Entrevista

"La vivienda asequible tiene una demanda segura y estable, que ofrece una rentabilidad contenida pero anticíclica"

Gema Fernández |
"La vivienda asequible tiene una demanda segura y estable, que ofrece una rentabilidad contenida pero anticíclica"

Resiliente, anticíclica y buena protección frente a la inflación son tres de las principales ventajas que, a juicio de Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora, ofrece la inversión en vivienda asequible.

En su opinión, este tipo de activos inmobiliarios "tiene una demanda muy segura y estable, que ofrece una rentabilidad contenida pero anticíclica, porque funciona muy bien en las épocas buenas y es resiliente en las crisis, protegiendo al inversor contra la inflación".

Sin embargo, el mercado de vivienda asequible en España se encuentra con "una escasez tremenda de producto", afirma Rodríguez Heredia. Y el que también es presidente de la comisión de arrendamiento de vivienda de Asprima y Asipa nos aporta datos concretos: "Nuestro país cuenta con la tasa de vivienda pública social y asequible más baja de toda la Unión Europea. Si la media de la UE está en torno al 35%, aquí es diez veces menos y baja al 3,5%", explica.

Esto debería situar al mercado español como uno de los objetivos de los inversores internacionales, pero Rodríguez Heredia advierte que "los cambios legislativos que se quieren introducir en nuestro país están desestabilizando el mercado, porque generan mucha inseguridad jurídica".

"Hay que generar una fuerte inversión en el mercado, y no se puede atacar al que puede financiarla. La normativa debería ayudar a generar más suelo para vivienda asequible, no a confiscar el ahorro privado; no debería ir contra la Constitución y la propiedad privada, y tampoco debería alterar la seguridad jurídica", sentencia este experto.

Inversores y rentabilidades

Y es que, según Rodríguez Heredia, la inversión en vivienda asequible "requiere un compromiso a largo plazo que solo pueden resistir sociedades de inversión colectiva que buscan una renta recurrente que iguale o bata la inflación". Así, los principales inversores en este submercado residencial lo componen compañías de seguros y fondos de pensiones, que, generalmente, agrupan a "pequeños ahorradores privados, en muchos casos pensionistas", explica.

Pero, en su opinión, las administraciones públicas deberían tener "mayor presencia" en el campo de la inversión, reservando para ello una partida presupuestaria, "como hacen con la educación o la sanidad", apunta.

Además, considera necesario que los módulos que se aplican a este tipo de promociones sean revisados, pues llevan "15 años congelados", mientras que los costes de urbanización y construcción "han subido de tal manera que es imposible hacer vivienda asequible en estas condiciones. Además, las subvenciones para la promoción de este tipo de viviendas han desaparecido", asegura el directivo de Azora.

Su recomendación: "tocar esos módulos un 15% hacia arriba, para que salgan los números, y racionalizarlos por comunidades autónomas". De lo contrario, la producción de vivienda libre también podría verse afectada pues -advierte este experto- "cada nuevo desarrollo de suelo lleva aparejado un porcentaje muy importante de vivienda asequible que, sin módulos adecuados, podrían hacer inviable la promoción libre, puesto que el promotor no puede repercutir el sobrecoste en el comprador de vivienda libre".

De ahí que aconseje una "interlocución más fluida de la Administración con los profesionales del sector, porque no se computan bien los costes de construcción, gestión y mantenimiento de este tipo de proyectos", explica.

En cuanto a la rentabilidad neta que ofrece la inversión en vivienda asequible en España, Rodríguez Heredia apunta a una horquilla entre el 2,5% y el 3,5%. "Una renta bajita, pero segura".

Un debate entre expertos

De todo esto y mucho más hablará Rodríguez Heredia en la jornada del próximo 22 de abril, organizada por Asprima, SimaPro y Observatorio Inmobiliario bajo el título ¿Cómo financiar la producción de vivienda asequible?

Junto a él, debatirán en este foro: Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima; Jaume Borràs, director de negocio de Culmia; Alex Saz-Carranza, loan officer public Sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones (BEI); José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; y Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.