"No hay un segmento que destaque respecto a otros en cuanto a niveles de rentabilidad"

Las tendencias que subyacen detrás del sector hotelero son muy positivas si se analizan a largo plazo. Así lo asegura Javier Arús, senior managing partner hospitality & leisure de Azora, que asegura que no solo el segmento de lujo está demostrando ser rentable y expone los planes para generar valor en los hoteles en cartera de la compañía.¿Cuáles son las categorías que más rentables se están demostrando para los inversores?Javier Arús: Puedes invertir en los distintos segmentos de una forma rentable. No solo el lujo está demostrando que es un negocio rentable. Estamos viviendo un momento en España donde si has hecho una inversión adecuada en el activo, lo has reposicionado y se está gestionando bien, los niveles de rentabilidad se están alcanzando.Además, esto está ocurriendo en los distintos segmentos de la industria y se está extendiendo a distintas ubicaciones. No hay un segmento que destaque respecto a otros en cuanto a niveles de rentabilidad, porque no es lo mismo construir una habitación de un hotel 5 estrellas, que de un budget. Hay que medir sobre el retorno de la inversión que estás ganando y no tanto las cifras absolutas.¿Se está verdaderamente consiguiendo mitigar la estacionalidad?J.A: Hay destinos que tienen más estacionalidad, pero estamos con siguiendo extender determinadas temporadas. Por otro lado, las colas de temporada empiezan a ser mucho más rentables de lo que eran históricamente, consiguiendo altos niveles de tarifa y mostrando capacidad de atraer grupos. Hay un turismo que prefiere viajar fuera de temporada y otros destinos urbanos están consiguiendo tener presencia de visitantes mucho más atomizados a lo largo de todo el año.¿Sigue siendo el segmento hotelero especialmente atractivo?J.A: Cuando analizas el sector hotelero desde el punto de vista de inversión, lo miras a medio-largo plazo. Si lo comparas con retail u oficinas, las tendencias subyacentes del mercado hotelero son claramente positivas. Son mucho más sólidas y tienen menos incertidumbre. Poca gente se aventura a asegurar qué va a funcionar en retail dentro de 15 años o qué demanda y modelo de oficinas va a haber. Si preguntas si dentro de 15 años va a seguir habiendo un demanda de producto hotelero, la respuesta es sí, porque no tiene un sustitutivo.La tendencia hace que las personas queramos viajar cada vez más. Por eso, cuando uno de los inversores que tiene una visión más a largo plazo analiza el sector, ve que tiene tendencias estructurales subyacentes positivas.El sector ha podido absorber la subida de costes de financiación, porque todavía los niveles de rentabilidad en general del sector están por encima del coste de financiación y los mejores resultados operativos han permitido compensar el incremento o la penalización que ha habido en valoraciones por la subida de costes. En general, la gente que tenía hoteles en cartera no ha sufrido penalizaciones en valoraciones porque los resultados operativos han sido mejores de lo que el mercado estaba anticipando y, además, ese nivel de rentabilidad o de yield están por encima del coste. En ese sentido, ha sido una excepción dentro del segmento del real estate.Los hoteles están demostrando gran capacidad de adaptación a los nuevos hábitos de los turistas. ¿Cómo se muestra esta flexibilidad ante las nuevas tendencias?J.A: Es un sector tremendamente creativo en cuanto a formatos y experiencias. España tiene una oferta hotelera muy grande, entonces no todo el sector se adapta de forma inmediata, pero hay mucho espacio para la creatividad. De hecho, muchas de las iniciativas que tienen su origen en el sector hotelero luego se han ido aplicando a otros segmentos inmobiliarios. Es un mercado que por naturaleza es hipercompetitivo.Vendes tu inventario a diario, no es como alquilar una oficina por varios años. En ese sentido, el sector es extremadamente dinámico y se ha hecho un esfuerzo muy grande en los últimos 10 años de la adecuación del producto. Ha habido inversiones importantes en actualizaciones de hoteles, muy en línea con lo que están demandando los clientes.Es un sector donde la transparencia es casi infinita. Antes de decidir a qué hotel ir, todos hacemos una investigación de cómo está valorado ese alojamiento, lo que obliga a responder muy rápido a las exigencias del mercado."Hemos ejecutado ya casi 300 millones de euros de CAPEX. Lo que falta ahora mismo está fundamentalmente concentrado en el portfolio alemán, donde todavía no hemos iniciado todo el programa"¿Qué radiografía puede hacer de la cartera hotelera que tiene Azora en gestión y de los planes tanto de inversión como de desinversión?J.A: Nuestra posición hotelera se vertebra a través de un fondo decapital riesgo, en el que tenemos 46 hoteles en la cartera. Invertimos en ocio europeo. Los generadores de demanda están muy vincula dos al ocio, no tanto al segmento de negocios. En España tenemos 14 hoteles, lo que supone el 30% de la cartera. Contamos con siete hoteles en Portugal. El 27% de la cartera en valores está invertida allí.En Italia tenemos una posición también muy importante, donde somos propietarios de una compañía hotelera que se llama Blue Serena, que, a su vez, tiene 13 hoteles en Italia. Ahí tenemos tanto el operador como el real estate y luego tenemos otro activo fuera de esa compañía. Así sumamos 14 hoteles en Italia, cuatro establecimientos en Alemania y uno en Grecia, Dublín y tres activos en Bruselas.Este fondo acaba de cerrar su periodo de inversión a principios de junio. Los 815 millones que levantamos ya están completamente invertidos. Ahora tenemos que acabar de generar valor.Una vez configurada la cartera, estamos en esa fase de asset management. El fondo se levantó en 2020 y 2021 y, teóricamente, conduce una vida inicial de ocho años. Esto supone que a finales de 2028, tendríamos que gestionar la desinversión del fondo, pero estamos en esa fase de generación de valor.¿Qué planes de inversión tienen en esta mejora?J.A: Hemos ejecutado ya casi 300 millones de euros de CAPEX. Lo que falta ahora mismo está fundamentalmente concentrado en el portfolio alemán, donde todavía no hemos iniciado todo el programa de CAPEX. También tenemos pendiente un activo en Costa del Sol. Hemos completado la inversión en el portfolio italiano. Por último, estamos ejecutando el proyecto de transformación de un edificio de oficinas en hotel en Lisboa.¿Las buenas perspectivas turísticas sí que están afectando la re valorización de los activos hoteleros?J.A: Estamos en un buen momento en el ciclo turístico. El sector del turismo ha demostrado que es muy sólido y cuando se ha enfrentado a crisis, ha rebotado con velocidad. Incluso cuando vivimos la crisis financiera de 2008 el segmento más vinculado al ocio se recuperó antes del segmento de energía.Más allá del momento puntual del ciclo, si tú tienes una visión de largo plazo, es una industria que es creciente. Eso está muy interiorizado en la mentalidad que tienen gran parte de los inversores en el sector.En este momento del ciclo lo que ha ayudado ha sido a compensar en valoraciones la subida de los tipos de interés. Aunque los costes y los tipos de interés han llegado a donde están, el efecto en la valoración que teóricamente deberían tener ha sido compensado por el buen comportamiento a nivel operativo de los negocios.

javier arús

"No hay un segmento que destaque respecto a otros en cuanto a niveles de rentabilidad"

Javier Arús, senior managing partner hospitality & leisure de Azora, analiza cómo los hoteles están capitalizando las tendencias a largo plazo para una gestión más rentable y sostenible.

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