Previsiones en tiempos de máxima incertidumbre

20/10/2020

Rafael-Gil-Tinsa.jpg Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Quienes intentamos analizar el mercado inmobiliario en su conjunto siempre observamos atentamente la realidad presente, utilizando su evolución pasada para contextualizarla. No obstante, y de manera obvia, para la toma de decisiones de todos los agentes del mercado —compradores, vendedores, inquilinos, inversores, promotores, etc.— una de las variables fundamentales es la evolución futura: ¿caerán los precios? ¿Cuándo, en qué cuantía? ¿Variará sustancialmente la rentabilidad? ¿Cómo se comportarán demanda y oferta? Responder a estas preguntas suele implicar, aparte de técnicas econométricas o de aprendizaje automático más o menos sofisticadas, cierto grado de subjetividad precisamente en los momentos en que más se demandan predicciones: los más inciertos y complejos.

Pocos momentos en la historia reciente han adolecido del grado de incertidumbre del actual. La crisis sanitaria global causó en España, durante toda la primavera, un confinamiento que paralizó en gran medida la actividad, con efectos palpables durante el verano y un punto de partida en otoño más desfavorable en España que en otros países europeos. Las previsiones macroeconómicas de los principales organismos planteaban antes del verano escenarios de recuperación temprana y alternativos supeditados a rebrotes, menos halagüeños; el empeoramiento de la situación sanitaria en algunas regiones y los datos macro publicados para los últimos meses parecen alejar la tan deseada recuperación rápida.

Ante la caída de la actividad y el riesgo cierto de recuperación lenta, ¿qué sucederá con los precios de la vivienda? Si el desfase entre transacciones y movimientos significativos de precios suele ser históricamente algo superior al año y, en momentos de alteración reseñable de demanda, algo inferior a ese tiempo, podemos suponer que, ante un impacto tal como el actual, dicho periodo se acortará. En cualquier caso, no contamos con precedentes similares y todo parece indicar, al igual que sucede con la propia evolución sanitaria, que la heterogeneidad geográfica será muy marcada. Respecto a la rentabilidad, el aumento exigido en contextos inciertos tendría el contrapeso de los bajos ratios de inversiones alternativas. La oferta, menos flexible y especialmente la de segunda mano, deberá balancear descuentos y aumento en el plazo de comercialización.

Los métodos que en contextos más estables ayudan a estimar la evolución prevista de una variable acusan actualmente la naturaleza coyuntural del impacto del Covid y, aún más, la extrema incertidumbre de una situación cambiante por momentos: la validez de unas previsiones se mantie apenas hasta el inmediato imprevisto posterior. Lo más cercano a una certeza es que el mercado inmobiliario (residencial y en su conjunto) seguirá muy estrechamente correlacionado con la actividad económica del país y, ésta, con el desarrollo de la crisis sanitaria en España. Cuando más se buscan porcentajes de escenarios futuros es cuando más se insiste en su provisionalidad y en su menor probabilidad de acierto. Números redondos y líneas de recuperación de distintas formas (algunas ya prácticamente descartadas) se suceden en un lógico intento de aventurar el porvenir.

El impacto del Covid sobre la economía del país ha sido fuerte y no parece que la afectación vaya a quedar en estrictamente inmediata. En consecuencia, una demanda residencial más tiempo debilitada consolidaría la tendencia a la baja en precios. Cuantía y plazos que ahora pudiéramos defender tendrían a buen seguro una vigencia efímera.