55.000 m2 de SBA, una ocupación del 99% y cerca de 10 millones de visitantes al año. Con esta adquisición, Castellana amplía su presencia en el área metropolitana de Barcelona.
Actividad comercial, afluencias y ventas sostienen el crecimiento
La cartera cerró FY26 con una ocupación media del 98,9% y una tasa de cobro de rentas del 98,6%, niveles que la compañía sitúa entre los más altos del sector. La actividad comercial también alcanzó máximos para Castellana, con 303 contratos de arrendamiento firmados durante el ejercicio.
Del total, 170 contratos correspondieron a nuevas contrataciones y 133 a renovaciones. Estas operaciones afectaron a una superficie de 58.443 m2 y generaron o renovaron rentas por 20,2 millones de euros. La renta transaccionada aumentó un 9,1% de media respecto a la renta anterior, con un incremento del 18,3% en nuevos contratos y del 2,6% en renovaciones.
Las afluencias del conjunto de la cartera alcanzaron 102 millones de visitas, un 3,6% más que en el ejercicio anterior. Las ventas de los operadores crecieron un 4,5%, con avances en categorías como alimentación, que subió un 6,2%; hogar, con un incremento del 6,1%; ocio y entretenimiento, también con un 6,1%; y moda, con un crecimiento del 4,6%.
Entre los activos con mejor comportamiento, Puerta Europa registró un incremento de ventas del 8,5%, mientras que Forum Madeira se aproximó al 8%. La compañía también destacó la evolución de El Faro tras la finalización de su proyecto de reposicionamiento, con un aumento de las visitas del 25,3%. Bonaire, incorporado a la cartera un año antes, opera ya a pleno rendimiento y ha registrado algunos meses con afluencias superiores a las previas a la dana de octubre de 2024.
Los reposicionamientos concentran el potencial de crecimiento
La gestión activa de los activos continúa siendo uno de los ejes de la estrategia de Castellana Properties. En Vallsur, en Valladolid, la compañía completó la segunda fase de su proyecto de transformación, que ha permitido la incorporación de nuevas marcas y se ha traducido en un incremento del 6% en la afluencia.
La actuación afectó a 10.764 m2 y supuso una inversión de 16,7 millones de euros. El proyecto incorpora 25 nuevas marcas, genera actualmente 1,1 millones de euros adicionales de NOI y alcanza una rentabilidad sobre la inversión del 6,3%. La superficie reformada se encuentra comercializada al 99,9%. El centro acaba de presentar además un playground cubierto de tres niveles, diseñado a medida para el activo.
En Islazul, Castellana prevé invertir 23 millones de euros en su plan de reposicionamiento. La actuación contempla mejoras en los recorridos interiores, la renovación de la zona de restauración, la ampliación de operadores ya presentes y la actualización de tiendas de gran formato. La compañía estima que este proyecto aportará 2,2 millones de euros adicionales de NOI y una rentabilidad del 9,6% sobre la inversión.
Berceo también forma parte de esta estrategia de creación de valor. La compañía plantea actuar sobre la restauración y el mix comercial para incrementar el atractivo del centro dentro de su área de influencia. En Los Arcos, en Sevilla, Castellana continúa ejecutando su proyecto de ampliación, que se encuentra 100% comercializado y cuya finalización está prevista para 2027. La actuación incorporará nuevos conceptos de ocio y restauración.
Portugal, deuda y sostenibilidad completan la evolución del ejercicio
La cartera portuguesa ganó peso dentro del portfolio durante el ejercicio. Los cuatro centros gestionados por Castellana en Portugal registraron por separado las mayores cifras de afluencia de su historia y, en conjunto, cerraron FY26 con más de 35 millones de visitas, un 2,7% más. En términos comparables desde su incorporación a la cartera, las visitas pasaron de 33,6 millones a 35,4 millones, mientras que las ventas de los operadores crecieron de 478 millones a 515,4 millones de euros.
La ocupación de los activos portugueses avanzó desde el 96,8% existente en el momento de la adquisición hasta el 99,1%, mientras que la tasa de cobro de rentas pasó del 91,3% al 97,4%. La morosidad se redujo del 8,7% al 2,6% y se firmaron más de 50 nuevos contratos desde la integración de estos activos.
En el plano financiero, Castellana cerró FY26 con un LTV neto del 33,4%, el 90% de la deuda a tipo fijo, un vencimiento medio de 3,6 años y un coste medio de la deuda del 4,57%. Fitch valoró en su revisión la diversificación del portfolio, el bajo riesgo de concentración y la gestión financiera de la compañía. Los diez principales arrendatarios representan actualmente el 20,7% de las rentas, frente al 37% registrado en 2024.
En sostenibilidad, la compañía mantuvo sus principales reconocimientos internacionales, entre ellos EPRA BPR Gold, EPRA sBPR Gold y cinco estrellas en GRESB. También renovó la certificación Great Place to Work, con una mejora del índice de confianza del 89% al 91%. Además, el 100% de sus centros comerciales cuenta con certificación BREEAM y el consumo de electricidad renovable en zonas comunes alcanzó el 91,7%.
Castellana Properties también completó el primer año de su hoja de ruta en inteligencia artificial y digitalización de procesos, con la implantación de herramientas cloud y de inteligencia artificial para sus equipos. La compañía ha impulsado además campañas sociales como Zona Cero Pantallas.
Con estos resultados, la socimi cierra un ejercicio marcado por la rotación de capital, la entrada en activos de mayor tamaño y la mejora de sus indicadores financieros y operativos. La compañía combina una cartera próxima al pleno rendimiento con nuevos proyectos de reposicionamiento en centros como Islazul, Berceo, Vallsur y Los Arcos, que concentrarán parte de su crecimiento previsto en los próximos ejercicios.