Helena Beunza, secretaria de vivienda del Ministerio de Fomento
Las políticas de vivienda han estado presentes en España desde hace más de un siglo, el inmobiliario es así, tanto en nuestro país como en los de nuestro entorno, un mercado con una larga tradición de intervención pública. Desde la ley de casas baratas de 1911 pasando por el reconocimiento del derecho a la vivienda en el artículo 47 de la Constitución Española, hasta las últimas leyes aprobadas por las Comunidades Autónomas, los diferentes poderes territoriales han dictado normas que se referían a la regulación de un ámbito que, si bien tradicionalmente ha sido un importante impulsor de la economía en España, fundamentalmente constituye un derecho de los ciudadanos.
La situación en la que se encuentra el mercado de la vivienda en España, con sus principales características, como la escasez de vivienda pública en alquiler, el reciente incremento de desahucios por causa de impago de rentas de alquiler, la falta de inversión pública en vivienda o el desequilibrio entre oferta y demanda, trae directamente causa de las políticas implementadas durante los últimos años. Ante la situación actual, el Ministerio de Fomento viene trabajando intensamente en una verdadera y nueva política de vivienda, haciendo frente a las circunstancias reales en las que se encuentran tanto el sector inmobiliario como la sociedad española. Sabemos que para el éxito de este esfuerzo es crucial la colaboración con las Administraciones Públicas y con otras instituciones, por este motivo nuestro objetivo es trabajar a través de fórmulas de colaboración público-privada y de cooperación interadministrativa.
Si analizamos la situación de la vivienda en España, destacaría las siguientes tendencias. En primer lugar, el crecimiento del alquiler en un país en el que tradicionalmente se accedía a la vivienda en régimen de propiedad, especialmente entre la población joven y los hogares con menos ingresos.
En segundo lugar, un heterogéneo crecimiento de los precios de alquiler a nivel territorial, habiéndose superado en algunas ciudades como Madrid o Barcelona los precios previos a la crisis inmobiliaria, pero encontrándose de manera genérica en España todavía un 18,2 % por debajo de los precios máximos alcanzados en el segundo trimestre de 2007. En tercer lugar, un escaso gasto público en políticas de vivienda alejado de la media de la UE, acompañado de un exiguo parque público de viviendas en manos de las comunidades autónomas, incapaz de dar respuesta a las situaciones de emergencia habitacional existentes.
Esta situación se da a pesar de que se han destinado en las últimas décadas notables recursos económicos y suelo a la construcción de vivienda protegida; así, de los 18 millones de pisos que se han construido en España desde los años 60 casi 6 millones han sido viviendas protegidas, es decir, más del 30 % de los construidos. Sin embargo, en su inmensa mayoría, se ha tratado de vivienda protegida destinada a la venta, con lo que no se ha conformado un parque en alquiler social al servicio de las políticas de vivienda.
La situación se vio especialmente agravada como consecuencia de la práctica desaparición de la inversión pública y políticas de vivienda en España durante la última década. Este abandono de las políticas de vivienda vino acompañado de una liberalización del mercado de alquiler que pretendía incrementar la oferta y que lo que consiguió fue reducir la seguridad jurídica en la relación contractual, y favorecer una escalada de precios muy alejada de la capacidad económica de las familias españolas. Como consecuencia encontramos sobrexposición financiera de las familias españolas al alquiler de acuerdo con los datos del Eurostat y en una subida exponencial de los desahucios por impago de alquiler, lo que no solo genera situaciones trágicas para algunas familias y conflicto social, sino que en términos de análisis económico desequilibra las fuerzas del mercado y es negativo para un desarrollo sostenible del mismo.
Frente a esta situación y siendo conscientes de que la problemática de la vivienda en España necesita de medidas estables y consensuadas con las diversas fuerzas políticas e instancias territoriales, el Gobierno ha ido aprobando distintas normas e impulsando distintas medidas. Hemos aprobado un Real Decreto-ley con algunas medidas orientadas al reequilibrio del mercado, como incentivar la oferta de vivienda al alquiler o fomentar la rehabilitación y la mejora del parque; y otras con fines sociales como ofrecer más seguridad a los inquilinos ampliando los plazos de los contratos, u ofreciéndoles ayudas financieras.
Se tratan, en esencia, de medidas que pretenden mitigar, en el corto plazo, una urgencia social, y unos graves fallos de mercado pero que son insuficientes para resolver el problema. Aun así, y hablando con la cautela de un RDL aprobado recientemente y con datos todavía preliminares, el mercado ha reaccionado de forma positiva: la oferta de alquiler se ha seguido ampliando y el aumento de los precios se ha moderado. También los lanzamientos consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos sufren una considerable caída del 6,6 % si comparamos el segundo trimestre de 2018 y 2019.
Pero la solución de fondo pasa por incrementar la oferta, por construir o fomentar más vivienda de alquiler y, en el caso del Gobierno, incrementar ese parque de alquiler social o asequible dirigido a los grupos más vulnerables, a los jóvenes y familias de menores recursos, para que también ellos puedan acceder a una vivienda digna.
Creemos que una de las mejores maneras de acometer esta deficiencia, además de recurrir a la promoción directa, es aunando fuerzas con el sector privado, tanto en la promoción como en la rehabilitación. En el ámbito de la promoción, una opción es movilizar suelo público para cederlo a la iniciativa privada y que sean éstos los que realicen la promoción y gestión de la vivienda social o asequible. El Ministerio de Fomento lo está impulsando a través del Plan 20.000 viviendas.
Asimismo, queremos centrarnos y aprobar una Ley estatal en materia de vivienda. Estamos trabajando en esta norma que tendrá por objeto regular, para todo el territorio español, las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda, además de establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas públicas de vivienda y fijar un régimen jurídico para los parques públicos de vivienda en el que se asegure su función social con carácter permanente, evitando la venta de esta necesaria infraestructura social en nuestro país.
Por otro lado, también queremos impulsar una Ley que garantice la seguridad jurídica y la estabilidad de los instrumentos de planificación territorial y urbanística, así como que agilicen su tramitación, logrando un marco normativo flexible, simplificado, que mejore también la propia gestión (informes y licencias), trabajando en la digitalización y transparencia en materia de planeamiento y gestión urbanística. En definitiva, estamos trabajando y queremos seguir impulsando un conjunto de medidas a corto, medio y largo plazo, que articularán el giro social en materia de vivienda del Gobierno y generarán las condiciones necesarias para que el sector privado participe en este “nuevo” mercado de vivienda.