Inmobiliario: 2021 puede ser el año de la inversión alternativa

16/02/2021

Urbanitae.jpg José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae.

Europa tiene más de seis billones de euros aparcados al 0%. En España las familias acumulan 850.000 millones en depósitos. Asusta ver tanto dinero improductivo, porque sobre esa masa ingente de fondos asoma la tormenta perfecta. Por un lado, tipos en negativo en deuda pública, el que tradicionalmente ha sido el destino favorito del ahorrador español. Por otro, una bolsa que ha subido muy rápido, descontando por adelantado (y quizás con excesivo optimismo) los beneficios de la próxima recuperación y con una volatilidad mucho más elevada de lo que acepta el inversor medio. Y, por último, una amenaza, llamando ya a la puerta, de empezar a cobrar por los saldos vivos en cuenta corriente.

Si a esto unimos que, sin volver a los niveles de tiempos anteriores, muchos analistas anticipan un inevitable aumento de la inflación, resulta comprensible el desconcierto de los inversores y su sentimiento de orfandad a la hora de proteger y rentabilizar sus ahorros.

Un buen asesoramiento resulta esencial para manejarse en este nuevo entorno tan complejo. Pero, lamentablemente, no todos los asesores financieros son capaces de reconocer y asesorar sobre productos de inversión alternativa, especialmente si esta no está estructurada en formato fondo, y es en estos donde, hoy por hoy, podremos encontrar las mejores oportunidades.

En un mercado muy informado, donde hay más dinero que buenas oportunidades, el inversor debe preguntarse y encontrar respuestas a una pregunta esencial: ¿por qué una determinada inversión será capaz de ofrecer una buena rentabilidad, en un entorno de tipos al 0%?

En un mundo cada vez más conectado e interrelacionado, dos son los factores que pueden hacer crecer el precio de los activos financieros (y por tanto la rentabilidad de la inversión): el comportamiento intrínseco del activo específico y el flujo de fondos hacia la clase de activo.

Si tomamos el caso de la renta variable, las acciones subirán si (1) la empresa es capaz de aumentar sus beneficios, pero también si (2) el mercado sigue acumulando liquidez y esta acaba en Bolsa. Y surge la duda: ¿qué porcentaje hay que atribuirle a cada factor en la valoración de una acción y cuál es el límite de subida? El primero, el intrínseco, lo podemos estudiar analizando a fondo la compañía, el sector, la competencia, sus planes…; el segundo, el entorno macro, es mucho más difícil de medir. Cuando, como ocurre actualmente, prima este, es decir, cuando las valoraciones se nutren del exceso de liquidez del mercado, cobra más sentido la inversión en índices (los famosos ETFs), más baratas y que minimizan el riesgo al permitir diversificar mejor. Se está produciendo la conocida como “inflación del precio de los activos financieros” impulsada más por la inyección de los bancos centrales que porque las cosas, “objetivamente” valgan más. Y a mí, personalmente, me incomoda estar invertido en estas condiciones.

Ese mismo análisis lo podemos hacer también para la inversión en plataformas de crowdfunding inmobiliario, siempre que se seleccionen proyectos sólidos, con promotores solventes y con previsiones realistas y acordes a la actual situación de mercado. Pero además el efecto 2, el entorno, ayuda mucho. Las operaciones pueden ofrecer rendimientos altos porque parten de una situación de escasa oferta y bajo stock de vivienda nueva y un sector financiero que ha adoptado una posición particularmente cauta y restrictiva. Si el banco no acude a la llamada del promotor, este puede contar con estas plataformas de financiación alternativa para acceder a una propuesta de valor atractiva.

En 2021, Urbanitae está viendo un fluir continuo de oportunidades para financiar proyectos de apariencia muy sólida (promociones con un alto porcentaje de ventas, si no el 100%; con licencia; en zonas de alta demanda; a menudo con la construcción muy avanzada…) que contaban en sus planes con acceder a financiación bancaria y se han encontrado con esta situación sobrevenida de fuerte restricción al crédito. Para esos promotores, el crowdfunding es una de las posibilidades existentes más atractivas; hay fondos alternativos de deuda para proyectos inmobiliarios, pero por lo general entran en operaciones más grandes.

Por eso, durante al menos todo el primer semestre de 2021, el crowdfunding puede ofrecer inversiones con una interesante rentabilidad, plazos razonables, y con un confortable nivel de garantías. Esta inversión debería tener sitio en las carteras de los inversores y constituye una vía, alternativa a los mercados de bolsa y renta fija, absolutamente recomendable.