El sector retail en España sigue atrayendo inversión con operaciones de gran envergadura. Castellana Properties ha cerrado la adquisición de Bonaire, hasta ahora propiedad de Unibail-Rodamco-Westfield (URW), por 305 millones de euros. La operación, que se formalizará el próximo 13 de marzo, se ha financiado mediante un crédito hipotecario a siete años concedido por CaixaBank.
Con esta compra, la compañía incorpora 55.800 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) dentro del complejo, elevando su cartera a 20 activos y consolidando un portfolio de 518.719 m2 de SBA, con un valor total superior a 1.621 millones de euros.
Bonaire es el centro comercial más grande de la Comunidad Valenciana y uno de los principales del país, con una superficie total de 135.200 m2 de SBA. Su área de influencia abarca 1,5 millones de personas, consolidándose como un referente comercial y de ocio en la región. En 2023, registró 11,5 millones de visitas, confirmando su fortaleza como destino comercial.
La evolución de Bonaire refleja la adaptación del sector retail a las nuevas demandas del consumidor. Con una ocupación del 98%, el centro ha sido objeto de una renovación integral, en la que los operadores han actualizado sus espacios para incorporar los últimos conceptos comerciales. En su mix de inquilinos, con más de 150 operadores, destacan firmas como Inditex, Primark, JD Sports, Cinesa, Mango y Fnac, consolidando una oferta variada que combina moda, ocio y restauración.
Un cambio de propietario en un contexto de ajuste del sector
La compra de Bonaire se produce en un momento clave para el sector retail en España. En los últimos años, Unibail-Rodamco-Westfield ha llevado a cabo un proceso de desinversión en algunos de sus activos en la península ibérica, en línea con su estrategia global de reducir exposición en ciertos mercados. En este contexto, la operación refuerza la apuesta de Castellana Properties por activos comerciales consolidados con una gestión activa y potencial de crecimiento.
El CEO de Castellana Properties, Alfonso Brunet, ha destacado que la adquisición se alinea con la estrategia de la compañía y refuerza su presencia en el sector retail español. Según ha señalado, la empresa confía en su capacidad de gestión para optimizar el rendimiento del centro y generar valor para inquilinos e inversores.
La compra de Bonaire se ha cerrado con una rentabilidad de entrada sobre el Ingreso Operativo Neto (NOI) del 6,96%, incluyendo costes de transacción. Como parte del acuerdo, el vendedor, URW, ha proporcionado una garantía de NOI por un período de 18 meses, lo que aporta estabilidad a la inversión en el corto plazo.
Sostenibilidad y recuperación tras la DANA
Más allá del refuerzo estratégico de su cartera, la operación marca la entrada de Castellana Properties en Valencia, la tercera ciudad española en población y renta per cápita. En términos de sostenibilidad, Bonaire cuenta con una certificación BREEAM de “sobresaliente” en gestión y una calificación EPC de grado A en eficiencia energética.
La transacción también estuvo marcada por un factor externo relevante. La intención de compra de Bonaire se anunció el 25 de octubre de 2024, pero el proceso se ralentizó tras los daños sufridos por el centro comercial con el paso de la DANA en Valencia, el 29 de octubre. La reapertura total del centro tuvo lugar en febrero de 2025, lo que permitió retomar las negociaciones y cerrar la adquisición con el precio inicial acordado.
Con esta operación, Castellana Properties refuerza su apuesta por activos dominantes en retail, consolidando una cartera que ha seguido ganando peso en la península ibérica y reafirmando la relevancia del sector en la estrategia de inversión inmobiliaria.
Un sector en plena transformación: resiliencia y dinamismo
La compra de Bonaire se enmarca dentro de un momento de fuerte dinamismo en el retail, con un creciente interés por parte de los inversores. El sector de centros y parques comerciales cerró 2024 con un crecimiento del 5,9% en ventas, alcanzando 55.474 millones de euros, según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC).
Las afluencias también mantuvieron su tendencia ascendente, con 1.907 millones de visitas, un 3,2% más que en 2023. Actualmente, España cuenta con 587 centros y parques comerciales, que suman 16,9 millones de m2 de SBA.
En términos de inversión, 2024 ha sido un año clave para el mercado, con 40 operaciones registradas por un valor total de 1.700 millones de euros. Además, hay en curso otras cinco transacciones valoradas en 900 millones de euros, lo que indica un renovado interés por los activos comerciales.
La compra de Bonaire no es la única gran operación de 2025. En febrero, Rivoli Asset Management adquirió el 50% del centro comercial Xanadú en Madrid por 200 millones de euros, en una transacción que sitúa el valor total estimado del activo en 400 millones de euros. Xanadú, con 13 millones de visitantes anuales, ha registrado un crecimiento del 5% en ventas en 2024, reforzando su posición como uno de los activos comerciales más destacados de España. La operación ha supuesto la salida definitiva de Intu Properties del mercado español, tras su proceso de liquidación iniciado en 2020.
En este contexto, el mercado de centros comerciales sigue mostrando un alto grado de renovación. En 2024, se han reformado 658.168 m2 y ampliado 17.000 m2 de SBA, con 28 activos actualmente en proceso de rehabilitación, lo que representa un 8% del sector.
Además, la apuesta por la sostenibilidad y la diversificación es cada vez mayor. Actualmente, el 80% de los centros y parques comerciales en España cuentan con certificación BREEAM, y el 70% de la electricidad consumida proviene de fuentes renovables. El impulso del sector continuará en los próximos años. Actualmente, hay 43 nuevos proyectos en desarrollo, con más de un millón de m2 de SBA prevista hasta 2027.
La compra de Bonaire por Castellana Properties y la reciente operación en Xanadú confirman que los centros comerciales siguen siendo un pilar fundamental del mercado inmobiliario, con un modelo en evolución que combina retail, ocio y experiencias. Con las inversiones al alza y la resiliencia demostrada en los últimos años, el sector se prepara para una nueva etapa de crecimiento sostenido.