Alternativos y living: donde hay necesidad, surge una oportunidad

20/10/2020

Juan-Manuel-Pardo-JLL.jpg Juan Manuel Pardo, director del área de Living de JLL.

El mercado inmobiliario siempre ofrece oportunidades de inversión seguras y con recorrido a largo plazo. Por ello, los grandes inversores de todo el mundo han ido incrementado el peso del sector en sus carteras de inversión durante la última década hasta consolidarlo como su propio ‘asset class’. Hoy, es común que el capital institucional protagonice operaciones en activos de todos los segmentos del real estate en busca de unas rentabilidades atractivas y una revalorización continua. Si bien la pandemia ha afectado claramente el negocio inmobiliario –como casi cualquiera– los fundamentales siguen siendo muy sólidos en algunos segmentos, como es el propio living.

Bien es verdad que todos los segmentos del inmobiliario están sujetos a la evolución de sus ciclos. Sin embargo, reaccionan de forma distinta a los cambios, adaptándose a las demandas del mercado, que evolucionan al ritmo del pulso de la sociedad. En esta línea crece de forma progresiva el interés por segmentos menos tradicionales en el mercado español como son los distintos segmentos dentro de living, residencial institucional, residencias de estudiantes y residencias de la tercera edad, en sus distintos modelos operativos y de servicios.

Los mercados alternativos son aquellos que, por su propia naturaleza y atomización, no tienen el tamaño de los ya mencionados, mientras satisfacen necesidades concretas. Esto abarca desde parkings, trasteros o, incluso, data centers. Un ejemplo podría ser una marina que ayudamos a transaccionar durante el pasado mes de agosto o varios proyectos de data center en los que estamos trabajando en la actualidad. Hay otros como los parkings que se encuentran en proceso de concentración, pasando a manos de operadores con modelos de gestión más eficientes que los hacen más rentables.

Living, encarna a la perfección la tendencia a la eficiencia y profesionalización de los distintos modelos operativos. Las residencias de la tercera edad, por ejemplo, con pirámides poblacionales invertidas en los principales países desarrollados del mundo, se han posicionado en el centro del interés social e inversor. Hoy, su contexto se caracteriza por su capilaridad y por una brecha de 100.000 camas insatisfechas, lo que supone una oportunidad para un inversor institucional en pro de una consolidación del mercado, mejora de la gestión y de sinergias que optimicen la calidad del servicio. En el sector de las residencias de estudiantes, en 2019 el desfase entre oferta y demanda estaba en unas 430.000 camas y la inversión se disparó más de un 200%. La entrada de inversores conduce a una mejora de la calidad del producto de cara a los alumnos y padres que busquen una solución habitacional que convenga a sus estudios.

Mención aparte, destaca el principal de los sectores ‘living’, el residencial en alquiler. El mercado español se ve condicionado por unos precios que han crecido a un ritmo superior al de los ingresos. En el contexto actual, una persona tarda de media hasta alcanzar los 40 años o más, para reunir la cantidad mínima que le permita tener la opción de comprar una vivienda. Esto nos lleva a un incremento de la demanda de producto en alquiler que, junto a un mercado obsoleto y una gestión poco profesionalizada, sienta una base de crecimiento muy consistente, que ha empujado a adaptar la estrategia del universo inversor y promotor en muchas ubicaciones del built to sell al built to rent. Hoy en torno al 90% del mercado en alquiler está en manos de particulares o multipropietarios. A esto se suma que según nuestros cálculos el mercado español podría absorber hasta unas 100.000 viviendas en alquiler nuevas al año durante la próxima década. Por ello, cada vez es más común ver en nuestro país como fondos y promotoras se alían para satisfacer esa demanda creando a la vez un producto más adaptado a las necesidades actuales, que pasa por hacer un producto de mejor calidad con una buena dotación de servicios y más flexibilidad. Sirva como ejemplo los recientes casos conocidos del tándem Grupo Lar-Primonial o Kronos-Nuveen Real Estate, así como otros que están en proceso de cierre.

Si bien estamos pasando por momentos difíciles de gestionar, donde se hace muy difícil predecir la evolución a corto plazo de cualquier modelo de negocio, dentro del inmobiliario, los segmentos de living se muestran con unos fundamentales muy sólidos, movidos sobre todo por una demanda superior a la oferta, que hace prever un crecimiento muy consistente en el medio y largo plazo