La polarización y las rentas prime marcan la evolución de las oficinas en España

El mercado de alquiler de oficinas muestra una marcada polarización entre los diversos tipos de activos, reflejada en mayores rentas y ocupaciones en aquellos que satisfacen los estándares exigidos por los ocupantes en términos de calidad, tecnología, flexibilidad y criterios ESG. De hecho, durante el primer semestre de este año, la contratación de espacio en edificios de grado A ha experimentado un crecimiento del 32% en comparación con el mismo período del año anterior, según datos proporcionados por CBRE..Durante el primer semestre en Madrid, se contrataron 225.000 metros cuadrados de espacio de oficinas, lo que representa una disminución del 15% en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, esta cifra se encuentra en línea con la media de los primeros semestres de los últimos 10 años.El CBD (Centro de Negocios) sigue siendo dinámico, con una contratación de 100.000 metros cuadrados en el primer semestre, superando a los mercados ubicados fuera de la M-30. La consultora observa un aumento en la demanda de empresas tecnológicas por edificios de alta categoría, como se puede ver en las operaciones del edificio Los Cubos o en Ruiz Picasso 11. El sector tecnológico lidera las contrataciones, seguido por el sector de servicios.En Madrid, se contrataron 225.000 metros cuadrados de espacio de oficinas, lo que representa una disminución del 15% en comparación con el mismo período del año anteriorEn Barcelona, el mercado se caracteriza por un incremento en la disponibilidad de espacio, especialmente en el área del 22@, lo que ha llevado a una ralentización en la absorción de oficinas. Durante el primer semestre, se contrataron 110.000 metros cuadrados, lo que representa una disminución del 37% respecto al mismo período del año anterior.El mercado del Centro Ciudad muestra una actividad sólida, representando el 32% de la contratación. A continuación, le sigue el mercado de la Periferia, que representa el 26% del volumen contratado, caracterizado por un menor número de transacciones pero de mayor tamaño. En cuanto al nivel de contratación, las empresas de Consumo y Servicios lideran con una cuota del 31%, seguidas por las empresas del Sector Informática y HI-Tech con una cuota del 18%.En el primer semestre, en Barcelona, se contrataron 110.000 metros cuadrados, lo que representa una disminución del 37% respecto al mismo período del año anteriorJose Mittelbrum, Senior Director A&T Oficinas CBRE España, valora los datos del primer semestre: “Las razones del descenso de actividad en el mercado de alquiler son diversas; factores como el incremento de tipos, el conflicto en Ucrania o la inestabilidad macroeconómica y política están retrasando la toma de decisiones de las empresas, frenando la recuperación que veíamos en 2022. Si bien es cierto que este retraso hace que nuestras previsiones para el 2024 en adelante sean optimistas”.En paralelo, destaca el dinamismo del mercado de oficinas regional, con especial actividad en Málaga, Valencia y Bilbao, donde la tasa de disponibilidad se encuentra en mínimos históricos y las rentas evolucionan al alza. Según CBRE, existe una demanda elevada y latente, pero falta de producto de calidad.Escasa disponibilidad de espacios de mayor calidadLa tasa de disponibilidad varía significativamente entre el centro y la periferia de las ciudades, y esta diferencia también se observa según el tipo de edificios. La disponibilidad de espacios de mayor calidad es limitada. Tomando como referencia Madrid, en los edificios de grado A, la tasa de disponibilidad es mínima, alcanzando un 2,3% en los diferentes submercados de la ciudad. En paralelo, la disponibilidad media se sitúa en el 11,7%, mientras que en los mercados de CBD y CS se ubica por debajo del 5,3%. En Barcelona, durante el segundo trimestre, la tasa de disponibilidad llegó al 13,2%. Debido a la entrega de nuevos edificios en este trimestre, la tasa de disponibilidad en edificios de grado A aumentó un 0,2 p.p. hasta alcanzar el 4,5%.Por otro lado, CBRE también nota un aumento en las rentas prime, que responde al creciente interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios. En la capital, las rentas prime alcanzan los 38 euros por metro cuadrado al mes en el CBD (un euro más en comparación con el 1T 2023); 15,75 euros en el mercado de la A-6 (+0,75); 25,50 euros en el Centro Ciudad (+0,25) y 16,25 euros en la A-2 (+0,25). La escasez de productos de máxima calidad lleva a las empresas a pagar rentas más altas para ubicarse en los mejores edificios de cada mercado.En Barcelona, la renta prime aumenta hasta los 28,25 euros por metro cuadrado al mese el CBD (+0,25 euros en comparación con el 1T 2023) y 23,25 euros en el Centro Ciudad (+0,75 euros). Este aumento se debe a la limitación de productos de alta calidad en estos dos mercados, así como a la importancia que los inquilinos otorgan a una ubicación céntrica.“Estamos viendo un gran interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios; aquellos que ofrezcan experiencias únicas al trabajador y estén bien localizados. Así, la polarización del mercado de oficinas, con efecto en rentas y ocupación, es la gran tendencia del sector. Calidad, ubicación y sostenibilidad marcan la diferencia en los edificios de oficinas”, sostiene Mittelbrum.Calidad, ubicación y sostenibilidad, factores que marcan la diferencia en los edificios de oficinasLas oficinas están en plena transformación. Tras el punto de inflexión que supuso la pandemia con la adopción generalizada del teletrabajo, los espacios de trabajo deben ofrecer atributos únicos que atraigan a sus usuarios. Para Mittelbrum, “dos conceptos marcan el mercado de oficinas: el ‘flight to experience’, por un lado, generando un mayor atractivo de la oficina a través de impulsar la experiencia del usuario, y el ‘flight to quality’, por otro, donde los edificios de mayores calidades, mejores ubicaciones y con criterios sostenibles serán los ganadores. Veremos un mercado cada vez más complejo para los activos menos actualizados, mientras que los de más alta calidad seguirán incrementando sus rentas y atrayendo el interés de empresas”.

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