Crecimiento sostenible: hacia una liberalización efectiva y responsable del suelo

Kiri.jpg Pablo Llantada, Partner de Kiri AM.

Aunque todavía nos encontramos luchando contra la pandemia, los expertos del sector inmobiliario comienzan a mirar hacia el futuro con cautela, pero con optimismo. Los números avalan su entusiasmo.

Durante los últimos meses. el sector inmobiliario se ha convertido en un refugio de valor para los inversores, frente a otro tipo de inversiones con mayor volatilidad e incluso rentabilidades negativas (bono alemán). La cantidad de capital latente a nivel nacional e internacional hace prever que la inversión en el sector inmobiliario aumente durante los próximos meses. En Kiri AM creemos que durante la segunda mitad de este año vamos a ver gran cantidad de operaciones que confirmen esta tendencia de recuperación.

Hasta el 14 de marzo de 2020, cuando podíamos operar con "libertad", nos encontrábamos ante unas cifras récord en inversión inmobiliaria, nada comparables con el primer trimestre de 2021. Lo que sí está claro es que la situación que estamos viviendo ha actuado como acelerador de procesos ya vaticinados desde hace tiempo. Sobre todo, en sectores como el retail (omnicanalidad) o las oficinas (teletrabajo y fórmulas mixtas).

El mercado residencial está siendo el más demandado por los inversores, representando en el primer trimestre de 2021 casi el 40% del capital invertido sobre el total del sector inmobiliario. Y dentro de este segmento, el "build to rent" ha consolidado su posición de forma clara. De hecho, durante los últimos meses hemos visto cómo el incremento del volumen de inversión en este tipo de activos se ha disparado. En la actualidad representa casi un 6% del total de inversión residencial, un aumento exponencial que además cuenta con el sólido apoyo de los fondos de inversión e inversores privados (family office).

En definitiva, aunque se han producido algunos cambios en las tendencias de inversión, nos encontramos en un punto cauteloso pero muy alejado de aquel en el que algunos fatalistas querían situar a la economía en general y al sector inmobiliario en particular. Pero existe todavía un escollo que, desde Kiri AM, seguimos creyendo que se debe solventar para seguir creciendo: la liberalización del suelo.

Las grandes ciudades de España tienen un problema de demanda insatisfecha dentro del mercado residencial. Como es sabido, la Ley de la oferta y la demanda de Adam Smith dicta que el exceso de demanda se solventa con más oferta. Solo de esta forma los precios se relajarán y alcanzarán niveles más asequibles tanto en compraventa como en alquiler. Es un principio básico que nos hace preguntarnos qué ha fallado.

Aunque no tenemos la fórmula mágica, lo que sí tenemos claro es que el camino que debemos seguir para facilitar el aumento de la oferta (y así satisfacer la demanda) pasa inevitablemente por eliminar y agilizar trámites burocráticos; además de permitir cambios de uso para así liberalizar el suelo. En Madrid, sin ir más lejos. Tenemos varios ejemplos como el de Madrid Nuevo Norte o los desarrollos urbanísticos del sureste de la capital (El Cañaveral. Los Berrocales. Los Ahijones. Valdecarros, etc.) que habrían relajado la demanda de forma sustancial si las cosas se hubieran hecho bien desde el principio. Por el contrario, hemos tenido que esperar décadas –por ejemplo. en el caso de Madrid Nuevo Norte–. hasta que alguno de esos desarrollos ha sido aprobado.

Aunque queda lugar para el optimismo. A finales de 2020 Madrid ha ahondado en la reforma de la Ley del Suelo para facilitar las licencias urbanísticas y, según los expertos, ya está dando resultados positivos. Pero Madrid no es toda España. Nosotros creemos que esa reforma debería aplicarse a nivel nacional.