La pandemia y las características de las viviendas

20/10/2020

Carolina-Roca.jpg Carolina Roca, socia-directora general de Grupo Inmobiliario Roca.

Parece claro, por los distintos estudios de demanda realizados tras el confinamiento, que se ha producido un cambio en el orden de preferencias de la demanda a la hora de comprar o alquilar una vivienda.

Los factores que priman en la decisión de compra de vivienda son el precio y la localización. Pero algo tan disruptivo como un confinamiento estricto de toda la población, durante casi tres meses, ha provocado que aparezcan dos nuevos factores a valorar: las zonas exteriores, como balcones, terrazas y jardines, y la dimensión de las viviendas, con estancias habilitadas para el teletrabajo y la educación on line. Con respecto a las zonas exteriores, además, al haberse tratado de un confinamiento tan severo, donde no se ha podido disfrutar de las zonas comunitarias, se ha incrementado la preferencia por las viviendas unifamiliares, los bajos con jardín privativo o los áticos con terraza.

No obstante, desde el punto de vista de la obra nueva, la adaptación del producto a estas preferencias de la demanda supone un incremento de costes, y consecuentemente un incremento de precio: viviendas más grandes y con más superficie construida exterior. Y, sin embargo, nos encontramos a las puertas de una fuerte crisis económica, donde no parece que la demanda de vivienda vaya a incrementar su capacidad adquisitiva, sino más bien lo contrario.

Por ello, los promotores constructores, antes de lanzarnos a adaptar nuestro producto a costa de un incremento de costes, debemos valorar si la pandemia va a tener una duración de uno o dos años, volviendo a nuestra forma de vida pre-Covid tras la vacuna, o si, sin embargo, la inseguridad sanitaria va a quedarse en nuestra sociedad durante más tiempo. En el primer escenario, nos encontramos ante una situación coyuntural, en la que, durante un periodo de tiempo, se primarán los factores ya expuestos, e incluso puede incrementarse la venta de obra nueva, a esa demanda a la que el confinamiento le ha impulsado a la decisión de compra para adquirir vivienda con mayor calidad arquitectónica. Sin embargo, el segundo escenario tendría unas consecuencias socioeconómicas de gran calado, que derivarían en cambios estructurales en el sector inmobiliario, en el urbanismo y en el diseño de nuestras ciudades.

En el caso de que la inseguridad sanitaria persistiera, la vivienda ya no sería “únicamente” nuestro hogar, sino que también se convertiría parcialmente en nuestro centro de trabajo por el teletrabajo, en nuestro colegio, instituto y facultad, con las clases on line, o incluso en nuestro punto de reunión social. Esto, indefectiblemente, haría modificar el diseño arquitectónico de las viviendas. Pero el cambio iría mucho más allá, afectando al urbanismo, especialmente en lo que a diseño de ciudad se refiere.

A nivel global, existe un elemento común en todas las poblaciones con mayor incidencia acumulada de infección, y ese elemento común es la densidad de vivienda. Y dentro de la densidad de vivienda, el número de habitantes por cada vivienda. Por lo tanto, y viendo que la vivienda puede ser un factor determinante en la inseguridad sanitaria, habrá que incidir en el urbanismo y en el diseño de las ciudades, para intentar combatir esa inseguridad, al igual que en cuestiones laborales y educativas la estamos combatiendo gracias a las nuevas tecnologías.

En este segundo escenario, habría un objetivo prioritario: evitar el hacinamiento de personas y familias, que además se da, fundamentalmente, en infravivienda. Y para ello sería necesario ese cambio estructural en el urbanismo y en el sector inmobiliario, centrándonos en viabilizar la regeneración urbana y el esponjamiento de las ciudades mediante nuevos desarrollos, pero todo ello reduciendo costes de producción, dado que esas viviendas rehabilitadas y de obra nueva no irían destinadas a las rentas altas, y tendrían que tener precios asequibles.