El build to rent como nuevo protagonista de 2021

Francisco-López,-BNP-Paribas-Real-Estate-1.jpg Francisco López, head of Living de BNP Paribas Real Estate.

¿A qué se debe su Boom y cuáles son las perspectivas de futuro?

Tras dejar atrás un año especialmente duro para panorama el inmobiliario español, parece que el dinamismo que lo caracterizaba vuelve a recuperar ese esperado protagonismo. dejando entrever signos de recuperación. En este punto, ha habido un determinado sector que veíamos cómo poco a poco iba sobresaliendo y que, a día de hoy, ha conseguido posicionarse como uno de los más resilientes y más atractivo para los inversores de cara a los próximos años en un tiempo récord. Así, duran te el primer trimestre del 2021, el mercado residencial dentro de la inversión en inmobiliario ha sido uno de los principales actores, canalizando el 38% del capital invertido hasta el 1 de abril de este año, con 705 millones de euros, según cifras que hemos analizado en BNP Paribas Real Estate.

En este contexto, si en 2020 el volumen de inversión directo en inmobiliario alcanzó los 9.000 millones de euros, un 29% menos que en 2019 por el impacto de la pandemia, la inversión en mercado residencial logró captar un volumen agregado de 1.256 millones de euros en 2020, un 14% del total.

No podemos negar que el sector logístico ha sido el gran favorito, revolucionando el mercado inmobiliario pandémico y post-pandémico y trayendo consigo grandes operaciones inmobiliarias. No obstante, parece que el build to rent le está siguiendo los pasos, insinuando un gran auge y protagonismo. En este contexto, los fondos de inversión, principalmente europeos y estadounidenses, han sido los mayores interesados en este formato, llegando a copar más de la mitad de la inversión, poniendo de manifiesto su interés por el sector residencial en alquiler.

Razones para la apuesta por este nuevo formato

Tal ha sido el boom de este modelo, que el interés por parte tanto de fondos como promotores y hasta administraciones públicas, ha ido despuntando en tiempo récord. Su éxito responde a varias razones. En primer lugar, destaca el fuerte papel del contexto económico y demográfico que estamos viviendo: factores como la movilidad geográfica, el desempleo juvenil, o el crecimiento de las ciudades, han provocado que este régimen de tenencia haya crecido más de un 3.5% en los últimos 10 años y que la previsión sea que siga haciéndolo en los años venideros. Así, a día de hoy, España se encuentra en una situación donde la demanda supera a una oferta menor, reflejándose en un incremento de las rentas de alquiler en los últimos años, si bien los niveles de absorción continúan siendo notablemente elevados, especialmente en las grandes ciudades.

Este hecho se relaciona directamente con el aumento de los precios de la vivienda, que han crecido a un ritmo mayor que la renta media per cápita durante los últimos años y ha provocado que gran parte de la población no sea capaz de disponer del suficiente dinero para hacer frente al pago inicial para la compra de la vivienda (20% del precio de compra + los gastos, casi un 30% en total).

Asimismo. también nos encontramos que hay una destacada falta de producto estandarizado. En España, el mercado del alquiler se encuentra enormemente atomizado, estando la mayoría de la oferta en manos de particulares. Así, no existen prácticamente edificios completos orientados a ofrecer este servicio. La dificultad de hacerse con un edificio completo para alquilar, hace que el BTR sea la forma más efectiva de desarrollar un producto que ofrezca una mayor ventaja competitiva frente al resto de la oferta del mercado.

Ante aquellos interesados que se preguntan cómo es el producto óptimo de BTR, la respuesta es sencilla: el producto deseable a desarrollar a través del BTR ha de permitir obtener una ventaja competitiva, beneficiándose de las economías de escala y una diferenciación del producto. Conserje, limpieza, gestión de residuos, tratamiento de facturas o cesión de otras cargas administrativas, entre otros. Así pues, su superficie mínima debe de situarse entre los 6.000 y 7.000 m2, con el fin de alcanzar un volumen que permita contar con suficientes viviendas par a rentabilizar los costes, tanto de construcción como operativos, con un número de viviendas deseables que se sitúa entre 100 y 150 unidades.

Por su parte, el hecho de contar con un producto enfocado exclusivamente al alquiler, permite contar con una gestión única para todo el edificio. Además, permite adecuarlo y construirlo de acuerdo con los requerimientos más demandados por los usuarios para así contar con los niveles de ocupación máximos.

Finalmente, las rentabilidades que ofrece este modelo se presentan atractivas aun siendo una inversión con un riesgo moderado. Esto contrasta con la actual volatilidad de las inversiones financieras en renta variable, las bajas rentabilidades de la renta fija, y los mayores retornos que ofrece frente a otros asset class del inmobiliario. Para ubicaciones prime, la rentabilidad neta se sitúa entre el 3,5% - 4,0%, mientras que en ubicaciones secundarias en torno al 5% - 7%.

De hecho, ofrecer un producto adecuado al alquiler, con los servicios, instalaciones, y diseños necesarios, unido a una gestión única y profesional en un edificio de nueva construcción, hace que los ingresos potenciales puedan ser hasta un 25%-30% superiores a los de mercado.

Perspectivas de futuro: ¿qué escenario nos depara?

La creciente apuesta por este modelo ha permitido que las perspectivas de futuro se vayan materializando cada vez más, dejando entrever un escenario cada vez más atractivo. Así, desde BNP Paribas Real Estate hemos calculado que entre 2022 y 2023 se construirán en torno a 8.500 viviendas para alquiler al año, incrementándose gradualmente los ejercicios siguientes. Así, se espera llegar a las 8 5.000 unidades hasta el año 2028.

Además, el creciente interés de los inversores por este novedoso formato de inversión está motivando que las principales promotoras estén orientando sus servicios a cubrir todo el proceso. Así, intervienen desde la adquisición del suelo, pasando por el desarrollo de las viviendas, hasta ofrecer servicios de gestión de propiedades y activos.

Muestra de ello ha sido la reciente compra del 75% de Renta Garantizada, compañía especializada en la gestión de alquileres, por parte de Neinor Homes, que pasa a gestionar unas 4.000 viviendas a través de Neinor.