La colaboración público-privada se ha demostrado como un instrumento crucial para atraer la inversión a segmentos como la vivienda asequible, esenciales para responder a una necesidad crucial de la sociedad. Cuáles son las necesidades en materia de seguridad jurídica, agilidad en el planeamiento y financiación fueron algunos de los temas que se trataron en el I Foro de Colaboración Público-Privada para la Inversión coorganizado por Simed e Iberian Property.
La jornada comenzó con la intervención de Francisco Javier Martín, director general de vivienda y suelo, que aseguró que lo imprescindible es poner encima de la mesa los objetivos y cómo hacer que tanto los públicos como privados ganen. La colaboración puede tener muchas fórmulas y Málaga ya es un ejemplo de modelo para conseguir que haya una relación de confianza. “Se está trabajando para que el sector privado aporte su forma de trabajar y hacer que todo avance. Conseguir la escala suficiente pasa por todas las facetas de la actividad y crear alianzas sinceras”, afirmó.
Abogó por repensar cómo nos enfrentamos a los proyectos para crear una estrategia común y que el ciudadano se lleve el beneficio. “Debemos pensar lo que supone nuestro urbanismo para que juegue a favor y que no dilate los plazos que impidan responder a las necesidades de la ciudadanía. Hay que crear desarrollos ágiles y flexibles, inclusivos y sostenibles”.
Digitalización e industrialización
Hay que enfrentar un camino hacia la digitalización y la industrialización, que no tiene marcha atrás y que hay que acelerarlo. El contexto es favorable porque el promotor privado está diciendo que quiere producir vivienda asequible y el contexto europeo va a ayudar a conseguir los objetivos.
Por su parte, Mario Muñoz-Atanet, viceconsejero de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda Junta de Andalucía, aprovechó su intervención para resaltar el potencial inmobiliario de la región, su gran territorio, con un gobierno estable, lo que da seguridad jurídica. Además, el precio medio de vivienda está por debajo de la media y se trata de la comunidad donde más viviendas se venden. “La solución es incrementar el número de viviendas para reducir los precios y fomentar el empleo”, insistió. Hizo un resumen de las principales políticas de la comunidad para sacar una mayor cantidad de suelo al mercado e impulsar el desarrollo de vivienda asequible especialmente en alquiler. Se ha desarrollado 1.000 viviendas en alquiler en la que han participado promotores públicos sino también privados con suelos públicos.
En la misma línea, Francisco de la Torre, alcalde de Málaga, enumeró las ventajas del mercado en el Mediterráneo, como las inversiones en el segmento de segunda residencia de población española y de otros países, pero matizó que también se buscan viviendas de menor precio que deben estar en el mercado. “Seguiremos trabajando desde Málaga con más promociones en marcha”.
Antonio de la Fuente, director general de finanzas corporativas de Colliers Internacional, hizo un llamamiento a que los precios mínimos de alquiler deberían actualizarse, por ejemplo. Asimismo, “hay una demanda prácticamente infinita, en ubicaciones donde hay crecimiento demográfico. Desde el punto de la oferta no se va a solucionar y las medidas legislativas no van a atraer la inversión institucional par crear este parque de vivienda asequibles”. La consultora ha analizado varias ofertas de colaboración público-privada y han determinado que cuando se han cerrado con éxito es porque el precio se ha hecho de forma razonable.
“En los próximos años el país va a tener que competir con ubicaciones y con requisitos de capital muy alejados de la situación económica de España y eso va a hacer que la competencia que vamos a tener que hacer como país y dentro de cada pliego de colaboración público-privada para atraer el capital nos obligue ofrecer condiciones mucho más ventajosas o de lo contrario no vamos a ser capaces de cumplir con los objetivos de creación de vivienda pública asequible”. La recomendación a las administraciones públicas es que pregunten a los inversores cuáles son las rentabilidades que en este momento están exigiendo. Por último, aconsejó a las Administraciones Públicas que para crear unos pliegos razonables contraten a asesores adecuados.
'Fórmulas de colaboración para facilitar el acceso a la vivienda '
Todos estos temas también se debatieron en una mesa: 'Fórmulas de colaboración para facilitar el acceso a la vivienda ' moderada por Violeta Aragón, secretaria general de FADECO Promotores. En ella participaron el concejal delegado de Vivienda de Málaga, Francisco Pomares; el director general de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES), Fidel Vázquez; la secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía, Alicia Martínez; el director gerente de la Agencia Pública Instituto Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, José María López Cerezo; y el cofundador y miembro del consejo de Lagoom Living, Javier Braza.
Cerezo destacó que para que la colaboración funcione existen cinco elementos claves. El primero es la seguridad jurídica, además de una simplificación consolidando la figura de la declaración responsable. En segundo lugar, hay que ofrecer una financiación adecuada y ajustada. Otro factor es que la aportación anual de toda la administración pública para materia de vivienda debe ser al menos del 1% del PIB. El cuarto pilar es una fiscalidad ajustada y, por último, hay que impulsar las nuevas tecnologías en materia de edificación.
Alicia Martínez, recordó que desde que llegaron a Andalucía se propusieron como objetivo impulsar la colaboración público-privada y lo hicieron a través de las convocatorias de programas de fomento de vivienda en alquiler. Además, los fondos NextGenEU apostaron por la necesidad de ofrecer infraestructura de vivienda a la sociedad. Resaltó que Andalucía está haciendo un trabajo importantísimo con 173 millones de euros invertidos y más de 2.290 viviendas firmadas con algunos promotores públicos. Andalucía no podría haber hecho tanta promoción directa de viviendas por sí sola.
Por su parte, el concejal de vivienda; agradeció el papel de los promotores y gestores públicos. También destacó la importancia de la aplicación de los fondos europeos a la regeneración y a la creación de vivienda asequible.
Seguridad jurídica, unos planes de vivienda actualizados
Javier Braza observó una consonancia política y administrativa superior a lo que veníamos viendo anteriormente. De la producción de unas 90.000-100.000 unidades que se van a hacer este año, en torno 8.000 unidades serán de protección. Las alianzas leales son las que se distribuyen al 50%, ha asegurado, al tiempo que lamentó que faltan figuras dinamizadoras. “Dependemos de nuestros socios conductores, la administración y de la financiación”.
Fidel Vázquez señaló que uno de los principales problemas para crear una bolsa de vivienda asequible es la falta de suelo finalista y SEPES en eso sí que puede ayudar. “En algunos lugares estamos realmente avanzando y estamos consiguiendo que esa colaboración se materialice, por ejemplo, en Málaga y Sevilla. Estamos muy atentos a al conocimiento de cuál es la mecánica para hacer viable el desarrollo”, aseguró. Recordó que el encargo cuando llegó al puesto fue que activase la mayor cantidad posible de suelo público en el que se pudiesen hacer viviendas.
En enero de 2022 había siete actuaciones en todo España en seis ciudades para abordar problemas de mercado tensionado de alquiler y actualmente se está trabajando en 80 posibles proyectos en todas las comunidades, con lo cual también hay una cuestión de escalas. Entre las actuaciones hay diferentes niveles de maduración. Subrayó como SEPES ha adquirido suelo del Ministerio de defensa para activarlo, igual que otros terrenos de Renfe, Adif y otras instituciones u organismos de la Administración General del Estado.
Alicia Martínez abordó una de las principales reivindicaciones del sector: la actualización del precio de los módulos de la vivienda. Avanzó que se está trabajando en ello y quiere que se haga de la mano del sector. También insistió en que le gustaría que las subvenciones hubieran sido mucho mayores porque en definitiva lo que sí hay es una necesidad de producir esa infraestructura residencial a precio asequible. “El camino es colaborar estrechamente mejorando los procesos”.
Seguridad jurídica, unos planes de vivienda actualizados y un gran pacto de todo el sector para promover el acceso a una vivienda, entre los ayuntamientos, los promotores públicos los promotores privados y, por supuesto, el Ministerio, la Junta de Andalucía fueron las principales peticiones de los ponentes.
Carmen Casero, concejala delegada de urbanismo del Ayuntamiento de Málaga, concluyó la sesión de la mañana, explicando la estrategia urbanística de la ciudad y los proyectos singulares que abordará el consistorio. Algunas cuestiones son la regulación de las viviendas turísticas o la agilización en la tramitación de licencias. También apuntó proyectos emblemáticos como la Torre del Puerto, el impulso de distintos usos productivos y comerciales, el plan Málaga Litoral, el nuevo desarrollo Repsol, la segunda ampliación del Parque Tecnológico en más de 556.000 m2, o la ampliación de Mercamálaga. Asimismo, recordó que Málaga sea la sexta gran capital que alberguen un Caixa Forum.