Hoteles, promoción residencial y retail, oportunidades de inversión

Mazabi.jpg Lucy Smith, responsable de inversiones en Mazabi.

El volumen de inversión en bienes inmuebles españoles cayó más del 25% durante 2020 en comparación con el ejercicio anterior, impulsado por una paralización completa que se produjo en todo el país en el segundo trimestre como resultado de la COVID-19. Desde entonces, la cifra de inversión se ha recuperado gradualmente, pero lo ha hecho a un ritmo lento. De cara al resto de este año las perspectivas son alentadoras, ya que creemos que la actividad transaccional aumentará progresivamente durante los próximos meses conforme avance el programa de vacunación, la pandemia esté más controlada y los inversores recuperen la confianza. Esta recuperación hasta los niveles de inversión de 2019 tardará más o menos tiempo en función de la evolución de la pandemia, de su vacunación y de la estrategia de los inversores tanto privados como institucionales.

Si analizamos la situación del mercado, teniendo en cuenta el actual contexto de pandemia, observamos que el apetito de los inversores se está centrando por ahora en la logística, como resultado del crecimiento del comercio electrónico y en nuevas modalidades de residencial como el build to rent, incluyendo coliving, alojamientos para estudiantes, residencias de mayores, etc.

Los inversores están mostrado un gran interés en sendos ámbitos. el cual sigue aumentando a medida que las estrategias persiguen ingresos estables.

Si bien Mazabi puede ver oportunidades y atractivo tanto en la logística como en el bwld to rent, el capital necesario que demandan estas oportunidades y la falta de oferta disponible provoca que los rendimientos se compriman a niveles que no son interesantes para nuestros portfolios . A nuestro juicio, la verdadera oportunidad que surge de la pandemia de la COVID-19 radica en el sector hotelero, promoción residencial y retail.

España ha reforzado su posición como destino de primer nivel para la inversión hotelera desde 2015, pero 2020 fue el peor año en términos de volumen de inversión desde 2014. El sector de la hostelería ha sido el que más ha sufrido durante esta pandemia y el número de visitantes internacionales ha disminuido en más del 80% respecto al año pasado, lo que ha provocado que muchos hoteles hayan cerrado y otros hayan tenido que sobrevivir sin ingresos.

En la actualidad. el mercado hotelero español ha sufrido un gran impacto económico debido a la COVID-19, lo que ha obligado a muchos propietarios a vender sus activos para mantener sus compromisos de financiación y liquidez. Pero esos activos tienen un gran potencial de futuro toda vez que se supere la actual crisis del coronavirus.

En este contexto, la financiación juega un papel clave en estas adquisiciones, ya que los préstamos bancarios son cada vez más difíciles de conseguir, especialmente para el sector hotelero y retail. Por ese motivo, esperamos ver más financiaciones alternativas a futuro.

Al mismo tiempo, y dado el mencionado contexto, que los precios de los sectores hotelero, retail, suelos y hospitality sufran un descuento es inevitable en la gran mayoría de los casos. No obstante, siempre que los inversores tengan la capacidad de obtener financiación y de comprar con fondos propios, los activos estarán bien adquiridos para capitalizar las oportunidades que presenta esta crisis.

En los activos más "prime", por ejemplo, quizá se vean pocos o ningún precio con descuento, ya que los inversores internacionales muestran su confianza en el retorno del mercado en España y persiguen estas oportunidades. No obstante, consideramos que son unos mercados que merecen la pena seguir porque siguen surgiendo muchas oportunidades, como resultado de las dificultades que están soportando inquilinos /operadores. De hecho, siguiendo nuestro criterio de acometer inversiones atemporales y siempre pensando en el largo plazo, durante los últimos meses hemos reforzado nuestra cartera con la adquisición de nuevos activos en Andalucía, Baleares, Canarias y Madrid.

Además, la pandemia también ha favorecido la digitalización de algunos sectores. Por ejemplo, muchos operadores de hoteles buscan brindar una "experiencia" diferente en comparación con el modelo de hotel tradicional, centrándose más en el diseño y proporcionando un paquete de hotel más personalizado. El enfoque en la tecnología permite una visión más moderna, así como la reducción de costes y gastos generales, mejorando la cuenta de pérdidas y ganancias.

En definitiva, la recuperación del mercado está muy ligada a los avances de la vacunación en España, en Europa y en el resto del mundo. Ya vemos como en países como Reino Unido, por ejemplo, al menos el 50% de su población ya ha recibido una primera dosis de la vacuna, mientras esta cifra se reduce al 24% en España. En este sentido, observamos cómo la recuperación de la actividad de "comercial real estate" va a ser gradual en los próximos meses, sin que cobre un impulso definitivo hasta 2022-2024.

Como conclusión, pensamos que es momento para tomar posiciones de inversión porque no solo hay que mirar al futuro del propio sector, sino a la evolución macroeconómica y financiera del mundo inversor, local izándose ahora en los activos alternativos como es el real estate.