Miguel Arimont Lincoln, CEO de LEM Loan eMarket, prevé que este panorama se cumplirá cuando las ayudas por parte del BCE y del Gobierno cesen
La crisis económica provocada por la pandemia ha causado un aumento del nivel de morosidad y del número de impagos inmobiliarios. De acuerdo con los últimos datos del Banco de España referentes a noviembre de 2020, la tasa de morosidad de créditos concedidos se sitúa en el 4,56%, con un incremento del 0,69% de los créditos no operativos. Sin embargo, la cifra podría duplicarse en empresas y familias durante 2021, alcanzando un porcentaje que oscilaría entre el 7% u 8%. Al menos, este es el panorama que predice LEM Loan eMarket.
Frente a la crisis sanitaria, que ha causado un incremento en la tasa de desempleo y una mayor incertidumbre económica, la compañía prevé que los impagos por parte de empresas y familias se van a subir a consecuencia de la crisis generada por la COVID-19, pasando de los 84.000 millones de euros a los 130.000 millones de euros durante 2021. Según la consultora Prime Yield, este importe podría elevarse incluso hasta los 160.000 millones de euros.
De hecho, los bancos Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankia y Bankinter ya habían proporcionado casi 24.000 millones de euros durante 2020 para hacer frente al impago de créditos por parte de empresas y familias. Estas mismas entidades son las que acumulan ya 159.000 millones de euros en créditos y línea de financiación en riesgo de impago, una cifra que ha subido un 20% durante el último trimestre del año pasado. La cantidad de impagos representa un 8% del total de sus carteras, una amenaza de cara a los próximos ejercicios.
“No estamos viviendo lo mismo que vimos durante la crisis financiera de 2008, cuando la banca sacó de sus balances y puso a la venta créditos no operativos por valor total de 230.000 millones de euros”, explica Arimont Lincoln, CEO del marketplace, quien prevé que este panorama se cumplirá cuando las ayudas por parte del BCE y del Gobierno cesen. Aun así, la situación acabará generando un aumento de la cartera de NPLs (Non Performing Loans), es decir, créditos no operativos, abriendo el camino para los inversores inmobiliarios, incluidos los más pequeños y menos institucionales y con gran exceso de liquidez.
Respecto al mercado de deuda hipotecaria, antes de la llegada de la pandemia, los inversores preferían adquirir grandes porfolios. No obstante, la actual crisis ha provocado que estén interesados en hacerse con carteras más pequeñas, seleccionadas y estudiadas. Como consecuencia, se producirá un mayor número de este tipo de carteras y, aunque el mercado incrementará exponencialmente, se realizarán más operaciones de menor tamaño al habitual.
Mediación y negociación ante el impago inmobiliario
Frente al aumento de los impagos inmobiliarios, Abel Marín Riaguas, abogado socio del bufete Marín & Mateo Abogados de Valencia, asegura que la mediación y la negociación antes de las ejecuciones son las estrategias más beneficiosas para el deudor y el inversor: “Se deben superar las desconfianzas y las falsas creencias y, sobre todo, no caer en esa falacia de los fondos buitres, ya que acaban siendo ángeles salvadores”.
Durante esta crisis sanitaria, gran parte de la deuda hipotecaria pertenece a promotoras de obra nueva terminada o en construcción, así como suelo. Por tanto, se trata de personas jurídicas que “serán más fáciles de ejecutar en comparación a las físicas frente a casos de morosidad e impago”, afirma el abogado. Además, según los últimos datos del INE referentes al tercer trimestre de 2020, las certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en viviendas de personas jurídicas constituyen el 28,3%. En esta coyuntura, “la mayor parte de los inversores en LEM Loan eMarket están buscando deudores que sean personas jurídicas, debido a su mayor facilidad en la negociación y, en su caso, ejecucción”, señala Arimont Lincoln.
Cuando no hay espacio para la mediación, la deuda se podrá reclamar mediante ejecuciones hipotecarias u ordinarias y a través de juicios declarativos, aunque “lo normal en estos casos es la subasta, la dación en pago o la venta acordada”, apunta Riaguas.