La inversión en vivienda asequible presenta ventajas claras por ser resiliente a las crisis y anticíclica, al presentar una demanda estable, protegiendo así al inversor frente a la inflación.
En la antesala del Foro Internacional UIA 2022 “Affordable Housing Activation: Removing Barriers”, que se celebrará en Madrid del 18 al 20 de mayo con la asistencia de más de 60 ponentes de referencia internacional, ASPRIMA, SIMAPRO y Observatorio Inmobiliario han aunado esfuerzos para convocar a un destacado panel de inversores, promotores y administraciones públicas. Han debatido sobre la necesidad de poner en marcha mecanismos públicos y privados para la financiación de la producción a gran escala de vivienda asequible y digna, tanto en régimen de compra como de alquiler, para satisfacer la demanda no cubierta de familias de clase media y baja y de jóvenes en edad de emanciparse.
La conferencia-coloquio se ha celebrado en la sede de la CEOE y ha contado con la participación de destacados ponentes como Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA; Javier Rodríguez Heredia, head of real estate de Azora; Jaume Borrás, director de negocio de Culmia; Alex Saz-Carranza, loan officer public sector Iberia del Banco Europeo de Inversiones; Javier Martín Ramiro, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; José María García Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid; y Mariano Fuentes Sedano, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid.
El encuentro ha sido moderado por Eloy Bohúa, CEO de SIMAPRO, y el coloquio final por Roger Cooke, asesor editorial de Observatorio Inmobiliario. El evento ha contado con el patrocinio de ACR Grupo, Culmia y Siber.
Los expertos convocados a este foro, tras la introducción y bienvenida de Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de ASPRIMA, y Ángela Baldellou, directora ejecutiva de AHA Forum 2022, han ofrecido sus puntos de vista a cerca de las políticas de vivienda asequible en España, la importancia del papel del inversor en los modelos de financiación de vivienda asequible, las barreras en la promoción de este tipo de vivienda y sus soluciones, el papel de apoyo del BEI en la financiación de estos proyectos en España y en Europa y los modelos de colaboración público-privada en estos proyectos.
El problema internacional de la accesibilidad a la vivienda
Tanto Juan José Gómez Pintado como Ángela Baldellou coincidieron en lo mismo; todos los países afrontan el reto de solucionar las barreras de acceso a la vivienda, pero cada uno de ellos lo están solventando a un ritmo diferente que depende de los factores coyunturales (políticas salariales y laborales), diferencias en políticas de financiación, murallas ideológicas, etc., que otorgan una gran complejidad y diferentes ángulos a este problema que es común. Pero el abordaje de las soluciones ha de ser de carácter integral y han de contemplar las seis categorías principales que resumen estas barreras: desajustes, políticas y regulaciones, financiación, diseño urbano, producción y promoción y, por último, la propiedad y tenencia.
Identificadas estas barreras, toca confeccionar la hoja de ruta que requiere la acción política de las administraciones públicas españolas y, para ello, se cuenta con una plataforma internacional donde se comparte información, experiencias y conocimiento con España liderando este movimiento.
Las políticas de vivienda asequible en España
La vicepresidenta de ASPRIMA, Carolina Roca, apuntó que “las políticas de vivienda asequible en España han sido efectivas en el pasado, pues en los últimos 40 años hemos construido más de dos millones de unidades sin consumir dotación pública más que el cumplimiento de la premisa contemplada en la Ley del Suelo que exigía que el 50% de cada m2 se destinara a este tipo de vivienda. Esto propició una industria de vivienda asequible producidas por promotores, constructores y cooperativas”
”El secreto es pues disponer de gran cantidad de suelo en precio”, continuó. Pero en 2010 se produce un giro político y las administraciones se centran en producir vivienda pública sin contar con la inversión privada.
El papel del inversor en la financiación de la vivienda asequible
En opinión de Javier Rodríguez Heredia, directivo de Azora, el modelo de vivienda en España se parece cada vez más al europeo, más enfocado al alquiler y la dotación pública. “La vivienda asequible necesita financiación a largo plazo y esto propicia que acabe vendiéndose a inversores institucionales”. Insistió en que “tenemos muchas restricciones para acceder a la propiedad de una vivienda como son: la poca capacidad de ahorro de este segmento de la población que necesitaría 15 años para obtener el 30% del precio de la vivienda como inversión inicial a la hora de comprarla, los problemas de acumulación de vivienda disponible en zonas geográficas de baja demanda, la inestabilidad laboral y la precariedad de contratos en los jóvenes, etc.”. Según el contertulio, para generar estas viviendas hacen falta las subvenciones que se han dejado de conceder, desafortunadamente, en momentos actuales de crisis coincidiendo, además, este momento con la reducción en los últimos años de la inversión extranjera institucional.
Contribución del promotor en la búsqueda de soluciones
Los promotores, como es el caso de Culmia, han dedicado los últimos años a incrementar sustancialmente la oferta de vivienda asequible, pero la coyuntura no se lo está poniendo fácil. Al incremento del coste de las materias primas hay que añadir unos Módulos congelados desde hace ya bastantes años y eso les plantea serias dificultades a la hora de defender sus números porque no hay que olvidar que el objetivo de su actividad es obtener un retorno a las inversiones realizadas. Para Jaume Borrás, los promotores con un fondo de inversión detrás tienen un coste de capital elevado y no pueden esperar a que la administración decida actualizar estos módulos para rentabilizar sus suelos a través de la vivienda asequible.
“En este marco, el papel del promotor es de actor principal en una película cuyo guion lo escribe la administración”, afirmó Borrás, y en este guion es muy importante que las administraciones eliminen trabas y viabilicen nuestra colaboración.
Apoyo del BEI en la financiación
Alex Saz- Carranza, uno de los cinco representantes del Banco Europeo de Inversiones en España, proporcionó a los asistentes detalles del papel financiador del BEI en este tipo de proyectos, de sus requisitos y de sus mecanismos de evaluación de inversiones y comentó que ya el año pasado su financiación represento cerca del 1% del PIB español pues alcanzó los casi 1.700 millones de euros. Afirmó que “nuestra contribución financiera apoyando a promotores, funciona como viabilizador de proyectos al atraer a su vez más inversión privada. El BEI puede financiar hasta el 50% de un proyecto e incluso el 75% en casos de alta eficiencia energética de los mismos”.
¿Cómo actúan las administraciones públicas?
La amplia representación institucional en esta conferencia ha propiciado obtener tres puntos de vista muy diferentes de las tres instituciones representadas.
Por su parte, Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del MITMA, afirmó que “estamos en un momento ilusionante porque existe por fin una alineación de todos los agentes involucrados y seguimos necesitando disponer de vivienda asequible. La implicación y la colaboración público-privada se va a producir en muchos modelos que se están testando” e insistió en que “no debemos dinamitar el atractivo de España para la inversión extranjera matizando demasiado lo que nos desune a ambos sectores, sino que debemos fomentar lo que nos une y que es mucho”.
José María García, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, se extendió en el Plan Vive como muestra del partenariado del sector público y privado señalando que “la Ley del Suelo de 2001 no propiciaba la salida de suelo por falta de regulación y ello provocaba la necesidad de moverlo con presupuesto exclusivamente público inexistente para vivienda porque se destinaba íntegramente a educación, sanidad y transporte”. Aclaró que en un contexto en el que la administración entiende que la vivienda social es responsabilidad del sector público y la vivienda libre del sector privado, queda claro que la vivienda asequible ha de encontrar su respuesta en la colaboración de ambos sectores.
En este contexto, matizó que “tenemos que transmitir pues confianza, aportar seguridad jurídica, utilizar el Urbanismo como instrumento de generación de suelo y transmitir la idea de que somos un país serio, sin riesgo de especulación para atraer la inversión necesaria”
En representación del Ayuntamiento de Madrid, Mariano Fuentes aportó su visión de que los resultados de las últimas encuestas de satisfacción realizadas a los ciudadanos, la preocupación por la vivienda ha pasado de la cuarta posición en 2019 a la novena y esto se ha conseguido gracias a la generación de certidumbre y a las políticas de confianza empleadas. “Nuestras líneas de actuación se resumen entre otras en producir vivienda social a través de la Empresa Municipal de la Vivienda, se está comenzando a usar el suelo residencial libre, se han concedido 25 parcelas para vivienda asequible a precios inferiores a los del mercado, se han modificado las reglas de juego de la licitación, se han enajenado suelos libres de la CAM, el Ayuntamiento se está centrando en ambos tipos de vivienda tanto de alquiler como asequible y, en un largo etcétera, cabe incluir también la agilización de trámites y eliminación de trabas concluyendo su intervención asegurando que en los próximos años se hablará y debatirá de otros asuntos pero no estos”.