“Living es el segmento en el que vemos mayor potencial de crecimiento”

M&G mantiene una presencia consolidada en la península ibérica y considera que el mercado ofrece oportunidades de crecimiento, especialmente en los segmentos Living y Hospitality. La firma también destaca el buen comportamiento de determinados activos vinculados al alojamiento en España, una de las razones que han motivado la adquisición de un hotel en Barcelona. La compañía continúa analizando nuevas oportunidades de inversión en el mercado.Simon Ellis es fund manager del M&G European Property Fund, el vehículo core de la gestora para inversiones inmobiliarias en Europa continental, excluido Reino Unido. El fondo celebra este año dos décadas de actividad y atraviesa una fase de crecimiento.Actualmente, invierte en 12 países y mantiene una cartera diversificada entre los principales segmentos inmobiliarios, con exposición a retail, oficinas y Living, además de otros mercados alternativos, entre ellos el hotelero.En Iberia, el negocio inmobiliario está liderado por Federico Bros, responsable de real estate para la región y encargado de poner en marcha la oficina de la compañía hace cerca de un año. El equipo local trabaja de forma estrecha con el M&G European Property Fund en la identificación de oportunidades, la inversión y la gestión de activos.MEP ha invertido 1.100 millones de euros en seis meses. ¿Qué señales les llevaron a acelerar este ritmo inversor?Simon Ellis: Somos un fondo abierto, por lo que los inversores pueden entrar y salir del vehículo de forma periódica. En los últimos doce meses hemos detectado un mayor interés por parte del capital institucional y hemos captado 940 millones de euros de nuevo capital, que ahora buscamos invertir.Además, contamos con capacidad de apalancamiento. Durante el periodo de tipos de interés más elevados redujimos la deuda del fondo hasta situarla actualmente en el 5%. Ahora estamos en proceso de incrementarla, lo que nos da una capacidad inversora considerable.Es un momento interesante para invertir en activos core, porque hay menos liquidez en el mercado y eso nos permite comprar activos de buena calidad a precios razonables en el contexto actual. En algunos casos, incluso a valores iguales o inferiores al coste de reposición.¿Qué factores les llevaron a mirar hacia España?S.E: Invertimos en España desde 2015, contamos con una cartera relevante en el país y hemos registrado un buen comportamiento.España está evolucionando mejor que otros mercados core tradicionales en Europa, como Francia o Alemania, y estamos viendo un mejor rendimiento en el país. Además, la demografía es favorable, con un peso significativo de la inmigración. En los últimos años nos hemos centrado especialmente en los segmentos Living, donde vemos buenas perspectivas de crecimiento.Se trata de un mercado regulado, pero con margen para capturar crecimiento de rentas. Los alquileres periódicos siguen siendo relativamente bajos, por lo que creemos que existe un potencial de crecimiento interesante en España.Federico Bros: Desde la oficina gestionamos en torno a 1.200 millones de euros. El fondo core representa unos 930 millones, con el 80% de los activos bajo gestión ubicados en España y el 20% restante en Portugal. El principal foco de oportunidades lo vemos en el segmento Living, por distintos motivos.La demografía está teniendo un papel relevante y la economía española crece a un ritmo superior al de la media de la eurozona, con un avance del 2,9% el año pasado. Las perspectivas son favorables en comparación con otros países europeos.El mercado laboral atraviesa uno de sus mejores momentos en años. La tasa de paro se sitúa ligeramente por debajo del 11%, pero en ciudades como Madrid baja incluso del 7%. A ello se suma un déficit estructural de vivienda, con un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. Estos fundamentos generan oportunidades, especialmente en vivienda asequible."En los últimos doce meses hemos captado 940 millones de euros de nuevo capital, que ahora buscamos invertir"¿Cuáles son sus perspectivas para la segunda mitad del año?F.B: Las perspectivas son muy positivas. Hay menos liquidez de la esperada por la situación geopolítica global, pero, si observamos la primera parte del año, ha sido uno de los mejores periodos de la historia para la inversión inmobiliaria gestionada.Según distintas fuentes, la inversión superó los 6.000 millones de euros en el primer trimestre. Probablemente, el resto del año no avanzará al mismo ritmo, pero seguirá siendo un buen ejercicio. Varias fuentes apuntan, al menos, a un volumen similar al del año pasado.A comienzos de año se esperaba un crecimiento del 10% y nosotros estamos alineados con esa previsión. El mercado podría situarse entre 15.000 y 20.000 millones de euros de inversión. Living será una de las principales clases de activo, fundamentalmente a través del multifamily.Esta tendencia continuará durante el resto del año y está directamente vinculada al fuerte desequilibrio que existe en el mercado. Además, creo que la nueva regulación en Madrid, que incrementa la densidad y la edificabilidad entre un 20% y un 30%, contribuirá a impulsar la actividad. La Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento prevén 18.000 viviendas asequibles adicionales. Esta medida está captando la atención de instituciones e inversores, y nosotros somos uno de ellos.Están explorando oportunidades en multifamily y vivienda asequible en Madrid. ¿Qué peso les gustaría que tuviera Iberia dentro de la cartera global de M&G?S.E: El fondo distribuye sus inversiones por países. Actualmente invertimos en 12 mercados y alrededor del 30% de la cartera está situada en el sur de Europa, una región que incluye tanto Italia como la península ibérica. Dentro de ella, nuestra principal inversión está en España y nos gustaría mantener esa posición.A medida que el fondo siga creciendo, continuaremos invirtiendo en el mercado español y analizando nuevas oportunidades. En cuanto a segmentos, nos interesan especialmente el multifamily, la vivienda asequible y las residencias de estudiantes (PBSA). También vemos oportunidades en hospitality. De hecho, a finales de marzo adquirimos un hotel en Barcelona con un master lease y nos gustaría seguir identificando operaciones atractivas.Asimismo, estamos estudiando oportunidades en logística, especialmente en Cataluña, donde observamos una situación de escasez de oferta."El mercado podría situarse entre 15.000 y 20.000 millones de euros de inversión"¿Qué necesitan para sentirse cómodos invirtiendo en Living?S.E: Invertimos habitualmente en mercados regulados. Lo que necesitamos es un marco normativo claro y estable en el tiempo.Mientras los flujos de ingresos estén vinculados al IPC y puedan evolucionar con la inflación, nos sentimos cómodos. Un ejemplo es la vivienda asequible en Madrid. Con la nueva regulación hemos adquirido un proyecto en Valdebebas con 456 viviendas, que se incorporará al fondo antes de final de año.Se trata de un proyecto regulado, con rentas aproximadamente un 40% inferiores a las de mercado. Sin embargo, la normativa prevé que, transcurridos 15 años, esas viviendas puedan pasar al mercado libre. Es un marco regulatorio claro y estable, y Madrid representa un buen ejemplo de colaboración entre la administración pública y los inversores institucionales.Por ello, estamos analizando nuevas oportunidades que podrían materializarse en proyectos similares en el futuro. Lo que esperamos de las administraciones es contar con reglas claras y previsibles a largo plazo. Además del multifamily, la vivienda asequible y el Build to Rent, también seguimos de cerca otras modalidades residenciales como el senior living.¿Están pensando en invertir en co-living y senior housing?F.B: La demografía es muy interesante para este tipo de activos. Podemos invertir en cualquier segmento dentro del Living, pero somos un fondo core, por lo que intentamos entrar en sectores que ya estén en el foco de los inversores institucionales, que sean estables y en los que podamos analizar su comportamiento actual. El multifamily, la vivienda asequible o el PBSA son algunos ejemplos.En España, probablemente todavía es pronto para entrar en senior living, porque representa una parte muy pequeña del pipeline. En este momento estamos más centrados en segmentos como PBSA y flex living.S.E: Es un mercado muy regulado y resulta complejo encontrar los operadores adecuados, con la solvencia necesaria. Creemos en los factores estructurales que impulsan este segmento, especialmente por el envejecimiento de la población, no solo en España, sino también en otros países. Sin embargo, desde el punto de vista operativo es un mercado más exigente."España está evolucionando mejor que otros mercados core tradicionales en Europa, como Francia o Alemania"¿Cuál es su visión sobre otros mercados, como retail, logística u oficinas?S.E: Necesitamos mantener un equilibrio adecuado entre las distintas clases de activo del fondo. Living es el segmento en el que vemos mayor potencial de crecimiento, pero estamos abiertos a invertir en otras clases de activo.Tenemos oficinas prime CBD en Madrid. El fondo es propietario de Ríos Rosas 26, cuyo principal inquilino es WPP, y también cuenta con otro activo prime CBD en Lisboa, muy cerca de Marqués de Pombal. Si identificamos una buena oportunidad de oficinas prime CBD en Madrid, Lisboa o Barcelona, podemos comprarla.No se trata de invertir en cualquier oficina, sino de apostar por producto de mayor calidad. Lo mismo ocurre con retail. Contamos con locales comerciales en Madrid, en Gran Vía 68, además de un restaurante, una sucursal bancaria y portfolios de supermercados e hipermercados, también en Portugal.Estamos abiertos a invertir en retail, especialmente en parques comerciales, que es la clase de activo que más sentido tiene para el fondo por su comportamiento. Todavía no tenemos parques comerciales en España y Portugal, pero es un segmento defensivo por la estabilidad de sus ingresos. Sí contamos con varios parques comerciales en la cartera europea. Por ejemplo, el fondo es propietario del mayor parque comercial de Italia, situado en Roma, con unos 90.000 m2. También tenemos un activo similar en Copenhague. Son parques dominantes y están registrando un comportamiento muy positivo.En este tipo de activos solemos obtener rentabilidades superiores al 6% y unos ingresos muy defensivos, porque en los esquemas dominantes existe demanda por parte de los operadores. Estamos abiertos a invertir en parques comerciales en España, aunque hay mucha competencia y no es sencillo adjudicarse estos procesos.Estamos analizando oportunidades en toda Europa y buscamos el mejor valor. Este año hemos cerrado tres operaciones en España y seguimos estudiando nuevas transacciones.En los últimos nueve meses hemos acordado operaciones por 1.600 millones de euros: 1.000 millones en Living, 500 millones en logística y algo más de 100 millones en hoteles. Ese ha sido nuestro principal foco, pero ahora otros segmentos empiezan a abrirse para nosotros, en particular los parques comerciales y, potencialmente, también las oficinas.En oficinas prime CBD, con buenos estándares ESG, servicios adecuados y buena conexión con transporte público, estamos viendo crecimiento de rentas.¿Qué importancia tienen actualmente los criterios ESG para ustedes?S.E: No creemos que sea el único factor en una decisión de inversión, pero sí lo consideramos importante. En primer lugar, porque nuestros clientes lo quieren y lo esperan. Los inversores del fondo tienen sus propios objetivos. En segundo lugar, porque nuestros inquilinos también lo esperan. Habitualmente arrendamos nuestros activos a grandes compañías, que también cuentan con sus propios objetivos ESG.El tercer factor es la regulación. En España no lo vemos tanto, pero en otros países existen normativas bastante estrictas en materia ESG, relacionadas, por ejemplo, con la instalación de paneles solares o con sistemas eficientes de gestión de edificios.Necesitamos contar con edificios que tengan buenas políticas ESG. Ahora bien, no creemos que debamos aplicar medidas ESG a cualquier coste. Tiene que tener sentido financiero y debemos identificar dónde podemos optimizar los ingresos.

entrevista

“Living es el segmento en el que vemos mayor potencial de crecimiento”

Simon Ellis, fund manager del M&G European Property Fund, y Federico Bros, responsable de real estate en Iberia, desgranan la estrategia de la gestora en España, donde analiza oportunidades en vivienda asequible, PBSA, hospitality, logística y parques comerciales.

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