Informe de Aguirre Newman: La recuperación llega al mercado de oficinas

La inversión en Madrid y Barcelona alcanza los 697 millones de euros en el primer semestre, un 48% más que en el mismo periodo de 2013

17 de julio de 2014.- En el primer semestre de 2014 la tasa de disponibilidad de oficinas desciende en todas las zonas, según el informe "Estudio del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona", elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. En general, la desocupación ha pasado del 14,1% registrado en enero de 2014 al 13,1% actual, lo que representa una reducción de 119.528 m² en seis meses y un signo de cambio de tendencia. La demanda de espacios de oficinas ha crecido hasta los 212.438 m² en el primer semestre de 2014 en el mercado de Madrid, un 16% más que en los últimos seis meses del año pasado. Este dato junto con el gran número de operaciones realizadas en comparación con los dos semestres anteriores, hacen que la contratación haya sido positiva y mucho más equilibrada. INCREMENTO DE LOS PRECIOS EN EL "DISTRITO DE NEGOCIOS" El estudio apunta a un comportamiento desigual en los niveles de renta, si bien en el 'Distrito de Negocios' se registra un incremento de precios cercano al 2%. En el resto de las zonas, continúan los ajustes de los precios como consecuencia de la elevada disponibilidad que aún existe, sólo que en niveles más moderados. En el 'Distrito de Negocios', las rentas medias han alcanzado los 23,78 €/m²/mes, lo que supone acumular dos subidas consecutivas en los dos últimos semestres. El informe indica que los datos de contratación del primer semestre de 2014, la actual demanda y la buena expectativa económica a corto y medio plazo, podrían situar la contratación bruta de espacios de oficinas en Madrid en 410.000 m² al final del ejercicio, una cifra que mejoraría sensiblemente en 2015. Asimismo, se estima que para el próximo año entren al mercado 93.983 m², aunque la mayoría no saldrá como disponible, ya que un total de 70.000 m² pertenecen a la nueva sede del BBVA. Asimismo, las previsiones apuntan a una paulatina mejora de la tasa de disponibilidad, asociada al comportamiento de la demanda, la mejora de la contratación neta y la escasa actividad promotora. No obstante, las futuras relocalizaciones de algunas grandes empresas (BBVA, Cepsa, etc.), aportarán espacios de segunda mano al mercado, por lo que el ajuste será gradual. LA DEMANDA CRECE EN BARCELONA UN 28% EN EL SEMESTRE Por lo que respecta a Barcelona, la evolución de la demanda de espacios de oficinas ha sido muy positiva. En el primer semestre del año alcanzó los 119.023 m², un 28% más que el mismo período del año anterior y un crecimiento de un 13% frente a los últimos seis meses de 2013. El crecimiento se ha localizado, principalmente, en el Centro del 'Distrito de Negocios' y la zona 'Descentralizada'. Los niveles de renta también han registrado un repunte generalizado, con un ascenso medio del 0,2% en comparación con el semestre anterior. En este sentido, sólo la zona 'Fuera de la Ciudad' han contado con ajustes, mientras que las rentas del Centro del 'Distrito de Negocios' alcanzaron una media de 14,50 €/m²/mes. La tasa de disponibilidad, por su parte, ha descendido un 0,7%, lo que sitúa la tasa general en el 14,33% y representa una reducción de la desocupación en casi 40.000 m². En los primeros seis meses del año, el stock del mercado de oficinas ha alcanzado los 5.928.569 m², un 0,2% más que el semestre anterior. El estudio indica que, entre enero y junio, el único proyecto destacable registrado ha sido la finalización de la sede de Puig: 14.300 m² para uso propio en Plaza Europa. El análisis prevé que, de seguir la senda positiva de la demanda obtenida en el primer semestre del año, la contratación bruta alcanzará los 245.000 m² al final del año en Barcelona. También estima un descenso en la tasa de disponibilidad, como consecuencia del buen comportamiento de la demanda y la ausencia de nueva oferta a incorporar al mercado en los próximos meses. EL MERCADO DE INVERSIÓN CRECE UN 48% La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado un volumen de 697 millones de euros en el primer semestre del año, un 48% más que el mismo período de 2013; uno de los mejores datos alcanzados en los últimos años durante un primer semestre. El volumen de inversión se distribuye de forma desigual -un 70% en Madrid y 30% en Barcelona- y responde a la mejora del contexto económico nacional y las previsiones de una evolución positiva. El incremento de confianza proviene especialmente del inversor internacional, cuya inversión, tanto institucional como privada, representa más del 72% del volumen total. Por tipología de los compradores, un 60% del volumen de inversión proviene de la actividad del inversor institucional, el 30% del privado-family office y, el resto, de empresas inmobiliarias o usuarios finales. El estudio apunta que los inversores centran su interés, principalmente, en activos de las zonas 'Distrito de Negocios'. No obstante, la baja oferta de esta tipología de inmuebles ha hecho que se desplacen hacia zonas secundarias, buscando inmuebles con buenos inquilinos y altos niveles de ocupación. El estudio de Aguirre Newman estima que el volumen de inversión seguirá creciendo en el segundo semestre de 2014, como consecuencia de la elevada liquidez entre inversores inmobiliarios, que orientan principalmente su interés en el mercado de oficinas. El inversor extranjero seguirá asumiendo algo más de riesgo, como consecuencia de la escasez de producto en el 'Distrito de Negocios', mientras que los capitales privados centrarán sus operaciones en activos de menor riesgo, aunque con rentabilidades más limitadas.