PUNTOS DE VISTA: LUIS MARTÍN GUIRADO

Director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt   OBSERVATORIO INMOBILIARIO: A punto de terminar 2017, ¿nos puede avanzar su opinión del comportamiento del sector inmobiliario este año en cuanto a inversión y operaciones? Luis Martín Guirado: El mercado inmobiliario en España goza de muy buena salud: los actores que lo conforman se han profesionalizado considerablemente en los últimos años y a día de hoy existe una gran confianza por parte de los inversores. En este sentido, 2017 ha sido un año de crecimiento para el sector y tenemos resultados bastante positivos. Concretamente, considerando el volumen de demandas de valoración de carteras y de activos que recibimos en Gesvalt, pensamos que a lo largo de 2017 se habrá producido un volumen de inversión en activos terciarios que supera los 14.000 millones de Euros. En el caso específico del residencial, según los datos del Informe de Vivienda de Gesvalt para el tercer trimestre del año, el precio de los activos residenciales ha crecido 7% interanual y un 2% con respecto al trimestre anterior. De esta forma, el precio medio del metro cuadrado se sitúa en 1.291 euros. No obstante, el aumento del precio de la vivienda es muy paulatino y desigual en el territorio español. Con respecto al número de transacciones, a nivel nacional se han registrado 135.647, lo que supone un aumento de un 15% interanual. En este impulso de la inversión en el sector, las socimis han jugado un papel clave como dinamizador del mercado. Creemos que su presencia se consolidará en los próximos años y aportarán una gran profesionalización al sector, así como transparencia y estructuración. ¿Cómo ve la situación para 2018? ¿Influirá, a su juicio, la situación en Cataluña sobre las perspectivas del sector? ¿De qué manera?  Es indudable que a nivel económico supondría un gran desafío; no debemos olvidar que, actualmente, Cataluña representa el 20% del PIB y todo lo que le ocurra a un porcentaje tan alto del mercado es relevante para el sector al completo. Además, todo momento de inestabilidad e incertidumbre es una mala noticia para el mercado, porque muchos inversores deciden ser cautelosos. Todavía es pronto para prever el impacto que tendrá a largo plazo, pero es de esperar que en los próximos meses observemos un cambio en la economía y, particularmente, también en el mercado inmobiliario. ¿Cree que el inmobiliario español seguirá, un año más, en el foco de los inversores internacionales? A día de hoy, el mercado inmobiliario español es el más atractivo de Europa. Esto es así porque contamos con tipos de interés muy bajos, que facilitan enormemente la financiación de activos, y porque existe un exceso de liquidez por parte de inversores que quieren ver crecer su capital. Estos factores han generado un notable incremento del interés, y, por tanto, de la demanda de activos de diversa naturaleza, por parte sobre todo de los fondos internacionales. Todo apunta, por tanto, a que el interés de estos fondos se mantenga en el futuro próximo. ¿Quiénes serán los principales dinamizadores del mercado el próximo año? ¿Entrarán nuevos actores? En Gesvalt sabemos que las socimis son ya un actor de gran relevancia dentro del sector y esperamos una nueva oleada de ellas, que dinamizará el mercado en los próximos años. Sus beneficios van más allá de los inversores; también son interesantes para el mercado. Las socimis especializan la gestión profesional de los activos inmobiliarios y homogenizan su gestión, de tal manera que se identifican con claridad los activos, los gestores, los datos y la estrategia. Desde Gesvalt, actualmente estamos trabajando con alrededor de 20 socimis en su salida a bolsa. ¿Cuáles son los principales requerimientos que se aprecian entre los inversores? ¿Está el mercado español respondiendo a los mismos o trabajando activamente para hacerlo?  El mercado inmobiliario español, como mencionábamos, es muy atractivo, tanto por sus tipos de interés bajos como por el exceso de liquidez. No obstante, sí conviene recordar que se trata de un mercado estrecho, donde cada vez resulta más difícil encontrar ofertas de calidad que puedan responder al apetito del inversor. Por ello, cada vez es más frecuente que socimis y otros actores busquen una especialización, que pueda aportar un valor diferenciador a sus activos como con el caso de las promociones destinadas exclusivamente al alquiler. Asimismo, España es un país interesante para la inversión en activos alternativos, tanto por la situación actual de este subsector, en el que existe poca oferta y no profesionalizada, como por las demandas demográficas del país por el progresivo envejecimiento de su población. ¿Qué segmentos del mercado serán, en su opinión, los más activos?  Por un lado, creemos que el sector residencial continuará con su incremento general en los precios y se mantendrá muy activo, especialmente en lo que refiere al alquiler, dado el cambio de modelo de familia y la llegada de los millenials al mercado. Esta generación no solo tiene menor nivel adquisitivo que las anteriores, sino que valora menos tener un piso en propiedad y, en cambio, ve con buenos ojos la libertad que permite el alquiler. En este sentido, como mencionábamos, esperamos el auge de promociones destinadas en exclusiva al arrendamiento, con agentes profesionales y especializados que adapten las viviendas a las necesidades de los inquilinos y disminuyan su rotación. Por otro lado, otro segmento que experimentará un crecimiento notable será el de los activos alternativos (hospitales, residencias de estudiantes o de la tercera edad). Estos activos ofrecen rentabilidades más altas que los tradicionales, por lo que pueden ser idóneos para reinvertir la liquidez de los inversores. Es una clase de inversiones que vemos con mayor potencial en los próximos tres o cinco años, y estimamos que, tan solo en 2017 se podría destinar un importe superior a los 800 millones de euros. En este sentido, consideramos que el caso de las residencias de tercera edad tiene un especial interés, porque se trata de un sector con una tradición escasamente profesionalizada que, con el previsible envejecimiento de la población, necesitará una gestión más eficaz que pueda responder a su creciente demanda. De hecho, actualmente en España, cerca del 90% de las residencias de tercera edad se encuentran todavía en manos de pequeños operadores. Ahora, en clave interna ¿Cómo ha sido este año que termina para su compañía? ¿Qué hitos principales han marcado su actividad?  Estamos muy satisfechos con los resultados de 2017. El nivel de trabajo ha sido muy alto y ha estado por encima de las expectativas, tanto en la parte de tasaciones eco, como en el negocio de consultoría y asesoramiento no inmobiliario. A lo largo de este ejercicio hemos apostado por la diversificación de nuestros servicios. En este sentido, más allá de nuestra actividad habitual de tasación y valoración, nos hemos posicionado como líderes en valoración de startups, donde tenemos un 20% de cuota de mercado. Además, hemos llevado a cabo actuaciones técnicas en arquitectura e ingeniería, principalmente en project monitoring, en el que estamos experimentando un gran crecimiento gracias las homologaciones que hemos conseguido por parte de las entidades financieras. Por otro lado, hemos potenciado nuestros servicios de consultoría, no solamente en la parte tradicional de real estate, sino también en la parte de corporate finance. En esta área, queremos seguir trabajando en valoración de intangibles, los forensic (especialmente en la parte de plusvalías) y el artículo 348 bis que afecta a los minoritarios. También estamos adquiriendo cada vez más presencia en M&A. [ ]   Nº 89 – Noviembre - Diciembre  2017