Vivienda asequible: una megatendencia que dictará los futuros proyectos living de España

Ante una audiencia de inversores y players inmobiliarios internacionales durante MIPIM, el mayor encuentro de inversores y promotores inmobiliarios celebrado en Cannes, la Spanish Conference puso su foco en "el avance hacia nuevos desarrollos urbanos y tipos de activos".Los expertos de la conferencia organizada por RocaJunyent y Gesvalt se centraron en temas tan importantes para España como la vivienda asequible, la creación de nuevas viviendas, el senior living, la accesibilidad a la vivienda, la administración pública, y mucho más.Sandra Daza, directora general de Gesvalt, fue la encargada de repasar los indicadores más relevantes del mercado español en 2023, aportando contexto sobre las posibles oportunidades de inversión en España en 2024.El residencial aumenta su atractivo inversorComo nota positiva, Daza anticipa un año más dinámico para 2024. El sector residencial ha mantenido la tendencia de subidas generalizadas de precios, aunque éstas se han producido a un ritmo más contenido que en los dos años anteriores. Los valores de los alquileres han subido de forma más acusada, ocultando el desplazamiento de un porcentaje de la demanda que opta por este modelo debido al endurecimiento de las condiciones financieras, algo que se espera que empiece a remitir este año.Según Sandra Daza, las mayores oportunidades de inversión en este momento de 2024 son para Madrid, para Barcelona, Málaga y Valencia. Siendo el residencial uno de los sectores preferidos por los inversores, atrayendo tanto capital privado como institucional, el cambio de la demanda hacia modelos alternativos podría suponer un importante crecimiento del flex living este año. Y en cuanto al segmento BTR, el volumen de inversión crece año tras año.Oficinas, hoteles y retailEn cuanto al sector de oficinas, el volumen de inversión en 2023 se ha contraído un 50% en comparación con 2022. Aún así, ha conseguido captar 1.250 millones de euros, el 11% del total, superando a los sectores minorista y logístico. Las perspectivas para 2024 son positivas, apoyadas por un posible ajuste de las valoraciones.El sector hotelero ha sido el más destacado. El volumen de inversión ha crecido un 30% interanual hasta representar un tercio de la inversión total del mercado inmobiliario español en 2023. Se espera que las previsiones de turistas para 2024 superen las del año anterior, lo que aporta confianza tanto a los inversores como a los principales operadores.El sector retail también tuvo un buen comportamiento. Durante 2023, el segmento de las calles principales registró aumentos de los alquileres del 3% de media. Por otra parte, los alquileres se han mantenido estables tanto en los centros comerciales como en los parques comerciales, y en ambos casos se registró un crecimiento del número de visitantes y del volumen de ventas."El año pasado el 35% de las viviendas se adquirieron sin ningún tipo de financiación, cifra que contrasta con el 28% de 2022"Los mercados españoles de la vivienda registraron un punto de inflexión, con importantes contracciones tanto en el volumen de compraventas (casi un -10%) como en el de hipotecas (casi un -18%), lo que refleja el impacto del endurecimiento de las condiciones de financiación.Al encarecerse la financiación, aumentó el porcentaje de viviendas adquiridas sin ella, concretamente un 35% frente al 28% de 2022, lo que demuestra una mayor capacidad de ahorro de los compradores.Los visados de obra nueva se mantuvieron estables con un volumen ligeramente inferior. Y 2023 mantuvo el interés de los compradores extranjeros con un incremento interanual del 4%, cifra que seguirá creciendo en los próximos años.En la mesa redonda moderada por Roger Pla, socio de RocaJunyent, se profundizó en la "vivienda como servicio".En un momento en el que la demografía española avanza hacia el aumento de la esperanza de vida, Amedeo Cesco, director senior de Azora, abordó el "tremendo" potencial de las viviendas para mayores, dividiéndolas en dos conceptos: residencias y vida independiente. Al considerar senior a las personas que superan los 65 años, explicó que la vida independiente es una opción, mientras que la residencia asistencial no lo es.Amedeo Cesco destacó que el parque de residencias para mayores ronda actualmente las 400.000 camas en España, y que hay unas 10.000 personas con más de 65 años, lo que sitúa el ratio en torno al 4%. De este parque total, entre el 15% y el 20% necesita ser renovado, lo que ofrece buenas oportunidades de inversión.En cuanto a la vida independiente, el director senior de Azora compartió que el concepto encuentra sus rutas en los EE.UU., donde el rendimiento fue bastante positivo. El aspecto diferenciador reside en el sentido de comunidad complementado con servicios de primera calidad, siendo el acceso a la asistencia sanitaria una opción. La ubicación desempeña un papel importante en estos activos, ya que "la gente quiere quedarse donde están sus hijos", explicó.Otra clase de activo que consolida su estatus es el flex living, el segundo más popular dentro del segmento de viviendas, con un volumen de inversión de 530 millones de euros en 2023, lo que representa el 18% del segmento. Prácticamente todas las operaciones se concentraron en Madrid, Barcelona y Málaga. La duración media de la estancia hace dos años era de 12 meses y durante 2023, este periodo ha aumentado una media del 50%.Para Bastiaan Grijpink, socio director de Urbania, el llamado flex living encaja en varios modelos, como la vivienda para estudiantes, el coliving o el cohousing. Los denominadores comunes son que debe ser asequible, en la mayoría de los casos construida ex profeso, ofrecer un concepto de experiencia en un espacio reducido y construirse en suelo no residencial.Los promotores se centran en lugares donde las administraciones entienden la necesidad de dar soluciones habitacionales en suelo terciario. "En Madrid vieron esta oportunidad de desbloquear viviendas, especialmente importante dado el proceso español para urbanizar suelo, que lleva muchos años", defendió. Además, "es una gran forma de regenerar zonas urbanas"."En noviembre del año pasado se incorporaron nuevas normas urbanísticas al plan general de ordenación urbana de Madrid. En ella se incluye el reconocimiento de la vivienda compartida, el coliving y la vivienda colectiva (co-housing)"Por su parte, Raúl Blasco Terré, director de Bialto, considera que la vivienda asequible en alquiler es la principal megatendencia de todos los segmentos de vida en España. Comenzó recordando que España es el 2º país europeo con mayor tasa de esfuerzo para alquilar un piso, una cuestión que en sus palabras "hay que abordar de inmediato".No hay duda de que la oferta y la demanda están desequilibradas, con una previsión de crecimiento de la demanda del 15% que requerirá 180.000 nuevos hogares al año, de los que el 90% deberían concentrarse en las principales áreas metropolitanas. "Solo estamos construyendo 100.000 unidades, por lo que tenemos un déficit de 80.000 pisos al año. En Europa el parque de vivienda asequible representa en torno al 9% del parque total y en España sólo estamos en el 2%, por lo que hay margen de mejora".Sandra Daza, directora general de Gesvalt, concluyó recordando que la cuestión de la asequibilidad no debe abordarse únicamente desde el punto de vista inmobiliario, sino que el empleo, la creación de ingresos y el diálogo abierto con la administración pública son también áreas importantes en las que trabajar.

MIPIM 2024

Vivienda asequible: una megatendencia que dictará los futuros proyectos living de España

Situando al ciudadano en el centro de la agenda, las soluciones de asequibilidad para España fueron objeto de debate en el MIPIM de Cannes.

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