Jorge Pérez de Leza Eguiguren es el nuevo chair Urban Land Institute Spain. El CEO de Metrovacesa enumera ejemplos que muestran cómo los principios y estrategias de ULI se han implementado en diversos contextos alrededor del mundo, desde el enfoque en la sostenibilidad y la tecnología hasta la gestión eficiente del suelo. Destaca el esfuerzo creciente de las ciudades para afrontar los retos del cambio climático, pero también el camino que queda por hacer.
¿Las ciudades españolas están haciendo los esfuerzos suficientes para ser más resilientes ante los retos que plantea, por ejemplo, el cambio climático?
Jorge Pérez de Leza: Desde el Urban Land Institute (ULI), se observa un esfuerzo creciente en las ciudades españolas para enfrentar los retos del cambio climático, pero aún queda mucho por hacer. Aunque algunas ciudades están implementando planes ambiciosos, como la mejora de la eficiencia energética, la promoción de la movilidad sostenible y la incorporación de soluciones basadas en la naturaleza, es necesario ampliar la escala de estas iniciativas. Aunque hay regulación que impulsa la sostenibilidad, no es suficiente para alcanzar el net zero (cero emisiones netas) en el tiempo que necesitamos.
Barcelona y Madrid están implementando planes de adaptación climática, pero es esencial que estos esfuerzos se expandan. Un ejemplo es la Superilla (Supermanzana) de Barcelona, un proyecto de regeneración urbana que busca crear áreas peatonales, reducir el tráfico vehicular y aumentar los espacios verdes, lo que no solo mejora la calidad de vida, sino también la capacidad de la ciudad para adaptarse al cambio climático. En Madrid, el Plan Madrid 360 busca reducir emisiones y mejorar el transporte público. Adicionalmente, la revisión del PGOUM de Madrid será una oportunidad para definir un nuevo modelo de ciudad más sostenible, resiliente, adaptado a las nuevas necesidades de las comunidades, no solo en materia de sostenibilidad, sino de vivienda, actividad comercial y ocio. Las ciudades deben integrar enfoques más sistémicos y colaborar con el sector privado, el mundo académico y la ciudadanía para avanzar hacia una resiliencia urbana real. ULI aboga por estrategias de planificación que consideren los riesgos climáticos a largo plazo y promuevan un desarrollo urbano que sea más sostenible, equitativo y preparado para afrontar crisis futuras. El sector debe liderar estos esfuerzos mediante la reutilización de edificios existentes, como parte clave para reducir las emisiones de carbono.
A nivel internacional, el proyecto 100 Resilient Cities es una iniciativa apoyada por ULI que ha trabajado con ciudades como Copenhague para crear sistemas avanzados de gestión de aguas pluviales que previenen inundaciones y fortalecen la infraestructura urbana frente a los impactos climáticos.
¿Qué papel debe tener la regeneración urbana en la creación de unas ciudades más sostenibles en materia económica, social y ambiental?
J.P.L: La regeneración urbana es clave para construir ciudades más sostenibles en los tres ámbitos. Las estrategias deben promover la creación de espacios públicos de calidad, revitalizar áreas en declive y asegurar una infraestructura que fomente la cohesión social. Además, la regeneración urbana puede impulsar el crecimiento económico local, atrayendo inversiones y fomentando la innovación. En el ámbito ambiental, es crucial para reducir la huella de carbono de las ciudades, optimizando el uso del suelo, reutilizando espacios existentes y mejorando la eficiencia energética de los edificios e infraestructuras.
En este contexto, el programa C Change del ULI es una referencia excelente para guiar a las ciudades hacia modelos de regeneración urbana más sostenibles. Impulsa la adopción de estrategias y tecnologías sostenibles en el desarrollo urbano, ayudando a los líderes del sector inmobiliario a integrar prácticas ambientales avanzadas en sus proyectos. Este programa proporciona una guía para abordar los desafíos climáticos desde una perspectiva de regeneración urbana, promoviendo el equilibrio entre el bienestar social, el desarrollo económico y la protección ambiental.
Un ejemplo de estos principios es el proyecto de regeneración de King’s Cross en Londres, que ha combinado edificios de alta eficiencia energética, amplias zonas peatonales y una mezcla equilibrada de viviendas asequibles y comerciales. Este proyecto, apoyado por ULI, ha incrementado el valor económico de la zona, mejorado la calidad de vida de los residentes y reduciendo significativamente la huella de carbono del área.
Otro caso relevante es HafenCity en Hamburgo, Alemania, donde la regeneración urbana ha transformado antiguas zonas portuarias en un distrito moderno con edificios energéticamente eficientes y un diseño que promueve la cohesión social. ULI ha reconocido este proyecto como un ejemplo de regeneración urbana sostenible que combina desarrollo económico y responsabilidad ambiental.
"La regeneración urbana es clave para construir
ciudades más sostenibles en materia social,
económica y ambiental"
¿Qué retos plantea abordar la rehabilitación energética y la descarbonización a nivel de barrio o distrito?
J.P.L: Destacaría como principales retos la financiación, la coordinación entre actores, la regulación y la falta de sensibilización entre los propietarios y comunidades locales. Implementar tecnologías sostenibles y renovables, como paneles solares o sistemas de calefacción eficiente, requiere una inversión significativa, además de la creación de marcos normativos flexibles que incentiven estas iniciativas. También es esencial contar con una planificación urbana integrada, donde se incluyan soluciones de movilidad, eficiencia en la gestión de residuos y la adaptación a nuevas fuentes de energía. Por último, es importante involucrar a las comunidades en el proceso, ya que su participación activa es fundamental para el éxito a largo plazo de cualquier proyecto de descarbonización.
En el proyecto Copenhagen City Block, en Dinamarca, ULI hizo un case study resaltando la integración de tecnologías verdes como paneles solares y sistemas de calefacción eficientes en bloques residenciales. En otro ejemplo, en los Países Bajos, el distrito de Buiksloterham en Ámsterdam es un proyecto que ULI ha destacado como un esfuerzo pionero de descarbonización a nivel de barrio. Esta área se ha transformado en un “eco-barrio” con viviendas de energía neta cero, edificios diseñados para adaptarse al cambio climático y un enfoque en la economía circular. Los retos incluyen asegurar que las inversiones iniciales sean viables a largo plazo y que las soluciones tecnológicas se mantengan accesibles para todos los residentes. Más recientemente, en Berlín, un panel de expertos multidisciplinar liderado por ULI ha analizado potenciales soluciones de descarbonización en los barrios de Kurfürstendamm y Buckower Höfe. El objetivo fundamental era identificar los diferentes enfoques existentes para la descarbonización y anticipar las oportunidades y riesgos potenciales analizando cómo se entrecruzan los esfuerzos de descarbonización con otros retos de desarrollo urbano. No solo se ha trabajado en identificar los retos y oportunidades de descarbonización propios de Berlín, sino también su posible aplicabilidad en otras ciudades.
Forma parte del Product Council de Tecnología de ULI Europe. ¿Cuáles son las tecnologías más disruptivas cuyos efectos están analizando para el real estate? ¿Qué papel esperan que tengan herramientas como la IA?
J.P.L: Desde el Product Council de Tecnología se monitoriza una amplia gama de tecnologías disruptivas que están transformando el sector inmobiliario. Entre ellas, destacan la Inteligencia Artificial (IA), el blockchain, los gemelos digitales y la automatización. La IA tiene un papel crucial en la mejora de la eficiencia en el diseño, construcción y gestión de edificios, ayudando a optimizar el consumo energético, gestionar activos de forma más inteligente y personalizar la experiencia del usuario. Las herramientas de IA también están siendo utilizadas para predecir tendencias de mercado, evaluar riesgos y facilitar la toma de decisiones estratégicas. Además, la combinación de IA con otras tecnologías, como el Internet de las Cosas (IoT) y el análisis de big data, está permitiendo crear ciudades más inteligentes y resilientes, alineadas con los principios de sostenibilidad y bienestar. En el proyecto Hudson Yards en Nueva York, el mayor desarrollo inmobiliario privado en la historia de los Estados Unidos, la IA se utiliza para gestionar el consumo energético de manera más eficiente, a través de sensores y análisis de datos en tiempo real. Otra tecnología disruptiva es el uso de gemelos digitales (digital twins), que permiten simular el comportamiento de un edificio o distrito antes de su construcción, optimizando tanto el diseño como la sostenibilidad del proyecto. En proyectos como el Distrito Financiero de Singapur, estos gemelos digitales ayudan a reducir los costos de construcción y a mejorar la eficiencia operativa a largo plazo.
Además, la construcción modular y el blockchain también están revolucionando el sector. En Suecia, el proyecto BoKlok (una colaboración entre IKEA y Skanska) utiliza construcción modular para crear viviendas asequibles y sostenibles de manera eficiente.
"Destacaría como principales retos la financiación,
la coordinación entre actores, la regulación y la
falta de sensibilización entre los propietarios
y comunidades locales"
¿Están ayudando grandes desarrollos como Madrid Nuevo Norte o Valdecarros a poner Madrid y España en la vanguardia del urbanismo europeo?
J.P.L: Estas iniciativas no solo están promoviendo un urbanismo de calidad, sino que también están abordando cuestiones clave como la sostenibilidad, la integración social y la movilidad. Estos desarrollos están siendo diseñados con principios de ciudad compacta, accesible y sostenible, y se están centrando en crear espacios que fomenten la vida comunitaria, la conexión verde y la eficiencia energética.
Madrid Nuevo Norte es uno de los proyectos de regeneración urbana más ambiciosos de Europa, con una extensión de más de 2,3 millones de m2, este proyecto integra espacios residenciales, oficinas y zonas verdes con un fuerte enfoque en la movilidad sostenible y la eficiencia energética. Además, incorpora un diseño orientado a la resiliencia climática, con infraestructuras adaptadas al cambio climático y el uso de energías renovables. En el caso de Valdecarros, se está siguiendo un enfoque en la creación de una ciudad inteligente y sostenible que prioriza la accesibilidad, el transporte público y la creación de espacios verdes, lo que alinea a Madrid con otras ciudades europeas que lideran en urbanismo sostenible.
¿Qué medidas y estrategias se proponen desde ULI para facilitar la gestión de un recurso básico para los promotores inmobiliarios como es el suelo?
J.P.L: Hay múltiples palancas y cada país tiene sus particularidades, por lo que ULI no propone una receta específica, pero destacaría: colaboración público-privada, agilización de plazos, flexibilidad en cambio de usos a lo largo del proceso de tramitación, estrategias basadas en la densificación urbana y la regeneración de suelos infrautilizados.
El proyecto Ecopark en Hong Kong, donde ULI se ha embarcado, junto con Bank of America Charitable Foundation, en una iniciativa de un año para identificar, mejorar y activar espacios urbanos infrautilizados en Hong Kong con el objetivo de usar terrenos recuperados para desarrollar infraestructuras verdes, contribuyendo a la optimización del uso del suelo. Este tipo de proyectos ayuda a gestionar el limitado recurso del suelo, generando valor económico, social y ambiental a largo plazo.
En el contexto europeo, el proyecto Zuidas en Ámsterdam ha sido otro ejemplo de cómo la planificación estratégica y la densificación urbana pueden maximizar el uso del suelo, combinando desarrollo comercial con viviendas sostenibles y transporte eficiente. ULI ha apoyado este enfoque como un modelo de crecimiento inteligente para ciudades que enfrentan escasez de suelo.