El sector inmobiliario mundial se enfrenta a un periodo prolongado de endurecimiento de las condiciones del crédito. Los bancos y otras entidades crediticias están adoptando controles financieros más estrictos, lo cual dificultará el aumento y la recuperación del valor del capital, según el informe semestral de M&G Global Real Estate.
Según apunta la compañía, los grupos más afectados serán aquellos con una importante exposición a activos más débiles o de mayor riesgo, así como los inversores excesivamente apalancados, que ya afrontan riesgos de refinanciación.
Sin embargo, también se destaca que en los últimos años ha habido una relativa ausencia de préstamos de riesgo, lo cual ha dejado al sector bancario en una situación mucho mejor en comparación con la crisis financiera mundial. Esto garantiza una solidez financiera sistémica subyacente y evita un contagio más generalizado.
Entre otras conclusiones clave, cabe destacar las siguientes:
- En Estados Unidos, la concesión persistente y desproporcionada de préstamos por parte de bancos de tamaño medio a propietarios y promotores inmobiliarios está generando tensiones significativas en el sector bancario. Cerca del 30% del total de préstamos otorgados por los bancos regionales estadounidenses se destinan al sector inmobiliario comercial, en contraste con poco más del 5% en el Reino Unido y en toda la Unión Europea. Los factores de riesgo varían considerablemente de un mercado a otro. En la eurozona, la implementación de umbrales regulatorios más estrictos y generalizados contribuye a contener el riesgo de colapso bancario y a garantizar que no se reduzcan las oportunidades de crédito.
- En general, los bancos centrales están enfocándose más en mantener la estabilidad financiera que en controlar la inflación, lo que limita los incrementos en las tasas de interés y reduce la amenaza de tasas mucho más altas.
- Dado el mayor grado de aversión al riesgo, tanto los prestamistas como los inversores están actuando con cautela frente a nuevas inversiones y buscan una mayor compensación por asumir mayores riesgos.
Entre las principales cuestiones y oportunidades para mercados globales concretos se incluyen las siguientes:
- Parece que el sector inmobiliario del Reino Unido ha liderado la disminución de precios a nivel mundial, con un ajuste de precios mucho más pronunciado que en otros mercados globales. Se está generando un optimismo cauteloso, especialmente en el sector industrial y en algunas áreas de retail, mientras que el mercado residencial (que sigue experimentando escasez de viviendas en alquiler) continúa siendo atractivo. Las oficinas no estratégicas y los activos que no cumplen con normas ambientales cada vez más estrictas seguirán enfrentando presiones.
- En comparación con el Reino Unido, la eurozona se encuentra uno o dos trimestres rezagada en términos de ajuste de precios. En comparación con Estados Unidos, las tasas de desocupación de oficinas son mucho más bajas, especialmente en los principales distritos comerciales, donde la oferta nueva es limitada, lo que también reduce los riesgos a la baja.
- En Estados Unidos, el aumento de las tasas de interés ya ha tenido repercusiones en la actividad de capital de riesgo, lo cual, combinado con la tendencia relativamente lenta de "retorno a la oficina" después de la pandemia, ha tenido implicaciones significativas para el sector de oficinas desde Nueva York hasta San Francisco. En particular, las grandes empresas tecnológicas han reducido la demanda en respuesta a perspectivas de crecimiento percibidas como más moderadas.
- En Asia, aunque el sector inmobiliario comercial sigue mostrando resistencia en gran medida, hay algunos mercados donde el aumento de las tasas de interés y el endurecimiento de las condiciones crediticias están generando presión al alza en los rendimientos, especialmente en el sector logístico de Corea del Sur y en el mercado de oficinas en Australia. Es probable que los desarrolladores australianos reciclen el capital de activos no estratégicos en lugar de buscar nueva financiación mediante capital propio o deuda. En Corea del Sur, se espera un exceso de desarrollo logístico en los próximos 18 meses, duplicando la oferta existente en la actualidad, lo que ejercerá presión sobre aquellos que no puedan alquilar sus espacios y podría llevar a la venta de activos a precios más bajos.
José Pellicer, responsable global de Estrategia de inversión en M&G Real Estate, comentó: "Los mercados inmobiliarios mundiales se están reequilibrando, pero aún no ha pasado el peligro. La buena noticia es que no nos enfrentamos a otra crisis financiera mundial; los bancos están ahora mucho mejor preparados para afrontar largos periodos de turbulencias e incertidumbre. Pero no debemos olvidar que cambios estructurales como el trabajo híbrido y la creciente importancia de los factores ESG implican que algunos activos no prime podrían no sobrevivir".
Por su parte, Federico Bros, responsable de inversión y gestión de activos de M&G Real Estate para Iberia, concluyó: "Tanto la inflación como los tipos de interés son factores que debemos considerar a la hora de abordar el mercado inmobiliario local en los próximos meses. Seleccionar aquellos activos de calidad que gocen de una localización estratégica y que presenten buenas credenciales ESG son algunos de los elementos clave. Los fundamentales económicos hacen que España siga siendo un mercado atractivo para los inversores institucionales del sector inmobiliario y desde M&G Real Estate estaremos especialmente atentos a las oportunidades que presenten los sectores de logística y living. Ambos han demostrado históricamente su fortaleza y resiliencia independientemente de los diferentes entornos económicos a los que nos hemos enfrentado".