Renegociación de contratos, relaciones entre operador y propietario, perspectivas de recuperación, inversión ante la incertidumbre, centran los desafíos del sector
El sector inmobiliario, al igual que otros sectores de la economía, ha recibido de lleno el impacto y consecuencias del Covid-19. Especialmente, subsectores como el hotelero se han visto duramente golpeados, donde se han sucedido o están sucediendo renegociaciones contractuales y donde la respuesta del Gobierno ha sido insuficiente. Así, las proyecciones a futuro están repletas de retos, como se ha puesto de manifiesto en el evento “Perspectivas y retos del sector hotelero en tiempos del Covid-19”, organizado por el despacho internacional de abogados Bird & Bird, en colaboración con Colliers.
Han participado en el encuentro Jacobo Sánchez-Andrade, counsel de Bird & Bird; Laura Hernando, managing director del departamento de Hoteles en Colliers, Victor Martí, founder & CEO de GMA y ATOM Hoteles SOCIMI y Luis Arsuaga, SVP global development en NH Hotel Goup.
Renegociación de contratos y un nuevo escenario de relación entre propietario y operador
Uno de los mayores desafíos de estos últimos meses ha sido la renegociación de contratos entre el propietario y operador Hotelero, especialmente en un mercado, el de España, dominado por contratos de arrendamiento. Según Laura Hernando, de Colliers, la situación de Covid-19 ha supuesto la apertura de procesos de renegociación en donde las soluciones adoptadas, dependiendo del perfil del operador han sido dispares (aplazamientos, reducciones o condonaciones de rentas –jugando con la renta fija y variable- en muchos casos a cambio de contrapartidas al Propietario). En cualquier caso “lo que hemos visto es que cada negociación es un mundo, y es difícil extrapolar resultados para todos”, detalla Hernando.
La situación cambiante de la pandemia, y la atribución de competencias a cada comunidad autónoma, no ha ayudado a crear reglas claras a la hora de abordar estas renegociaciones. "Desde junio se encuentra delegada en las comunidades autónomas la adopción de medidas de prevención. Por ejemplo, en Castilla y León el aforo es del 75% y en Andalucía llegó a permitirse el 100%, hay grandes diferencias entre territorios" comenta Sánchez-Andrade. A ello se une la incertidumbre jurídica reinante en cuanto, por una parte, a la interpretación jurisprudencial en la aplicación de principios como el de "Rebus Sic Stantibus" (donde últimamente están sucediéndose sentencias que aplican de forma más "generosa" en favor del operador hotelero dicho principio y, por otra parte, su eventual regulación en nuestro Código Civil.
Como indica Victor Martí, “Lo que sí ha cambiado para siempre es la relación entre operadores y propietarios. A la hora de negociar con un operador no solo hablamos de renta, hay varios puntos sobre los que negociar. Deberemos ser más transparentes en todo, mejorar cláusulas que inviten a una relación de futuro entre operador y propietario”. Por su parte, el propio Sanchez-Andrade ha afirmado que "nuestra experiencia en las negociaciones entabladas por los operadores y propietarios es intentar encontrar soluciones consensuadas, no tan cortoplacistas, siendo puntos delicados en estas negociaciones prever qué ocurre si posteriormente hay regulaciones imperativas, la posibilidad de revisión de los acuerdos si las circunstancias vuelven a agravarse y la inclusión de cláusulas Covid en contratos".
El desafío de la recuperación
Otro de los grandes desafíos es la recuperación de los niveles operativos de 2019. Durante los meses de julio y agosto la mayoría de mercados de España han tenido un tráfico drásticamente inferior al del año pasado, aunque con diferencias. Por ejemplo, Cádiz, Huelva, Galicia y Asturias han tenido buenos niveles de ocupación y han aguantado el envite. Ante la gran duda de quién se recuperará antes, los expertos han coincidido en que los hoteles urbanos tardarán más que los vacacionales. “Los destinos que mejor están funcionando son los que dependen más de demanda local, tanto a nivel urbano, donde Barcelona y Madrid, por este orden, son los que más están sufriendo, como a nivel vacacional, donde hemos visto sufrir mucho a Baleares o Canarias debido a las restricciones que se han impuesto por los principales mercados emisores de estos destinos: Alemania, Reino Unido, etc. La demanda sigue ahí y se ha demostrado en nuestros hoteles del Algarve con el impacto tan positivo que supuso este verano la apertura del corredor Portugal-Reino Unido.”, apunta Luis Arsuaga, de NH Hotel Group.
Inversión en tiempos de incertidumbre
Los expertos también han repasado los volúmenes de inversión en el sector en este contexto de pandemia. Con las operaciones paradas a varios niveles y determinado perfil de inversores exigiendo mayores rentabilidades, los expertos han apuntado que deberemos buscar un equilibrio entre la oferta y la demanda, así como soluciones alternativas a la financiación bancaria como los fondos de private equity. En cualquier caso, las operaciones distressed aún van a tardar en llegar.
En un panorama más que incierto, los expertos han concluido, entre otras cuestiones, que está claro que la inversión se va a profesionalizar aún más, y que deberemos estar atentos también no solo a ver cómo evoluciona el marco jurídico de actuación en este escenario, sino a confiar que la gestión y coordinación por parte de las autoridades de la Pandemia sea la adecuada.