La constitución de las SOCIMI incrementa el interés de los inversores en el sector hotelero
Javier Sanz López
Director Departamento Valoraciones Singulares
ST Sociedad de Tasación
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) son un vehículo de inversión destinado al mercado inmobiliario cuyas acciones deben ser admitidas a negociación en un mercado regulado, permitiéndose también en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Fueron creadas al amparo de la Ley 11/2009, modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre. Posteriormente, entre febrero y marzo de 2013, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) emitió una serie de circulares con el régimen aplicable a las SOCIMI y su correspondiente Instrucción Operativa que habilita la posibilidad de cotización.
LOS REQUISITOS
Según el apartado 1 del artículo 2 de la ley, las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo, en los siguientes elementos: inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de dichos inmuebles -siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición- y participaciones en el capital o en el patrimonio de, por ejemplo, SOCIMI o REIT no residentes, SOCIMI no cotizadas, entidades no residentes no cotizadas íntegramente participadas por SOCIMI o por REIT, o IICI.
En cuanto a los requisitos de inversión y patrimonio, la SOCIMI debe cumplir con lo siguiente: en primer lugar, han de invertir al menos el 80% de su activo en los elementos citados anteriormente, además del 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. Por otro lado, los inmuebles que integren el activo de la sociedad, deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
Las SOCIMI pueden constituirse con un solo inmueble, no tienen limitada la financiación ajena y el capital social mínimo debe alcanzar los 5 millones de euros. En lo relativo a distribución de beneficios, deberán destinar al reparto de dividendos, al menos, el 80% de las rentas derivadas del arrendamiento y el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas, así como el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.
En cuanto al régimen de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades, cabe tener en cuenta que tributarán, con carácter general, en el Impuesto sobre Sociedades al 0%. No obstante, en caso de incumplimiento de los requisitos establecidos para este régimen fiscal, las rentas generadas tributarán conforme al régimen general en el Impuesto sobre Sociedades al 25%. Sin embargo, en el caso de que los socios tributen a un tipo inferior del 10% por sus dividendos, la SOCIMI tributará, con carácter general, a un tipo del 19% en el Impuesto de la Renta de Sociedades sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios para aquellos socios que dispongan de una participación igual o superior al 5% de del capital social.
El gravamen especial no se aplicará cuando sea otra SOCIMI, el socio que percibe el dividendo, y cuando la entidad receptora de los dividendos sea una entidad no residente tenga como objeto social un régimen similar, como es el caso de los "REIT", con respecto de aquellos socios que posean una participación igual o superior al 5% en dicha entidad y tributen por los mismos al tipo de gravamen de, al menos, un 10%.
Por último, cabe destacar que los dividendos están sometidos al régimen general de retenciones con ciertas excepciones y que los requerimientos de la inversión inmobiliaria son básicos, ya que tan solo se exige que sean inmuebles urbanos y su destino sea el alquiler.
CASO PRÁCTICO
Analizaremos el efecto del beneficio fiscal de las SOCIMI, frente al régimen económico de una empresa que explotara un hotel según al tipo general del Impuesto de Renta de Sociedades. Para ello proponemos el análisis de un hotel bajo ambos regímenes fiscales y con ello podremos verificar las posibilidades de incorporación del inmueble a una SOCIMI. Contemplamos un hotel con una inversión total de 47,5 millones de euros, incluidos mobiliario y equipamiento con la siguiente distribución en millones de euros:
De las cifras anteriores cabe destacar el efecto que supone el beneficio fiscal 620.000 euros y que implica un incremento del BDIT del 33%. Ahora bien, el régimen de las SOCIMI exige el arrendamiento del inmueble, luego sobre la cuenta de resultados anterior se debería incluir el canon por dicho arrendamiento.
En este sentido, existe un amplio espectro de posibilidades. La propiedad del inmueble requerirá una renta estable y no sometida a las oscilaciones propias del sector turístico, en tanto que el explotador o arrendatario se encontrará más cómodo con una porción de la renta variable. La clave, que marcará el equilibrio, será la implicación del arrendatario / gestor en la inversión del equipamiento hotelero y en el CAPEX necesario para mantener el inmueble en la situación adecuada para que la explotación sea sostenible. Cuanto mayor sea la implicación del arrendatario, menor será la renta a percibir por la propiedad del hotel.
Como situación frecuente, la renta fija pudiera oscilar entre 390.000 y 490.000 euros si consideramos entre el 4 y el 5% de la facturación. La renta variable dependerá de su nivel de compromiso en la inversión no inmobiliaria y del plazo del contrato, habitualmente no inferior a 15 años.
Dentro de las posibilidades de cesión de un hotel, solo consideramos el arrendamiento y no la cesión de la gestión u otras fórmulas como la franquicia, si bien, la normativa no exige un plazo de arrendamiento concreto, ni se determina el régimen de la renta, fija o variable.
CONCLUSIONES Y CLAVES
Estos análisis han generado recientemente un gran interés en el mercado, que se ha materializado en la adquisición de un conjunto de hoteles por una SOCIMI en los últimos meses, con la previsión de seguir el proceso de inversión para ampliar su patrimonio con esta tipología inmobiliaria.
Como aspectos relevantes que permiten la estabilidad de la inversión por una SOCIMI destacan: la elección de inmuebles ubicados en zonas consolidadas o primeras líneas de playa, aquellos edificios de elevada calidad constructiva y de diseño, los que estén en un estado de conservación a nuevo o recientemente rehabilitados o dispongan de todas las licencias y autorizaciones legalmente exigibles. Asimismo, también cabría tener en cuenta la existencia de un régimen económico consolidado y sin grandes fluctuaciones en los últimos tiempos, así como la intervención de un gestor (arrendatario) de la mayor experiencia y profesionalidad, la pertenencia a una cadena hotelera de prestigio y, por último, que en caso de requerir financiación hipotecaria, será necesaria la emisión de una tasación sin la inclusión de condicionantes que puedan distorsionar o invalidar la operación.
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Nº 77 - Noviembre - Diciembre 2015
