Con una cartera compuesta por 42 activos valorados en casi 800 millones de euros y la participación en un buen número de sociedades, fondos y socimis a través de su sistema de inversión indirecta, la Mutualidad de la Abogacía es uno de los players más destacados del mercado de la inversión inmobiliaria en España. El hombre que dirige esta área de la entidad, Carlos Pérez-Baz, desvela los detalles de su política de inversión y los giros que nos tiene reservados el futuro a corto plazo del sector.
Mutualidad de la Abogacía invierte fundamentalmente en edificios de oficinas, pero ¿buscan también oportunidades en otros sectores?
Carlos Pérez-Baz: Tenemos dos políticas de inversión diferenciadas, que, además, se someten a aprobación al principio del ejercicio en nuestra junta de gobierno para presentar al mercado y que haya un filtro previo: inversión directa e inversión indirecta.
La inversión directa es la tradicional, se compra un activo y se mete en el balance. Aquí, Mutualidad de la Abogacía solamente invierte en edificios de oficinas completos y en locales comerciales de cierta envergadura, en retail high street. Todo lo demás quedaría dentro de la parcela de inversión indirecta. Esto, en nuestro caso, consiste en participaciones en fondos de inversión y en socimis.
¿En qué tipo de activos entran por medio de la inversión indirecta?
C.PB: Principalmente, en productos que nos gustan. Por ejemplo, en residencial, en el que nunca invertiríamos de manera directa por posible daño reputacional, pero a través de inversión indirecta podemos comprar una participación en una compañía o en una socimi residencial. También hemos entrado en el sector hotelero a través de Millenium, o en el logístico, a través de Prologis.
En inversión directa solo tratamos producto core, es decir, un edificio con el capex ya realizado, con todos los certificados, con un arrendatario solvente y un contrato a largo plazo, pero la inversión indirecta nos permite entrar en otros tipos, como el oportunístico o el value add. Solemos entrar con porcentajes minoritarios, pero en aquellos que nos gustan estratégicamente queremos estar en el consejo de administración. Ahora mismo participamos en cuatro.
¿Cómo funciona su política de desinversiones?
C.PB: En la primera junta de gobierno del año presentamos lo que queremos hacer durante el resto del ejercicio y uno de los cuadros es sobre los activos que queremos poner a la venta porque no son estratégicos o no cumplen con nuestros criterios actuales. El año pasado hubo muchos activos que pusimos a la venta, adelantándonos al cambio de ciclo.
¿Cómo afectó a su política de inversiones y desinversiones la subida de los tipos de interés?
C.PB: Hasta verano se estaban produciendo unas ventas brutales, como consecuencia de que el acceso a la financiación era mucho más sencillo que ahora. Pero después empezamos a ver cómo eso iba cayendo por el endurecimiento de las condiciones. A nosotros eso no nos afecta, porque nunca nos apalancamos.
Somos patrimonialistas a largo plazo, por eso nos fijamos más en la yield de entrada que en la del total de la operación, ya que no sabemos cuándo vamos a salir. Después, cuando vemos la oportunidad y creemos que un determinado activo tiene ya optimizado su recorrido de valor, lo ponemos a la venta. El año pasado vendimos siete inmuebles de manera directa que nos aportaron algo más de 68 millones en plusvalías.
¿En Mutualidad de la Abogacía no financian los activos que compran?
C.PB: No, nunca nos hemos apalancado desde el año 48 en que se constituyó la Mutualidad. No está en nuestro ADN. Con una aportación de 600 o 700 millones de euros en primas, más todo lo que produce la cartera financiera e inmobiliaria, financiarte no tiene sentido en muchas ocasiones.
Eso reduce mucho el riesgo y aumenta la velocidad de actuación…
C.PB: La máxima que nos define es la prudencia y, por eso, limitamos el riesgo al máximo con esa separación entre la inversión directa e indirecta.
Tenemos un protocolo muy establecido para llevar a cabo cualquier tipo de inversión y eso el mercado lo agradece, porque somos muy claros y muy rápidos a la vez. Eso nos ha convertido en un player importante y recurrente, ya que nunca ponemos problemas: si decimos que un activo nos encaja vamos a por él hasta el final.
Respecto a lo que definen como activos estratégicos: ¿hablamos siempre de grandes ciudades y de CBD?
C.PB: Ahora mismo tenemos definidas cuatro ciudades: Madrid, donde se encuentra el grueso de nuestras operaciones y donde creemos que hay mayor nivel de rotación y de reposicionamiento, además de ser donde no han caído las valoraciones todavía, seguida de Málaga, Valencia y Barcelona. La Ciudad Condal es importante, pero creemos que hay menos oportunidades que en Málaga y en Valencia.
Cuando se trata de inversión indirecta, además de las características del activo y de su localización, para nosotros el equipo gestor es fundamental, aunque ya sabemos que las rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras. Además, nos gusta invertir en empresas o en fondos que son especialistas en un determinado tipo de activo.
¿Tienen en cuenta los criterios de sostenibilidad a la hora de invertir?
C.PB: Hace tiempo que tenemos la sostenibilidad integrada en nuestro ADN. A la hora de invertir, nuestra política es que los activos tengan algún tipo de certificado de sostenibilidad, como LEED o BREEAM, de hecho, el único edificio que hemos comprado en lo que va de ejercicio cuenta con el sello LEED Gold.
¿Mutualidad de la Abogacía efectúa cambios, renovaciones o mejoras en los inmuebles que compra antes de venderlos? ¿Tienen su propio equipo de property management?
C.PB: Para manejar toda nuestra cartera, 42 activos por valor de casi 800 millones de euros en inversión directa, y 74 millones comprometidos y 59 millones desembolsados en inversión indirecta, somos un equipo de cuatro personas: un administrativo, una gestora de patrimonio, un analista y yo mismo como director. Eso sí, en algunos inmuebles, sobre todo en los edificios de oficinas donde tenemos multi inquilino, contamos con un servicio de property management externo, que licitamos entre las grandes consultoras. Pero la facturación siempre sale de casa, queremos tener el control completo en ese sentido.
¿Qué previsiones manejan en Mutualidad de la Abogacía para este año y el que viene?
C.PB: Es un año en el que hemos empezado con la inercia del cierre de 2022, pero cada vez se ha ido desinflando un poco más. Interés sigue habiendo mucho, pero la incertidumbre que provoca la subida de los tipos está haciendo que los procesos de toma de decisiones se estén alargando mucho en el tiempo.
Estamos en un momento de demasiada incertidumbre. Pero eso no quiere decir que el mercado esté mal, y sobre todo en plazas como Madrid, donde estamos viendo que la inversión extranjera está como nunca.
Hay que aprovechar las oportunidades, pero mirando bien dónde invertir. Los análisis cada vez son más complejos, ya no vale solo con mirar la rentabilidad, hay que prestar atención a todos los parámetros y el capital value es fundamental, ahora más que nunca. A partir del final del verano surgirán aún más oportunidades.