Savills estima que la competitividad de los precios en los segmentos prime y la falta de disponibilidad de producto aseguran la continuidad del interés inversor en los mercados periféricos, así como en activos secundarios de los mercados principales
12 de marzo de 2015.- El volumen total de inversión a finales de 2015 podría alcanzar los 210.000 millones de euros, entre un 5 y un 10% más que los 199,3 miles de millones transaccionados en 2014 en el mercado terciario de quince países europeos incluidos en un análisis realizado por la consultora inmobiliaria internacional Savills. Para el primer trimestre de este año, la firma prevé que se alcancen cerca de 38.000 millones, en línea con el mismo periodo del año pasado.
Marcus Lemli, director de Inversión en Savills Europa, comenta que "nuestra previsión es que 2015 será otro año fuerte para la inversión europea y que continuará la trayectoria ascendente iniciada en 2014, que ha supuesto un incremento del 36% interanual respecto a 2013. El programa de expansión cuantitativa del BCE, la devaluación del euro frente a otras monedas y los bajos tipos de interés contribuirán a mantener el atractivo de Europa como foco de la inversión inmobiliaria".
Savills informa de que los principales mercados inmobiliarios europeos han continuado absorbiendo la mayor parte de la inversión cross border, con incrementos en Francia, Alemania y Reino Unido del 38%, 28% y 16% respectivamente. Sin embargo, los mercados que han registrado el mayor crecimiento han sido los periféricos España e Irlanda, con un 194% y un 132% respectivamente. En estos países, la enajenación de activos por parte de los fondos públicos SAREB y NAMA ha impulsado el volumen de inversión. También los países nórdicos han registrado incrementos considerables, un 80% en Suecia, un 62% en Noruega y un 58% en Finlandia. En estos mercados, la actividad estuvo dirigida predominantemente por la inversión local. Polonia fue el único país entre los analizados en el que no se incrementó la inversión, con una caída marginal del 9%.
La firma prevé que la inversión en el segmento logístico ascienda un 13% este año con la adaptación del sector retail a las tendencias online. La participación de la inversión en logístico en 2014 subió del 11 % al 12 %, y en 2015 se espera un mayor incremento por el creciente interés de los inversores, sobre todo entre los grandes inversores institucionales, cuyas estrategias paneuropeas apuntan específicamente a núcleos logísticos en Polonia o los países nórdicos.
Por su parte, la inversión en el segmento oficinas registró el total más alto, el 51 %, mientras que retail anotó la menor participación, un 25%, inferior a años anteriores. Savills atribuye este ligero descenso a una confianza del consumidor débil, que espera repunte en 2015 y 2016 con la recuperación económica en Europa. En España, sin embargo, el segmento retail se ha comportado de manera totalmente contraria, cuadriplicando el volumen de inversión en retail tradicional (centros comerciales y medianas superficies) al pasar de unos 500 millones en 2013 a aproximadamente 2.000 en 2014.
EL REGRESO DE LAS MEGA OPERACIONES
Savills considera que 2014 marcó el regreso de las mega-operaciones, aquellas que superan los mil millones de euros, y prevé que la tendencia continúe en 2015. Más de 7.700 millones de euros fueron transaccionados en mega deals el año pasado en el mercado inmobiliario europeo, lo que supuso un aumento del 80% frente a 2013. Aproximadamente, el 92 % de este tipo de operaciones se produjeron en el Reino Unido y Francia, y el 65 % fueron operaciones de cartera. La inversión en oficinas acaparó el 72% del total de las operaciones de más de mil millones, y retail el 28%.
La consultora prevé que la diferencia entre rentabilidades de los mercados core y secundarios continuará estrechándose en 2015. En 2014, como resultado de la compresión de yields en los mercados periféricos, la brecha disminuyó 168 puntos básicos. En cuanto a las rentabilidades ofrecidas por distintos segmentos, la inversión en oficinas fuera del CBD se movieron 36 puntos básicos y el creciente apetito por activos logísticos se ha traducido asimismo en una fuerte compresión, con un ajuste de la rentabilidad media en logístico prime de 40 puntos básicos desde 2013 hasta situarse en un 6,87%.
Lydia Brissy, directora de análisis para Savills Europa, explica que “la competitividad de los precios en los segmentos prime y la falta de disponibilidad de producto aseguran la continuidad del interés inversor en los mercados periféricos así como en activos secundarios de los mercados principales. Esto provocará mayor compresión de las rentabilidades y prevemos además que se algunos inversores empiecen a considerar ventas tácticas para capitalizar el reciente incremento de los valores de repercusión. Esto podría traer más oportunidades al mercado, que a su vez activarían un fuerte apetito en inversores que esperan poder aprovechar el momento del ciclo”.