Las nuevas exigencias normativas están transformando el sector inmobiliario y acelerando la transición hacia modelos más sostenibles. Sin embargo, este proceso no está exento de dificultades, especialmente en lo que respecta a la carga regulatoria y la necesidad de una estrategia clara de industrialización. Estos temas fueron analizados en profundidad durante el Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario, celebrado en la sede de ESCP Business School en Madrid, bajo el título “Sostenibilidad inteligente y construcción industrializada”.
Entre los expertos participantes, Eduardo González y Carlos Peña, socios del área de Inmobiliario y del área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen, respectivamente, expusieron su visión sobre los principales desafíos normativos y regulatorios que enfrenta el sector.
Regulación ESG: un marco normativo con grandes desafíos
Desde la perspectiva de Eduardo González, la regulación ESG sigue siendo un ámbito desconocido para muchas empresas, lo que dificulta su correcta implementación. En su opinión, el problema radica en la falta de conocimiento, especialmente entre las pymes, que aún no comprenden el impacto de la normativa europea.
"En ESG hace falta una labor didáctica muy importante porque todavía existe desconocimiento, principalmente en pequeñas y medianas empresas, sobre las obligaciones que impone la normativa europea", explicó.
Este desconocimiento es especialmente relevante en España, donde la nueva Directiva de Reporte de Sostenibilidad Corporativa (CSRD) ha ampliado las exigencias de divulgación no financiera, impactando a un número creciente de empresas. A partir de 2025, miles de compañías inmobiliarias deberán presentar informes detallados sobre sostenibilidad, siguiendo los estándares de la UE. Además, se espera que las futuras regulaciones se enfoquen aún más en la descarbonización, imponiendo límites más estrictos a las emisiones de CO2 en la construcción y promoviendo criterios de circularidad en los materiales.
Sin embargo, muchas pymes carecen de los recursos y conocimientos técnicos para cumplir con estas obligaciones, lo que puede traducirse en mayores costes operativos y en una percepción del ESG más como una carga que como una ventaja competitiva.
Es más, a nivel financiero, el sector está viendo un auge en bonos sostenibles y productos financieros ESG, destinados a canalizar inversión hacia proyectos inmobiliarios con impacto positivo en el medioambiente. Sin embargo, aunque las grandes corporaciones ya han comenzado a integrar estos criterios, muchas de estas pymes se encuentran también barreras de acceso a la financiación sostenible, lo que dificulta su transición hacia modelos de construcción más eficientes.
González subrayó que la sostenibilidad no debería ser vista únicamente como una exigencia normativa, sino como una oportunidad para fortalecer el sector. No obstante, reconoció que, en muchos casos, el exceso de requerimientos está generando efectos no deseados, desincentivando a las empresas a aplicar estos criterios por la complejidad de su cumplimiento.
De hecho, la sobrerregulación en el ámbito del ESG ha sido señalada recientemente por el sector como una de las barreras que afectan a la inversión en inmobiliario en España. Organismos han advertido que la inflación normativa en materia de sostenibilidad está sobrecargando a las empresas, lo que ha llevado a la Unión Europea a plantear una fase de “desinflación regulatoria” en 2025, con el objetivo de simplificar y armonizar las normativas existentes para reducir la presión sobre el sector.
Sostenibilidad en el urbanismo: una obligación ineludible
En el ámbito del urbanismo, Carlos Peña hizo hincapié en que la sostenibilidad ya no es solo una opción, sino un requisito normativo imprescindible. Según explicó, cualquier planeamiento que no contemple criterios sostenibles tiene pocas posibilidades de prosperar en el marco actual.
"Desde el punto de vista ambiental, pero también social y económico, la sostenibilidad es un instrumento de planeamiento urbanístico. No es solamente necesaria, sino también exigible legalmente", indicó, remarcando que su incorporación en los desarrollos urbanísticos ya es una condición indispensable para la aprobación de nuevos proyectos.
Esta afirmación cobra especial relevancia en España, donde el urbanismo sostenible ha sido reforzado por iniciativas como la Agenda Urbana Española 2030 y los planes de acción climática municipales. Ciudades como Vitoria-Gasteiz, Pontevedra o Benidorm han liderado estrategias de planificación que priorizan la movilidad sostenible, la eficiencia energética y la renaturalización de espacios urbanos.
Sin embargo, la aplicación de estos criterios a gran escala sigue siendo un reto debido a la complejidad administrativa y la fragmentación de normativas autonómicas y municipales. Expertos en urbanismo han señalado que la burocracia y los extensos plazos de tramitación ralentizan la integración efectiva de la sostenibilidad en el planeamiento, lo que genera incertidumbre para promotores e inversores.
Peña insistió en que este enfoque debe trasladarse a la legislación de manera coherente, evitando la proliferación de normas contradictorias o excesivamente burocráticas, que terminan generando efectos contraproducentes en el mercado.
Aun así, el urbanismo sostenible ha ganado peso en las políticas públicas españolas. La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana establece un marco para la regeneración de áreas degradadas y la rehabilitación energética de edificios, otorgando más capacidad de intervención a comunidades de propietarios.
El ESG sube el valor de los activos
El impacto de la sostenibilidad en el valor de los activos es cada vez más evidente. La implementación de criterios ESG no solo mejora la eficiencia energética y el impacto ambiental de los edificios, sino que también se ha convertido en un factor determinante para su valoración en el mercado. Según un informe de CBRE, los activos inmobiliarios con certificaciones ambientales pueden experimentar una revalorización de hasta un 15 % en comparación con aquellos que no han adoptado estos estándares. La demanda de edificios sostenibles ha crecido en los últimos años, especialmente entre los inversores institucionales, que priorizan proyectos alineados con los compromisos de reducción de emisiones y eficiencia energética.
La tendencia hacia la sostenibilidad no solo afecta a los valores de los activos, sino también a su rentabilidad. Los edificios con certificaciones ESG suelen registrar menores tasas de desocupación y mayores ingresos por alquiler, ya que cada vez más empresas buscan oficinas y espacios comerciales que cumplan con estos estándares. Al mismo tiempo, los propietarios de activos sostenibles pueden acceder a mejores condiciones de financiación, gracias a la creciente oferta de préstamos y bonos verdes diseñados para incentivar este tipo de inversiones.
Industrialización: retos estructurales y el papel del PERTE
Durante el encuentro, los ponentes también abordaron la construcción industrializada, una tendencia clave para mejorar la productividad del sector y alcanzar los objetivos de sostenibilidad. No obstante, Peña advirtió sobre los obstáculos que aún limitan su consolidación.
Según el experto, la falta de un sector industrializado lo suficientemente fuerte responde a dos factores principales: la falta de tiempo y la madurez del mercado. La implementación de estos procesos requiere una inversión inicial elevada y una infraestructura productiva estable, algo que aún no se ha logrado desarrollar completamente en España.
En este sentido, Peña valoró de forma positiva el PERTE de Construcción Industrializada anunciado por el Gobierno, destacando que este tipo de industria es altamente intensiva en capital y necesita un fuerte respaldo financiero para su consolidación.
"Este tipo de industria necesita grandes inversiones, y la Administración tiene que asumir un papel clave en su desarrollo. Sin financiación pública será difícil consolidar un tejido industrial potente", afirmó.
El PERTE, que contará con una inversión inicial de 100 millones de euros, tiene el objetivo de impulsar la industrialización de la construcción en España, facilitando la producción de viviendas a gran escala con menores plazos y mayor eficiencia energética. Sin embargo, el sector considera que estos fondos son insuficientes y reclama un mayor apoyo institucional para garantizar la viabilidad del modelo.
El exceso regulatorio, el freno para el desarrollo de vivienda asequible
Uno de los puntos más críticos abordados por Carlos Peña fue el impacto de la sobrerregulación en el mercado inmobiliario, especialmente en lo que respecta al desarrollo de vivienda asequible.
"El exceso regulatorio produce una parálisis del objetivo de conseguir vivienda asequible en un corto periodo de tiempo", afirmó. A su juicio, la dispersión y complejidad normativa están generando un incumplimiento no intencionado, que ralentiza significativamente la puesta en carga de suelo y la ejecución de proyectos.
En España, el acceso a vivienda asequible se ha convertido en una de las mayores preocupaciones del sector inmobiliario. La falta de suelo finalista, los plazos excesivos para la obtención de licencias y la rigidez normativa han limitado la capacidad del mercado para responder a la creciente demanda.
Actualmente, el proceso de obtención de licencias puede tardar entre 12 y 18 meses en ciudades como Madrid, lo que supone un freno significativo para la promoción de vivienda nueva. Además, la falta de una reforma de la Ley del Suelo ha impedido desbloquear suelo urbanizable, dificultando la construcción de nuevas viviendas a precios asequibles.
Peña alertó de que los largos plazos administrativos son una de las principales barreras para el desarrollo de vivienda, señalando que, en muchos casos, los tiempos de tramitación no se ajustan a las necesidades reales del mercado.
"No somos capaces de poner suelo en carga en un plazo razonable. No tiene sentido que un proyecto tarde 12 meses en obtener licencia", criticó.
Su compañero, Eduardo González, coincidió en este análisis y añadió que la proliferación de regulaciones ESG también puede estar generando un efecto disuasorio en las empresas.
"Esta dispersión normativa está desincentivando que las empresas apuesten por el ESG. En la Unión Europea ya se están empezando a plantear levantar el acelerador en cuanto a tantas obligaciones", adelantó.
Casos reales: éxitos en el sector inmobiliario
Ejemplos como Madrid Nuevo Norte y Valdecarros demuestran que, con un planeamiento sólido y los recursos adecuados, es posible desarrollar proyectos urbanos a gran escala que integren criterios ESG de manera efectiva. Estos desarrollos no solo han aplicado estándares de sostenibilidad desde su concepción, sino que han logrado alinear normativas, planificación y estrategias de inversión para consolidarse como referentes de regeneración urbana y crecimiento sostenible.
Valdecarros, el mayor desarrollo urbanístico de España y uno de los más grandes de Europa, abarca 19 millones de m2 y contempla la construcción de 51.656 viviendas, de las cuales al menos el 55% serán de protección pública. Diseñado bajo una estrategia que prioriza la eficiencia energética, la movilidad sostenible y la accesibilidad a la vivienda, su planificación favorece la reducción de emisiones y el consumo energético responsable. Además, contará con 500.000 m2 de suelo para actividad comercial, desarrollados bajo estándares sostenibles para minimizar su impacto ambiental y potenciar la integración con espacios verdes.
Por su parte, Madrid Nuevo Norte, el mayor proyecto de regeneración urbana de Europa, se desarrollará sobre una superficie de 2,3 millones de m2 y prevé la construcción de 10.500 viviendas. Este desarrollo ha sido diseñado con altos estándares de sostenibilidad, obteniendo certificaciones LEED y BREEAM, que garantizan su eficiencia energética y su impacto ambiental positivo. Además, su Centro de Negocios, con 348 edificios de oficinas y varios rascacielos, ha sido proyectado con soluciones de diseño sostenible para reducir el consumo de energía y optimizar el uso de materiales con baja huella ambiental.
Estos proyectos demuestran que, cuando la planificación y las normativas se alinean con una estrategia de sostenibilidad bien estructurada, la inversión inmobiliaria no solo se potencia, sino que también se generan oportunidades de desarrollo urbano con un impacto ambiental y económico positivo.
Más allá del cumplimiento normativo, la aplicación de criterios ESG en los activos inmobiliarios mejora su eficiencia operativa, reduce costes y fortalece su valor de mercado. Al mismo tiempo, incrementa su atractivo para inversores y usuarios finales, consolidando la sostenibilidad como un factor determinante en la revalorización y competitividad del sector inmobiliario.
A pesar de los desafíos regulatorios y las barreras administrativas, la sostenibilidad ya no es una opción, sino un pilar esencial para garantizar la rentabilidad, resiliencia y adaptación del sector a las nuevas exigencias del mercado.
Andersen, a la vanguardia del ESG
Andersen es una firma internacional de servicios legales y fiscales con presencia en más de 175 países a través de Andersen Global. Su modelo de asesoramiento integral le permite ofrecer soluciones estratégicas a empresas, inversores y administraciones en distintos sectores, con un enfoque especializado en el inmobiliario.
En 2024, Andersen Iberia alcanzó una facturación de 70,5 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 40,1% respecto al año anterior. Este incremento responde a la mejora en el perfil de los clientes y la complejidad de los asuntos en los que la firma ha brindado asesoramiento, consolidando su presencia en el mercado legal. En cuanto a la distribución de ingresos, el área de Mercantil representó el 25,9% de la facturación, seguida de Fiscal (21,4%), Procesal (16,4%) y Público (14,1%).
Dentro del sector inmobiliario, la firma asesora en operaciones de compraventa de activos, gestión de carteras, estructuración de vehículos de inversión y planificación urbanística. Su equipo especializado en Derecho Inmobiliario y Urbanismo trabaja con promotores, fondos de inversión y operadores del sector, proporcionando asesoramiento jurídico en el desarrollo de proyectos y en su encaje dentro del marco regulador.
En materia de sostenibilidad y regulación, Andersen está a la vanguardia en el asesoramiento ESG, ayudando a empresas a integrar criterios de sostenibilidad en su estrategia corporativa y en el desarrollo de activos inmobiliarios. Su conocimiento en derecho público y regulatorio les permite anticiparse a los cambios normativos en materia de descarbonización y eficiencia energética, garantizando la adaptación de los proyectos inmobiliarios a las exigencias actuales y futuras del mercado.