Presente y futuro de la construcción industrializada: hacia un cambio de paradigma en el sector

Desayunos-Observatorio-Inmobiliario.jpg Intervinientes en el desayuno-coloquio sobre construcción industrializada.

Los expertos reunidos en un nuevo desayuno de Observatorio Inmobiliario coincidieron en que esta fórmula de construcción aporta más sostenibilidad, eficiencia, calidad y seguridad


La industrialización, esa revolución que desde el siglo XVIII no ha dejado de transformar todas y cada una de nuestras actividades, apenas sí ha dejado huella en la manera en que construimos. Con mínimos retoques, seguimos haciéndolo casi igual que doscientos años atrás.

En la última década, esta realidad ha empezado a evolucionar para adaptarse a las necesidades de inmediatez, versatilidad y sostenibilidad que demanda el mercado. Aunque lentamente, asistimos a un cambio de paradigma como consecuencia, por una parte, de la creciente tecnificación de la actividad constructiva y, por otra, de la irrupción de un nuevo marco de desarrollo sostenible que tiene en los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) impulsados por la ONU su máxima expresión.

En concreto, el objetivo número 9 sobre industria, innovación e infraestructura supone un gran reto a corto plazo para nuestro sector, pues, más allá de reclamar la aplicación en los proyectos residenciales o terciarios de un sistema de construcción industrializada, constituye una llamada en favor de la completa industrialización de la cadena de valor del producto inmobiliario.

La construcción industrializada no es pues una moda pasajera y sus beneficios son muchos y ya están aquí.

Con el propósito de profundizar y debatir sobre estos temas, Observatorio Inmobiliario celebró un nuevo desayuno-coloquio que, patrocinado por Grupo Otero y ExSitu, contó con la presencia del consejero de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid, David Pérez; el director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María García; Rubén Otero, CEO de Grupo Otero; Cándido Zamora, COO de ExSitu; Rosa María Gallego, directora de Operaciones de Q Living; Javier Higuera, director de HCP Madrid; y David González, socio director del Estudio de Arquitectura DAAR.

Qué es y qué no la construcción industrializada
El Consejero de Vivienda de la CAM, David Pérez, aportó en la apertura del encuentro una serie de reflexiones preliminares para situar la construcción industrializada en un marco de referencia no solo técnico, sino también social y medioambiental. “La CAM lleva mucho tiempo intentando avanzar en esta línea. En el marco de la Cumbre del Clima ya presentamos un Decálogo de sostenibilidad en la vivienda en el que se definían nuevos sistemas de construcción, entre las que se encontraba la industrialización, para alcanzar objetivos tan importantes como el ahorro energético, un menor impacto medioambiental, la rehabilitación sostenible, la regeneración urbana, la construcción pasiva, el uso de materiales sostenibles de bajo impacto medioambiental y un menor coste de mantenimiento, una mayor huella verde aprovechando la cubierta de los edificios, etc…”.


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A este respecto, José María García señaló que “en la CAM sabemos que la industrialización es una oportunidad. Aporta ventajas tales como la predictibilidad de costes y de mantenimiento, una salida ordenada y planificada de la producción, una mejor trazabilidad y analítica de datos, la reducción de riesgos de todo tipo, la incorporación de la mujer en un sector tradicionalmente masculino, la posible proximidad de los centros de producción y demanda, etc…Y todo esto genera un marco de seguridad tan alto que llevaría al equilibrio perfecto entre los costes soportados y los beneficios alcanzados”.

Los expertos presentes en el coloquio analizaron a continuación qué caracteriza y qué no a este sistema constructivo que utiliza técnicas y procesos innovadores. En palabras de Rosa María Gallego, “la construcción industrializada consiste en llevar a una fábrica lo que hoy se hace en la obra de forma artesanal, ganando de esta manera en control de calidad y de los procesos. Esto no ha de confundirse con prefabricar”. Por su parte, Rubén Otero puntualizó que “la fabricación 100% en una planta se considera un sistema de construcción modular y no industrializada. Un proceso industrializado supone que entre el 45 y 50% del total de la construcción, que siempre es la parte inicial del proyecto que requiere una mano de obra más cualificada, se hace en fábrica y luego se termina in situ con la participación de industriales con gran capacidad de trabajo y bajo riesgo de error en la ejecución de instalaciones, carpinterías, acabados, etc.”. Javier Higuera coincidió en esta apreciación, a lo que añadió además que “hay que eliminar el estigma de prefabricación barata y de menor calidad que se atribuyó en España a la construcción industrializada en sus orígenes, para pasar a otorgarle sus grandes ventajas ante un usuario final que las desconoce”.

También desde un punto vista arquitectónico, David González indicó que la principal ventaja de la construcción industrializada es que se trata de “una solución global, que integra estructura, cerramientos y distribución interior en un solo sistema, que, a su vez, integra todas las instalaciones. De esta manera, todo el proceso constructivo está mas controlado y profesionalizado, lo que posibilita una obra más precisa y con un manejo de los plazos más óptimo, puesto que la ejecución del proyecto industrializado se inicia con varios meses de antelación a su ensamblaje in situ”.

El director general de Vivienda y Rehabilitación evitó ser redundante y aportó un nuevo matiz al afirmar que “la edificación industrializada concibe el proceso edificatorio desde su origen y con una visión industrializada”. Esto fue refrendado por el CEO de Otero Homes, en el sentido de que tal vez se debiera hablar, en lugar de un sistema de construcción, de un sistema de gestión industrializado donde desde el promotor, pasando por el equipo técnico ­de arquitectos e industriales y terminando por el resto de proveedores, se acojan a una planificación total de tiempos y acuerdos marco antes del inicio de la obra.

Cándido Zamora, CEO de ExSitu, coincidió en que la industrialización no es la mera aplicación de mayores estándares de calidad en la construcción, para a renglón seguido apuntar y que su consolidación pasará por llegar a ser un sistema transversal al mercado. “Es necesario que las administraciones públicas, los promotores, el capital, los arquitectos y los industriales se marquen el reto de generar un ecosistema completo que garantice el éxito de los proyectos en base a su calidad, sostenibilidad e innovación.

Ventajas y oportunidades de la construcción industrializada
En la misma línea de lo ya comentado por el Consejero de Vivienda y Administración Local al hablar del Decálogo de sostenibilidad, David Pérez añadió en este punto que, en el Pacto por la Vivienda de la CAM con todos los actores del sector, también se promovió que la innovación se llevara a todos los procesos de construcción donde actualmente aparece solo de forma simbólica. “Nuestra base no es fuerte todavía porque estamos viendo los primeros casos pioneros y de éxito abriéndose paso en un mercado muy condicionado por los métodos tradicionales de construcción”. Y añadió que “sabemos que ese es el futuro: conjugar la reducción de trámites que flexibilicen la construcción de viviendas con el uso de tecnologías como el BIM, la interrelación de todos los agentes participantes con la administración y un esfuerzo importante en investigación e innovación para que estas nuevas fórmulas constructivas aporten un plus de sostenibilidad y eficiencia sin menoscabo de la calidad, la seguridad ni ninguna otra condición exigible por los ciudadanos”.

El director de Observatorio Inmobiliario y moderador del debate, Javier Martín, aprovechó este momento para invitar a los ponentes a reflexionar en voz alta sobre las bondades que la industrialización puede aportar a nuestro sector. Así, Cándido Zamora apuntó que “supone un cambio casi completo. En un sistema industrializado, la capacidad de control y la economía de escalas que obtenemos produciendo en una fábrica no ha trascendido todavía al sector residencial como sí lo ha hecho en otros sectores productivos más maduros. En la industrialización de viviendas nos encontramos en un momento bonito ya que contamos con una tecnología completamente desarrollada y testada. Solo nos falta engranarla en el ecosistema para sacar partido a todas sus ventajas”.

Javier Higuera argumentó que “la industrialización en viviendas ha supuesto un cambio total de gestión”. En su opinión, con este sistema constructivo “los ingenieros cobran un papel protagonista, mientras que el arquitecto ha de ser conocedor desde el principio, junto con el ingeniero, de toda la planificación de una obra que a la larga va a generar muchos menos residuos, va a necesitar mucho menos personal y cuyos parámetros de sostenibilidad van a ser más elevados, sin duda, que los habituales de la construcción tradicional”.

Por su parte, el director general de Vivienda de la CAM abundó en el valor añadido que supone la industrialización del sector residencial, puesto que contribuye decisivamente a disminuir los riesgos laborales y productivos, pero también las demoras, con lo que aumenta predictibilidad y la posibilidad de establecer un continuo de producción susceptible de amoldarse a la demanda real. “Todo ellos permitiría generar un círculo virtuoso en la economía que facilitaría la salida ordenada del producto residencial, disminuyendo su dependencia de los booms y los cracs inmobiliarios”.

El CEO de Otero Homes hizo referencia “a la posible desviación e inapreciable mayor coste que pudiera tener la construcción industrializada, que se amortiza rápidamente tanto por su eficiencia energética como por el menor gasto de mantenimiento y conservación del proyecto”. En defensa de esta afirmación aportó su experiencia en la construcción de unas VPO con un 45% de industrialización sobre el total de la obra y “en las que el coste total ha sido similar al de otras unidades de construcción tradicional al liderarse el proceso por el promotor”.

También Rosa María Gallego aportó datos reales de éxito, como un recién acabado proyecto de Tectum. Se trata del edificio residencial Holulu, en Móstoles, realizado bajo la fórmula de build to rent que, aun siendo VPO y gracias a su construcción industrializada, ha logrado unos estándares de eficiencia energética, sostenibilidad y seguridad laboral, así como de diseño arquitectónico y calidad, muy superiores a los habituales en esta tipología. “En Q Living apostamos por la industrialización para poder sacar adelante todos nuestros proyectos, tanto de build to rent como de build to sell, con un precio y un plazo de ejecución lo más cerrado posible. Y aunque por el momento esto se consigue construyendo viviendas lo más parecidas posible para generar economías de escala y abaratar los costes de gestión y mantenimiento, seguramente en un futuro próximo podamos incorporar los niveles de personalización que el usuario nos demanda”.

Por su parte, David González insistió en el hecho de que gracias a la aplicación de este sistema constructivo “conseguimos una mejora en las cualidades técnicas de la envolvente del edificio, tanto acústicas, como térmicas, así como una disminución de espesores interiores con mayores prestaciones acústicas y térmicas, por lo que se también se optimizó la proporción entre metros cuadrados construidos y útiles”.

Cómo afecta la construcción industrializada a las relaciones entre los distintos actores del sector
Ahondando en las ventajas y, más concretamente, en las oportunidades que ofrece este nuevo sistema de construcción hay una que es indiscutible y que afecta a la profesionalización del sector y a las relaciones entre todos los agentes que intervienen. “Las entidades financieras y los organismos de supervisión han de aprender cómo controlar procesos que se están desarrollando ahora en fábrica y no en obra, de la misma manera que desde siempre, los ascensores se producen en fábrica y entran en obra para instalarse ya terminados, homologados y habiendo pasado un control de calidad exhaustivo antes de salir de planta. Las entidades financieras por su parte han de abandonar los esquemas tradicionales de financiar en base a obra ejecutada para pasar a considerar la financiación de aquellos elementos que ya se están produciendo en plantas aunque no se hayan instalado en la obra todavía. Estos agentes han de confiar, igual que lo han de hacer los promotores y arquitectos, en que esto funciona; eso sí, con la figura del promotor involucrado desde el principio para crear un ecosistema en torno a cada proyecto”, explicó la ejecutiva de Q Living.


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Profundizando en esta línea argumental, el COO de ExSitu añadió que “ojalá todos los promotores, con parte de la dirección facultativa integrada en su estructura, se involucraran tanto en el proceso de construcción como vosotros lo hicisteis en Holulu, puesto que gracias a este compromiso fuisteis capaces de convertir un proyecto tradicional en origen en industrializado, superando todas las dificultades que conlleva una transición semejante”. En este proyecto pionero en industrialización, lo que inclinó la balanza en favor de su industrialización fue el acortamiento de los plazos y adicionalmente todas las restantes bondades del sistema nuevo, según sus promotores.

“Lo que sí está claro es que una vez que la Administración ha apoyado la industrialización como motor de la innovación del sector residencial, al sector financiero no le va a quedar más remedio que asumir el cambio”, apuntó el directivo de Otero Homes.

Para David González la clave está en el “trabajo en equipo. En su opinión, este sistema de construcción no puede entenderse de otra manera. “Hay que olvidarse del sistema actual donde las constructoras entran en todo el proceso del proyecto justo al final, en licitaciones que se convierten en meras subastas de precios y que aportan” escaso valor añadido”, concluyó.

Desde el punto de vista de la Administración como agente clave en este proceso, José María García incidió en la visión de conjunto de la industrialización y recordó que, con ocasión de la última crisis,” todos los modelos, ya fueran de gestión, de construcción y de financiación, experimentaron profundos cambios, pero falta todavía que el sector financiero adopte su modelo evolutivo, porque todos los agentes necesitan de una financiación sana, continua y competitiva para que el sector funcione”.

La industrialización no debe desaprovechar el tirón de los Fondos europeos Next Generation
Los Fondos Next Generation se destinarán tanto a la ayuda a la rehabilitación como a la construcción de viviendas de precio asequible. Esto, en opinión de todos los ponentes del coloquio, supone una gran oportunidad a la industrialización. Para conseguir el éxito en esta difícil tarea, la Administración local debe experimentar un salto cualitativo a la hora establecer mecanismos de transparencia y de colaboración público-privada para alcanzar modelos de crecimiento sostenible en el sector.

Como apuntó el consejero de Vivienda, ”si, además de los fondos europeos, consideramos todos los proyectos que estamos generando en Madrid a través de los desarrollos del sureste, Madrid Nuevo Norte y otros similares, la construcción industrializada tiene ante sí una oportunidad única para alcanzar la capacidad de producción adecuada para satisfacer estas demandas antes del año 2025 y de esta manera engancharse definitivamente al carro del cambio de paradigma en el sector al que nos dirigimos”. David Pérez recalcó que se trata de “un reto ambicioso en plazos, que tiene que alcanzarse sin escatimar en esfuerzo y dedicación”.

El resto de los intervinientes en el coloquio valoró el hándicap que supone el corto plazo de tiempo que hay para proyectar la utilización de esos fondos y también para justificar su aplicación en proyectos necesarios, viables y de éxito, sobre todo partiendo de la evidencia de que las áreas de regeneración urbana nunca se conciben en plazos inferiores a seis años. Los ponentes también consideraron positivo que, gracias a la colaboración público-privada promovida desde la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, “se consigan sinergias y economías de escala que redundarán en la optimización de procesos, en el diseño de modelos sostenibles y en el desarrollo de un know how intensivo que no se perderá con cada proyecto”, explicó Cándido Zamora.

Consideraciones para el futuro desde un análisis realista, sin falsas expectativas ni experiencias fugaces
En el coloquio quedaron patentes tanto los puntos fuertes de la construcción industrializada, frente al modelo tradicional, como su condición de protagonista indiscutible de los futuros desarrollos residenciales. “Tenemos por delante una realidad y el riesgo lo asume siempre el primero que lo afronta. Por ello, quienes estáis hoy aquí sentados, podéis hablar de casos concretos de éxito en los que habéis participado. Casos que son muy diferentes y que hablan de la enorme versatilidad de la construcción industrializada, como, por ejemplo, el Residencial Holulu, de 124 viviendas de VPO en régimen de alquiler asequible, y el complejo de viviendas de lujo Duquesa Valley en Costa del Sol. Proyecto que, sin embargo, tienen en común sus estándares muy elevados de sostenibilidad, eficiencia energética, diseño y calidades”, apuntó Javier Martín. La directora de Operaciones de Q Living comentó, sobre su experiencia en la promoción de Móstoles, lo siguiente: “Hemos aprendido la lección. El proyecto ha de parirse industrializado desde sus orígenes para aprovechar todas estas ventajas desde el principio”.

Por su parte, Cándido Zamora concluyó su intervención con el deseo de que este cambio de paradigma “no se convierta en humo, porque hoy en día habla todo el mundo del sector habla de industrialización, pero la realidad es que poca gente tiene experiencia real en ello y, aunque hay sistemas completamente funcionales, todavía falta el tejido sectorial que permita a la industrialización convertirse en el principal sistema constructivo.

Rubén Otero añadió, además, que “los promotores nos estamos convirtiendo en gestores de capital expertos y vemos en la construcción industrializada una manera de huir de las desviaciones al alza y a la baja de los costes en los proyectos, que tanto miedo nos dan. Además, con proyectos como Duquesa Valley en la Costa del Sol, queda demostrado que la construcción industrializada es perfectamente aplicable al mercado residencial de lujo”.

Para David González, el futuro pasa por la convivencia de los sistemas tradicional e industrializado, y por una adaptación dependiendo de la tipología del proyecto. “Creo que el sistema industrializado resulta óptimo para proyectos más modulares, como los desarrollos para viviendas en alquiler u hoteleros en los que las tipologías son mas repetitivas. Otro factor importante a tener en cuanta es el solar, la localización, pues la complejidad del mismo también determinará la utilización de un sistema u otro”.

Por el lado institucional de la Comunidad de Madrid, el ánimo es el mismo y por ello desde la administración autonómica se apuesta por una estrecha colaboración y coordinación público-privada que, en palabras de sus representantes en el coloquio, se resume en “apostar por el mínimo intervencionismo, la estabilidad normativa, la reducción de los trámites burocráticos, la bajada de impuestos y la garantía de prestación de servicios necesarios en las nuevas planificaciones urbanísticas. Y todo esto, junto con las soluciones industrializadas, nos llevará a una nueva concepción del sector”.