“La industria española de oficinas está haciendo un esfuerzo muy importante para que el producto sea cada vez de más calidad”

Las oficinas son cruciales para la actividad económica y social de las ciudades y la creación de empleo de alto nivel. Así lo asegura José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas. La institución cumple 20 años y han elegido como lema para su celebración “Espacios y Futuro”, que plantea la vinculación de los espacios de oficinas con un futuro de prosperidad y de creación de riqueza, Mmayor calidad de vida y a la atracción de talento.España necesita incrementar el empleo, especialmente en los segmentos de mayor valor añadido y esto normalmente viene aparejado a la labor en las oficinas. Hoy una ciudad del siglo XXI tiene que tener una oferta de oficinas de gran calidad para que tenga futuro.¿Cuáles han sido los principales retos de estos 20 años, los principales logros y qué planes hay para los próximos 20?José María Álvarez: El primer reto fue consolidar una asociación que hace 20 años tenía unos 15 asociados y hoy acoge 180 empresas con todos los perfiles de la industria: inversores, patrimonialistas, oficinas, ingenierías, consultores, arquitecturas… Nacimos para profesionalizar, dar transparencia y modernizar esta industria. Hoy el estándar de medición de las oficinas es el de AEO y eso es un esfuerzo que hemos hecho los asociados de forma privada y que las administraciones públicas también reconocen como una forma de medir. Vamos a realizar la tercera versión de este estándar. Está actualizándose permanentemente y recogiendo las nuevas realidades.Por otro lado, AEO ha puesto en circulación un modelo de clasificación técnica, que va más allá de medir solamente criterios de sostenibilidad. Valora 50 parámetros de características cualitativas y técnicas. Hay más de 1,2 millones de m2, entre Madrid y Barcelona, de edificios que han sido clasificados con arreglo a este parámetro, que pone su interés en temas técnicos, no en ubicaciones. La industria española de oficinas está haciendo un esfuerzo muy importante desde hace años para que el producto sea cada vez de más calidad, con independencia de estar situado en una zona prime o secundaria. Una buena ubicación no es suficiente para atender a la demanda que hoy tienen los usuarios sobre la calidad de los espacios de oficinas.¿Cómo te imaginas el sector dentro de otros 20 años?J.M.A: El hombre es un ser social compatible con la tecnología. Hay dos formas de trabajo, pero en lo esencial la creación tiene mucho que ver con la cooperación y con la comunicación entre las personas y con los equipos. Yo me imagino en unos años un mundo más flexible, más tecnológico, pero con igual o mayor necesidad de comunicarse. La oficina se ha adecuado en estos últimos 10 años de una manera acelerada. Las personas que trabajan en ella quieren varios tipos de espacios a lo largo de su jornada. La configuración ha avanzado, cada día habrá más elementos tecnológicos, pero el espacio físico sigue siendo necesario para los humanos.“Si queremos atraer empresas para que se establezcan en las ciudades españolas, no solamente debemos ofrecer activos de calidad, sino entornos urbanos de calidad”¿Se ha alcanzado un equilibrio en este mundo híbrido entre lo que será presencial y virtual?J.M.A: Datos como la Encuesta de Población Activa del INE ya demostraron hace tiempo que había una vuelta al trabajo presencial. Estamos en un equilibrio inestable, que depende de sectores productivos y del modelo de gestión de las empresas. La tendencia es al alza del trabajo presencial, que convive con una parte de trabajo a distancia. Cada vez hay más planteamientos de las empresas en diferentes sectores de recuperar a la gente de las oficinas. Aparte de la productividad, una empresa es una comunidad, que puede crear vínculos de muchas maneras, pero la más útil es el contacto personal. La comunicación informal es la que más contribuye a crear un espíritu de empresa, a compartir valores, a transmitir conocimientos, especialmente para la gente que se incorpora a la compañía.Se está redefiniendo el papel de la oficina, como un lugar con nuevas posibilidades, que, además de dar soporte cotidiano, está pensado para que la gente comparta. Por tanto, ir a la oficina no es esa obligación, sino que la gente tiene que tener un interés en ir a un lugar donde va a aprender y a transmitir.Las oficinas han demostrado esa resiliencia, ¿esto está trayendo también a los inversores?J.M.A: Hay un acercamiento a los datos anteriores a la pandemia. Hay llamamientos a que la gente vuelva a la oficina. Esto es un acicate para que este producto, que ha liderado la inversión en España en los últimos años, vuelva a tomar impulso. De hecho, nos estamos acercando a tasas de presencia en la oficina similares a las de antes de la pandemia y eso hace al activo más atractivo por ser resiliente para inversión.La oficina siempre ha sido un activo muy apreciado por los fondos de pensiones y por aseguradoras, como un activo subyacente a la actividad, que garantiza una determinada estabilidad, que ha superado un momento de predicciones muy negativas y que está remontando.“Lo ideal sería que las empresas multinacionales ubicaran determinadas divisiones en ciudades españolas que reúnen condiciones altamente competitivas”Las oficinas han tenido un papel tradicionalmente muy importante en el desarrollo de las ciudades. ¿La administración realmente está apostando de igual manera?J.M.A: Las oficinas han hecho una gran aportación al desarrollo de la ciudad. La AEO está trabajando en un estudio de impacto socioeconómico. Las oficinas son un motor evidente del desarrollo económico y social de las ciudades, que necesitan una actividad económica sostenida. Las oficinas históricamente han tenido un elemento tractor de la economía, porque garantizan un trabajo estable y generan un impacto importante en términos de comercio y consumo. La oficina es la garantía de la mezcla de actividades y de usos que asegure el futuro de las ciudades.Necesitamos incrementar la colaboración público-privada porque los inversores privados están haciendo un esfuerzo en todo tipo de innovaciones, en zonas más prime y más secundarias. Con una calidad de producto extraordinaria, falta ese empuje para que se transforme de una manera adecuada el entorno urbano de esas oficinas. Si queremos atraer empresas para que se establezcan en las ciudades españolas, no solamente debemos ofrecer activos de calidad, sino entornos urbanos de calidad.Con la relación que hay ahora mismo entre demanda y oferta de oficinas, ¿qué papel van a tener los nuevos desarrollos?J.M.A: Por ejemplo, Madrid Nuevo Norte es un gran desarrollo estratégico de futuro, pero no podemos estar esperando a los ritmos lógicos de un proyecto de esta envergadura, tenemos que hacer cosas ya. Hay que activar actuaciones de regeneración urbana, ya que son compatibles con el desarrollo de ámbitos de envergadura, porque, de lo contrario, vamos a perder oportunidades. Yo creo que la obligación de los poderes públicos y de la iniciativa privada es mejorar la calidad de las ciudades en un proceso continuo. Tenemos que encontrar fórmulas de colaboración.El Ayuntamiento de Madrid ha puesto en marcha la revisión del Plan General de Ordenación Urbana. Se está haciendo con la idea de no fabricar un plan convencional que cuando se ponga en marcha haya pasado su momento. Se trata de combinar un plan con actuaciones de carácter de corto y medio plazo para transformar la ciudad de manera continuada. Tenemos que tener una idea más dinámica, práctica y menos rígida. Madrid, que debe ser una ciudad policéntrica, no puede tener solo un distrito de oficinas.Incluso un plan como Madrid Nuevo Norte habrá que ajustarlo en función de cómo avancen las cosas. Pero a quién necesita una oficina hoy hay que ofrecerle una instalación de calidad actual del siglo XXI en un entorno urbano atractivo.“A nivel de eficiencia energética, los edificios de oficinas son la vanguardia”También hay oficinas instaladas en edificios de uso residencial. ¿Se está atajando este problema, cuando, además hay escasez de vivienda?J.M.A: Es un problema que tenemos que abordar en colaboración con las administraciones públicas. La ubicación de una oficina en un apartamento residencial no cumple los parámetros de calidad que exigimos a los edificios de oficinas por razones sociales. Por otro lado, estamos hablando de miles de m2 en distritos centrales de las ciudades donde a la gente le gusta vivir. Debemos de reubicar las oficinas que están en pisos en edificios exclusivos de oficinas, con unas calidades técnicas, de confort y de seguridad para los trabajadores mucho mayor. Al mismo tiempo, podemos incrementar la oferta de vivienda en sitios muy atractivos. Hay muchas oficinas cuyo coste en transformación en pisos es mucho menor que transformar un edificio de oficinas en viviendasHay dos objetivos: hacer de nuestros edificios de oficinas de altísimo nivel ante la competencia que hay con todas las ciudades europeas y mejorar la oferta de vivienda. Si, además, queremos atraer a las empresas para vengan a trabajar a España, la demanda de vivienda se va a incrementar, porque esos profesionales van a necesitar alojamiento.Se habla mucho de los nómadas digitales y de que España tiene muchas ciudades muy bien posicionadas para recibirlos. ¿Cómo puede favorecer estos nómadas digitales a ciudades secundarias que se están posicionando muy arriba en los ranking de calidad de vida?J.M.A: No podemos negar la flexibilidad a la hora de trabajar en determinadas situaciones que hace posible la tecnología. Un factor positivo que tiene España, como su calidad de vida, su clima, su gastronomía, su historia, su patrimonio artístico, es atractivo para que personas con gran flexibilidad decidan residir. Pero la apuesta que tiene que hacer España es que sus ciudades atraigan a empresas.Málaga está desarrollando proyectos que tienen esa voluntad porque son conscientes de que completar el magnífico trabajo que se ha hecho requiere incrementar la oferta de oficinas.Pongamos en valor lo que España tiene de factor competitivo respecto a otras ciudades europeas, en términos de servicios, de calidad de vida, pero lo que puede tirar de la economía de las ciudades y generar empleo es algo permanente. Lo que puede, además, captar a los profesionales que se forman en las universidades y centros de posgrado españolas es que vengan las empresas.Lo ideal sería que las empresas multinacionales, precisamente por la capacidad que hoy da la tecnología, ubicaran determinadas divisiones en ciudades españolas que reúnen condiciones altamente competitivas con cualquiera de las otras ciudades de la Europa continental.En muchos sectores se habla de la importancia de los usos mixtos. ¿Qué papel central van a tener las oficinas en ellos?J.M.A: Estamos avanzando en una idea de convivencia de usos en muchos barrios, porque eso mejorará la calidad de vida de las personas y reducirá el tiempo del transporte.Por consiguiente, en ese sentido hay que trabajar. Es el enfoque que está dando el Ayuntamiento de Madrid al plan general nuevo, la posibilidad de que en un edificio de oficinas también haya un uso de restauración, un uso comercial.La flexibilidad razonable es algo básico. Debe hacer posible la sostenibilidad de los negocios y dar consistencia a los proyectos.“Es importante favorecer la rehabilitación de edificios en el centro, para que las ciudades sigan teniendo dinamismo, actividad comercial”¿Cómo se están adaptando las oficinas a los nuevos criterios en material de sostenibilidad?J.M.A: Los mejores edificios desde el punto de vista de calidad, de eficiencia energética, de emisiones de gases de efecto invernadero... son las oficinasSe ha hecho un gran esfuerzo en la renovación en estos últimos años, de obra nueva y de rehabilitación. En Madrid, cerca de dos millones de metros cuadrados, en Barcelona, un poco menos. A nivel de eficiencia energética, los edificios de oficinas son la vanguardia.Además, conseguir los objetivos de las ciudades sostenibles pasa por el impacto positivo que da el sector de oficinas. Es más complicado implementar esto en un sector residencial ya construido. Tener 14 millones de metros cuadrados, de edificios exclusivos de oficinas, como en Madrid asegura una interlocución mucho más fácil.En zonas más secundarias, se están construyendo y se están rehabilitando edificios de oficinas top, que no tienen nada que envidiar a edificios en Londres, París o Frankfurt.El esfuerzo de los inversores privados se centra en dar un producto de calidad arquitectónica y de instalaciones, dotados de gimnasios, cafeterías, zonas de atención médica… Los elementos de confort y de calidad tienen una gran prioridad.Hoy, los premios de la EAO son un ejemplo claro y hay una calidad extraordinaria. El año pasado tuvimos 40 candidaturas.Es importante favorecer la rehabilitación de edificios en el centro, para que las ciudades sigan teniendo dinamismo, actividad comercial y tener un criterio muy flexible en términos de conservación de patrimonio no dogmático. Si los edificios no desarrollan actividad, terminarán degradándose y acabaremos expulsando a la gente del centro de la ciudad.¿Se está haciendo un esfuerzo suficiente en este sentido?J.M.A: Los agentes privados lo están haciendo, la Administración colabora, pero tendríamos que mejorar, sobre todo en lo que puede ser a veces un fundamentalismo en la defensa del patrimonio. Hay que tener cuidado con las trabas a que edificios del siglo XX tengan una reconversión, se actualicen y sean capaces de dar una oferta a las necesidades que hoy tiene la gente.Las Administraciones Públicas tendrían que optimizar su patrimonio, en tanto que supondría una reducción de costes y, por tanto, de impuestos. Además, pondrían en el mercado edificios que podrían acoger diferentes usos y eso le daría a la ciudad más vitalidad.Conseguiríamos reducir el coste de ocupación de las Administraciones y poner en el mercado edificios bien situados donde probablemente la iniciativa privada invertiría dinero para que dotados de usos diversos, fueran atractivos y reanimaran la actividad en un centro que a veces languidece.¿Cómo se conjuga el equilibrio entre rentabilidad y una oferta de servicios atractiva?J.M.A: Una de las cuestiones que nos hacen competitivos en Europa es que nuestras rentas son muy competitivas respecto a las rentas de ciudades alemanas, París o Ámsterdam. Edificios de una gran calidad son muy competitivos en términos de costes de ocupación.Es un tema que queremos hablar con las administraciones en cuanto a que ese esfuerzo que hace el sector privado por colocar en el mercado un producto de gran interés desde el punto de vista de la sostenibilidad tenga algún tipo de compensación. Porque esta inversión la está haciendo el sector privado con sus recursos.El sector privado tiene claro que tiene que ofertar edificios de oficinas que incorporen servicios. Somos extraordinariamente competitivos. Tenemos legítimo derecho a pedir que ese esfuerzo que se ha hecho en términos de eficiencia energética, que tiene una repercusión en la sociedad, debe de ser valorado y recompensado, en términos de cómputo de edificabilidad y fiscalidad, por ejemplo.

entrevista

“La industria española de oficinas está haciendo un esfuerzo muy importante para que el producto sea cada vez de más calidad”

José María Álvarez, presidente de la AEO, destaca el papel de las oficinas en la economía urbana y la apuesta del sector por la calidad y la sostenibilidad.

CONTENIDO EXCLUSIVO PARA SUSCRIPTORES