España necesita entre 800.000 y un millón de viviendas asequibles, es decir, un 20%-25% por debajo del precio de mercado libre, para cubrir la demanda existente, pero para dar a este mercado el empujón que le hace falta, el sector público y el privado deben ir de la mano. Así lo cree Jaume Borràs, director de negocio de Culmia, que participará como ponente en la jornada del próximo 22 de abril, organizada por Asprima, SimaPro y Observatorio Inmobiliario bajo el título ¿Cómo financiar la producción de vivienda asequible?
En su opinión, los Fondos Next Generation procedentes de Europa podrían permitir la construcción de "unas 20.000 de esas unidades", haciendo "viables proyectos que antes no lo eran". Y es que, para que un promotor invierta en este tipo de promociones, "las cuentas tienen que salir", explica este experto, y son varias las causas que pueden impedir que esto sea así.
Principales problemas
Según Borràs, "hay gran cantidad de suelo ocioso en manos de las administraciones públicas" que podrían destinarse a la construcción de vivienda asequible; no obstante, muchas de esas entidades "aún no tienen claro cuál es el marco que deben preparar para que el promotor pueda entrar en este tipo de proyectos y ayudar a crear vivienda asequible".
Éste es uno de los principales obstáculos con los que se encuentran los promotores. Otro, es el canon que las administraciones aplican por los años que esas viviendas se explotan en régimen de alquiler por parte del promotor o inversor, que puede hacer que el proyecto "sea viable o no", comenta Borràs.
También hay que tener en cuenta los precios máximos que marcan esos propietarios públicos del suelo, porque en muchos casos son tan bajos, que no compensan la inversión, añade este experto.
En este sentido, Borràs apunta que en Culmia apuestan por entrar a desarrollar paquetes con un mínimo de 700 viviendas, para compensar los altos costes de su desarrollo, como han hecho en la Comunidad de Madrid, donde "el Plan Vive está fomentando la participación de los promotores" en la creación de este tipo de viviendas.
La fiscalidad de las operaciones también es otro punto a tener en cuenta. Según este experto, las administraciones deberían tenerlo en cuenta para "hacer más atractivas estas operaciones", porque de ello depende que los inversores apuesten o no por ellas.
Y un último apunte es que -en su opinión- "ya que las administraciones marcan las reglas de juego en cuanto tiempo de explotación de los proyectos y precios máximos a cobrar, deberían dejar en manos de las empresas privadas la gestión de los listados de solicitantes, para que el proceso sea más ágil".
Eso sí, a la hora de promover cualquier tipo de proyecto residencial, y especialmente en los de vivienda asequible, desde Culmia apuestan por la construcción industrializada, porque "permite acortar los plazos de construcción en un 30%", consiguiendo que los adjudicatarios reciban antes las llaves de sus nuevas hogares e "incrementando las rentabilidades del producto", ya que los retornos de la inversión también comienzan antes. Además, Borràs asegura que este sistema de construcción ofrece "un mayor control de la calidad que el tradicional y mejora la eficiencia energética de procesos y producto final".
Un debate entre expertos
Junto a Borràs, participarán como ponentes en el foro sobre vivienda asequible: Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima; Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora; Alex Saz-Carranza, loan officer public Sector Iberia del Banco Europeo Inversiones (BEI); José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; y Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.