¿Cómo está apostando Panattoni por los desarrollos de última milla?
Arantxa Prado: Desde que comenzamos a operar en España en marzo de 2020, nuestro objetivo ha sido desarrollar parques logísticos allí donde nuestros clientes necesiten estar. Para que funcione la cadena de suministro se necesitan diferentes tipos de naves: XXL, de distribución y de cross docking o logística urbana.
En estos tres años, hemos llevado a cabo varios desarrollos de última milla, tanto llave en mano como a riesgo. Y no solo en mercados tradicionales, como Madrid, Valencia o Zaragoza, sino también en emplazamientos secundarios como Vitoria, Cádiz, Sevilla o Bilbao, en los que muchos inversores y promotores tienen igualmente la necesidad de naves para logística urbana a raíz del crecimiento del e-commerce.
¿Qué retos específicos plantea un desarrollo de espacios para este tipo de distribución?
A.P: Hemos vivido una revolución del comercio digital, pasando de décadas donde el consumidor optaba por los canales tradicionales a una adaptación rápida al entorno digital. Esto ha supuesto una oportunidad llena de retos para mejorar la distribución y reparto de última milla.
Para marcar la diferencia debemos arriesgar y apostar por diversificar las localizaciones. Diseñamos y construimos naves logísticas pensadas en el presente, pero sobre todo para el futuro, garantizando su flexibilidad y adaptabilidad para responder a las necesidades actuales de nuestros clientes, pero favoreciendo también que no entren en obsolescencia. Monitorizamos constantemente la evolución del sector para implementar las tecnologías y condiciones que favorezcan la sostenibilidad de nuestros proyectos.
Hoy en día los mayores retos que afronta nuestro sector son la falta de suelo en las proximidades de los grandes núcleos urbanos y la diversidad de criterios que existen en los ayuntamientos al establecer un marco regulatorio de la actividad que se va a realizar en estos inmuebles y cómo se realizará el reparto de mercancías a los hogares.
Existe mucha inseguridad jurídica para el usuario de los inmuebles, que es vulnerable a los posibles cambios regulatorios de su actividad que pueden amenazar la rentabilidad de sus operaciones.
¿Cómo se está adaptando la logística a las nuevas exigencias de movilidad sostenible?
A.P: Vivimos una transición hacia un modelo sostenible y compatible con nuestra actividad. Es un deber para nuestras empresas y clientes si queremos perdurar en el tiempo y garantizar una huella ecológica positiva. En Panattoni, desde el primer momento, construimos todas nuestras naves cumpliendo con los más altos estándares de calidad y contando con certificaciones BREEAM Very Good o Excellent, como en nuestro desarrollo Panattoni Park Getafe.
La movilidad sostenible requiere de elementos como la disposición de estaciones de carga de vehículos eléctricos o la implementación de tecnologías como los sistemas de gestión de flotas o la logística inteligente para mejorar la planificación y coordinación de envíos, reduciendo la cantidad de viajes en vacío y minimizando las emisiones.
¿Cómo debería adaptarse la regeneración urbana para la inclusión también de desarrollos logísticos?
A.P: Para eso es necesario considerar aspectos como la ubicación adecuada, el acceso rápido a importantes arterias viales, la integración en el entorno urbano, la movilidad sostenible y el impacto social, fundamentales para garantizar que la logística pueda desarrollarse de manera sostenible en la ciudad.
La reutilización de naves obsoletas también representa una oportunidad para disponer de suelo logístico que, tras ser preparado, descontaminado y depurado, posibilita volver a construir y operar en enclaves estratégicos. Esta situación brinda una oportunidad para ampliar las áreas donde se pueden construir instalaciones logísticas, lo que permitirá mejorar e impulsar los repartos de última milla y agilizar los procesos logísticos. Llevar los centros de distribución a los puntos cercanos a nuevos focos de demanda supondrá también un impulso para el sector de la logística.
¿Qué potencial ven en los propios centros y parques comerciales para adaptar parte de sus espacios para labores de última milla?
A.P: El modelo de negocio en el sector distribución está cambiando y, para sobrevivir, los centros comerciales se tienen que adaptar a la digitalización. Necesitan mejorar las experiencias de compra y adelantarse a sus consumidores para poder competir con la venta online. Siguen dependiendo de una venta mayoritariamente física y creo que es necesario que esta se compagine con la venta online, como ya están haciendo las grandes firmas del sector de retail de moda.
Todavía es pronto para que los centros y parques comerciales adapten sus espacios a labores de última milla, pero ya cuentan con una infraestructura y una logística establecidas para recibir y distribuir productos, que podría ser adaptada para realizar labores de última milla. Se reducirían costes y tiempos de entrega, pero esa transformación dependerá de si es económicamente viable y de si el marco regulatorio lo permite.
Otra ventaja de los centros y parques comerciales es que suelen tener mucho espacio disponible, que permite la construcción de áreas específicas para la logística de última milla, como superficies de almacenamiento y zonas de carga y descarga.
¿Qué peso están tomando cuestiones como la digitalización y la sostenibilidad en los desarrollos?
A.P: Estamos viviendo un período de gran transformación para el sector. La digitalización ha revolucionado la logística, permitiendo una mayor eficiencia en la gestión de la cadena de suministro. La inteligencia artificial y el análisis de datos nos han permitido optimizar los procesos, reducir tiempos de entrega y mejorar la viabilidad de la cadena de suministro. La digitalización también permite una mayor transparencia y trazabilidad en esa cadena, ayudando a garantizar la calidad y seguridad de los productos.
La sostenibilidad también está ganando importancia en los desarrollos, debido al impacto ambiental de la actividad logística. La sostenibilidad implica la reducción de emisiones de gases de efecto invernadero, la optimización de la gestión de residuos y la promoción de la economía circular. Para lograr estos objetivos, se están implementando medidas como la electrificación de flotas, la utilización de energías renovables y la promoción de embalajes sostenibles.
¿Qué atractivo van a seguir teniendo este tipo de activos para los inversores?
A.P: Los parques logísticos diseñados para el reparto de última milla serán la tendencia de la próxima década. Pasamos de un modelo de consumo tradicional a uno en el que los consumidores optan por la comodidad en la adquisición de productos. Se trata de activos con mucha capacidad de crecimiento y de estabilidad, tanto para su desarrollo llave en mano como para la construcción a riesgo y posterior alquiler. Los inversores seguirán apostando cada vez más por los activos logísticos en los próximos años, para que estos tengan un mayor peso en sus carteras de inmuebles. La logística está aquí para quedarse y es un segmento tan importante, rentable y seguro como muchos otros activos y cada vez serán más buscados por los inversores.