La resiliencia del real estate a largo plazo

27/07/2020

Pierre-Jacquot.jpg Pierre Jacquot, CEO de Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management

Cuidado con las predicciones precipitadas y alarmistas. Esta crisis no pone en entredicho los fundamentales ni las tendencias clave del sector. Sin embargo, el periodo actual es una buena oportunidad para una profundización estratégica de las relaciones entre propietarios e inquilinos.

En estas circunstancias sin precedentes, es difícil predecir todavía con precisión el impacto del COVID-19 en el sector inmobiliario. No obstante, no consideramos que esta crisis sea una amenaza para el sector y sus tendencias subyacentes a largo plazo: el crecimiento de las grandes áreas metropolitanas, el atractivo de los centros urbanos y los núcleos de transporte donde la demanda supera la oferta, la densificación urbana en edificios más altos para frenar la expansión urbana y la promoción bajo el desarrollo sostenible.

¿Éxodo urbano?

A pesar de las nuevas preocupaciones en materia de salud, el éxodo urbano previsto, en el que la gente evite los bloques de apartamentos de las grandes ciudades y prefiera las casas de campo con jardín, es desconcertante. En las últimas décadas la gente ha dado cada vez más la espalda a las zonas rurales por razones sociológicas y económicas de gran alcance. Además, muy a menudo hay obstáculos personales y familiares que impiden esa reubicación.

Los límites del teletrabajo

El teletrabajo, del cual se afirma que afectará al espacio de oficina, también tiene claramente sus límites, incluyendo su incompatibilidad con la vida familiar a largo plazo. En cualquier caso, el trabajo desde casa no excederá de uno o dos días a la semana. Aunque esta crisis nos hará reflexionar sobre la mejor manera de utilizar el espacio, seguimos siendo “animales sociales” apegados a nuestro lugar de trabajo.

Baja visibilidad de los precios

Se ha dicho y escrito mucho sobre los precios. Sin embargo, es demasiado pronto para evaluar cómo evolucionarán. Concretamente, sólo podemos hablar de disminución o aumento de los precios sobre la base de las transacciones reales. Sin embargo, durante todo el confinamiento, debido a la prohibición de visitas y auditorías técnicas y el número de transacciones en las últimas semanas, ha sido demasiado limitado como para que pueda surgir una tendencia real. Además, las transacciones o acuerdos de venta recientemente concertados sólo se registrarán dentro de tres meses. Esto se aplica tanto a los inmuebles residenciales como a las oficinas, tiendas y espacios logísticos.

Escasez de suministro

Aunque una crisis sin caída de los precios parece inconcebible, creemos, sin embargo, que ésta será limitada, en particular en el caso de los inmuebles residenciales. Debemos tener en cuenta que las grandes áreas metropolitanas siguen caracterizándose por la escasez de activos inmobiliarios y la fuerte demanda. Esta tendencia se confirmó en la crisis de 2008-2009. Por diversas razones, los poderes públicos sólo quieren aumentar la oferta con cautela. La oferta también está limitada por numerosas restricciones administrativas. Los bienes inmuebles residenciales, que siguen siendo escasos, son más resilientes durante más tiempo en comparación con otras clases de activos.

Acuerdos en los que todos ganan

La capacidad de los inquilinos de oficinas y comercios para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento será, por supuesto, clave para la estabilidad de las inversiones y del mercado en los próximos meses y años. En este sentido, es importante destacar su falta de oportunismo durante la crisis. Las solicitudes de aplazamiento e incluso de cancelación de alquileres se justificaron en casi todos los casos por circunstancias excepcionales. Esta crisis ha confirmado la necesidad estratégica de construir una estrecha relación con los clientes-arrendatarios y mantener un contacto regular con ellos, ya que el mejor inquilino es el actual. Los inquilinos suelen estar agradecidos por los gestos que les hacen los propietarios en situaciones complicadas. También puede concederse una reducción del alquiler a cambio de una prórroga del contrato de arrendamiento, de manera que todas las partes ganan.