El mercado residencial no puede tener solo una lectura local. Lo que ocurre en los tipos de interés globales, en los flujos de capital internacional o en las políticas migratorias de un país se acaba reflejando en el precio de la vivienda de ciudades que, a primera vista, parecen muy alejadas entre sí. Entender el mercado inmobiliario español exige, cada vez más, entenderlo en clave global. El último Global Real Estate Bubble Index de UBS, que en su duodécima edición analiza los precios de la vivienda en 23 grandes ciudades de todo el mundo, ofrece precisamente esa perspectiva.
Un panorama de contrastes
La fotografía que muestra el índice de 2026 es la de un mercado global profundamente heterogéneo. Zúrich y Tokio encabezan la clasificación de riesgo de burbuja inmobiliaria, mientras que ciudades como Nueva York, San Francisco, París o Londres se sitúan en la categoría de riesgo bajo. Entre ambos extremos, un grupo de ciudades, Madrid entre ellas, se encuentra en la categoría de riesgo moderado, junto a Ámsterdam, Milán, Múnich o Los Ángeles.
Dentro de este mapa, los movimientos han sido significativos. Lisboa y Seúl, que se incorporan este año al índice por primera vez, han registrado el mayor aumento del riesgo de burbuja en 2026. En el extremo opuesto, Fráncfort y Ámsterdam han experimentado los descensos más pronunciados en sus puntuaciones de riesgo entre las ciudades europeas, reflejo de un ajuste que lleva varios años en marcha en esos mercados.
La paradoja del último año
Una de las conclusiones más llamativas del informe es que, a nivel agregado, los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos se han mantenido prácticamente estables en términos reales durante el último año. Pero esa aparente calma esconde diferencias muy significativas entre ciudades. Seúl, Lisboa, Madrid y Hong Kong han registrado los mayores incrementos, con subidas de precios reales de alrededor del 10%, mientras que Vancouver y Toronto han presentado caídas de similar magnitud.
El informe apunta a la inflación como un factor clave para entender estas divergencias: las ciudades con una inflación superior a la media han experimentado descensos medios de alrededor del 5% en los precios reales de la vivienda desde 2021, mientras que en aquellas con una inflación más contenida, los precios reales han aumentado aproximadamente un 10% durante el mismo periodo. La lógica subyacente es conocida: una inflación elevada suele ir acompañada de tipos de interés más altos, lo que encarece la financiación y enfría la demanda de vivienda. A esto se suma la escasez estructural de oferta, que ha contribuido a mantener los precios en niveles elevados en aquellos mercados donde la demanda sigue siendo intensa.
Madrid en el contexto europeo
La evolución del mercado residencial de Madrid en los últimos años refleja el dinamismo de su economía y su atractivo continuado como destino para vivir y trabajar. La demanda de inversores extranjeros, la fortaleza del mercado laboral y la persistente escasez de oferta han impulsado los precios reales, que han crecido alrededor de un 9% interanual, por encima del crecimiento de los ingresos y los alquileres.
Esta combinación ha deteriorado la asequibilidad, una tendencia que no es exclusiva de la capital española. El índice señala que, en la mayoría de las ciudades analizadas, los costes anuales asociados a la compra de una vivienda de 60 m² −incluyendo intereses hipotecarios y mantenimiento− superan el 40% de los ingresos brutos de un trabajador altamente cualificado.
El crecimiento de los precios en Madrid comenzó a moderarse en la primavera de 2026, cuando los mayores costes de financiación y una regulación más estricta sobre los alquileres de corta duración empezaron a pesar sobre la demanda. Con todo, la persistente escasez de oferta seguirá manteniendo los precios en niveles elevados. Como concluye el informe, la justificación financiera para comprar en lugar de alquilar depende cada vez más de las expectativas de revalorización futura de los precios de la vivienda.
Una lección de largo plazo
En más de la mitad de las ciudades analizadas, la vivienda no ha servido como refugio frente a la inflación en los últimos cinco años. Los mercados que en 2021 presentaban un alto riesgo de burbuja fueron precisamente los que registraron las caídas de precios más acusadas, con un descenso medio de aproximadamente el 15% desde entonces.
De cara al futuro, no obstante, el informe señala que con las valoraciones actuales es probable que la vivienda proporcione protección frente a la inflación a medio plazo en la mayoría de las ciudades. La demanda urbana se ha mantenido sólida, los alquileres han seguido en general el ritmo de los ingresos, y la escasez estructural de oferta respalda estas perspectivas.
Lo que nos muestra el índice, en definitiva, es que los mismos factores macroeconómicos globales (tipos de interés, inflación, costes de financiación…) actúan sobre todos los mercados a la vez, pero con resultados muy distintos según las condiciones estructurales de cada ciudad. Entender esa combinación es clave para evaluar con rigor la trayectoria del mercado residencial a largo plazo.