Los precios de la vivienda han mostrado tendencias de estabilización en la mayoría de las regiones españolas. Según muestra la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales correspondiente al primer trimestre de 2024, se observan incrementos notables en zonas con alta afluencia turística, mientras que se registra una desaceleración en áreas con alta concentración de empleo y sus zonas metropolitanas adyacentes. De acuerdo con las valoraciones de Tinsa, el precio promedio de viviendas nuevas y usadas en España ha experimentado un aumento del 3,3% en comparación con el año anterior, con un leve incremento del 0,1% en el último trimestre (desde el cuarto trimestre de 2023), marcando el ritmo de crecimiento trimestral más bajo desde finales de 2020.
La estadística también muestra que 19 capitales de provincia y un total de 34 provincias han tenido una evolución trimestral casi sin cambios. En términos anuales, los aumentos de precios se concentran principalmente en ciudades dentro del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, y en capitales costeras incluyendo Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga.
Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, destaca que “esta desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo, cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de inflación elevada y altos tipos de interés”.
Arias destaca también, en referencia a la moderación observada en las capitales, que “los polos de empleo reflejan una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia”.
La variación interanual de los precios en España durante el primer trimestre de 2024 fue del +3,3%, lo que evidencia una tendencia hacia la moderación de los precios. Esta cifra representa una desaceleración respecto al 4% registrado en el último trimestre de 2023, el 5% en el tercer trimestre y el 4,9% en el segundo trimestre del mismo año.
Desde 2015, el precio medio de la vivienda en España ha aumentado un 38,6%, aunque todavía se sitúa un 18,2% por debajo del máximo alcanzado en 2007. De acuerdo con las valoraciones realizadas por Tinsa, las Islas Baleares y Palma de Mallorca son la única Comunidad Autónoma y capital, respectivamente, que han superado los niveles de precios previos al 'boom' inmobiliario, con incrementos del +7,1% y +4,2%. Por otro lado, la ciudad de Málaga registra precios que se encuentran solo un 3,6% por debajo de su máximo histórico.
En los próximos meses, se anticipa que los altos tipos de interés continúen moderando la demanda residencial general a lo largo del año. Sin embargo, el servicio de estudios de Tinsa indica que las expectativas de una recuperación del mercado, impulsadas por posibles cambios en la política monetaria a corto plazo, podrían estimular la demanda de inversión en comparación con la demanda para uso propio durante este periodo de transición.
“La escasez de oferta en las zonas de concentración de la demanda continuará sosteniendo los precios”, apunta Cristina Arias. El mantenimiento del empleo y la recuperación progresiva del poder adquisitivo, gracias al control de la inflación y los incrementos salariales, mantienen la solvencia de los hogares y la confianza del consumidor.
Las tasas de crecimiento interanual de los precios muestran una tendencia hacia cifras positivas aunque moderadas, con la mayoría de las comunidades autónomas experimentando incrementos anuales en el rango del 2% al 6%. Destacan las Islas Baleares con un aumento del 8,3%, la Comunidad Valenciana con un 7,1%, y Castilla-La Mancha con un 6,7%, este último incremento impulsado por su papel como mercado secundario de Madrid. En contraste, la Comunidad de Madrid y Cataluña presentan una moderación significativa, con aumentos del 2,3% y 2,4% respectivamente, en comparación con trimestres anteriores. Las regiones de Murcia, Asturias y Ceuta registran variaciones cercanas al 0%.
Precio de la vivienda por comunidades autónomas
En cuanto a las variaciones trimestrales, la estabilidad es la característica predominante en la mayoría de las comunidades autónomas, aunque ocho de ellas muestran leves descensos. Cataluña y Ceuta experimentan las mayores caídas, con descensos del -2% y -1,7% respectivamente. Por otro lado, Extremadura y La Rioja destacan por su dinamismo, con aumentos superiores al 2%, al igual que las regiones costeras de las Islas Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana.
Las Islas Baleares continúan superando el máximo histórico de precios, registrado por última vez en el tercer trimestre de 2008, marcando un incremento del 7,1% sobre esta referencia por cuarto trimestre consecutivo. La Comunidad de Madrid se encuentra cerca de alcanzar sus máximos históricos, con el valor medio actual situándose un 9,5% por debajo.
Málaga lidera el aumento del precio de la vivienda por provincias
La mayoría de las provincias españolas experimentaron aumentos en los precios interanuales situados entre el 2% y el 6%, con Málaga mostrando un notable incremento del 9,9% en el último año. Le siguen las Islas Baleares y Guadalajara, ambos con un aumento del 8,3%. Cuatro provincias o ciudades autónomas, incluyendo Ceuta, Asturias, Murcia, y Guipúzcoa, tuvieron cambios mínimos en sus precios comparados con el año anterior.
En términos trimestrales, entre el cuarto trimestre de 2023 y el primero de 2024, 34 provincias registraron variaciones cercanas al 0%, un aumento desde las 22 provincias del trimestre anterior. Los descensos más notables en la tasa trimestral se observaron en Córdoba (-2,7%), Ceuta (-1,7%) y Ourense (-1,3%). Por otro lado, Toledo y Málaga destacaron por experimentar los mayores incrementos trimestrales, con un 4,7% y un 3,2% respectivamente, reflejando la influencia de Madrid en Toledo y la importancia turística en Málaga.
Las provincias que rodean a las dos mayores capitales de España, Madrid y Barcelona, mostraron ligeros ajustes en los precios trimestrales. En Madrid, el precio medio de la vivienda aumentó un 2,3% interanual, aunque experimentó una reducción trimestral del 0,2%. En Barcelona, con un incremento interanual del 2,6%, el valor medio disminuyó un 0,1% en términos trimestrales.
El precio se ralentiza en las grandes capitales
En el primer trimestre, las capitales españolas experimentaron una ralentización en el crecimiento de los precios de la vivienda, con incrementos interanuales situados entre el 0% y el 4%. Se observan incrementos localizados, destacando por su dinamismo sostenido las capitales dentro del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, que registra un aumento interanual del 15,1%, y varias ciudades costeras como Valencia, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, y Almería, todas con aumentos en el entorno del 8% respecto al año anterior.
Madrid capital muestra un incremento del 3,9% en el precio de la vivienda en comparación con el primer trimestre de 2023, mientras que Barcelona registra un 2,6%, evidenciando una desaceleración en ambas. Además, se notó un descenso moderado en el precio medio de la vivienda respecto al trimestre anterior, con una caída del -1,1% en Madrid y del -0,7% en Barcelona.
En 19 capitales, los precios de la vivienda mostraron poca variación respecto al trimestre anterior. Los incrementos más significativos se dieron en Soria, Girona, Toledo y Málaga, todos por encima del 4% en tasa trimestral. Por otro lado, Zamora, Lugo y Palencia experimentaron descensos leves.
Palma de Mallorca destaca por ser la única capital que, según las tasaciones de Tinsa, ha superado los máximos históricos del 'boom' inmobiliario, situándose un 4,2% por encima. Málaga presenta la menor brecha respecto a sus máximos históricos, con un 3,2% por debajo, seguida de Madrid con un -7,8%. En contraste, Ciudad Real y Lleida se encuentran con precios más de un 40% por debajo de sus máximos pre-crisis.
San Sebastián se mantiene como la capital con el precio por metro cuadrado más alto (4.255 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (3.722 euros) y Barcelona (3.701 euros). Palma de Mallorca, con un precio de 2.773 euros por metro cuadrado, supera a Bilbao (2.767 euros) y se sitúa como la cuarta capital más cara. Las capitales con los precios más accesibles se encuentran en Castilla y León, Castilla La Mancha y Galicia, siendo Zamora (1.068 euros), Ciudad Real (1.111 euros) y Lugo (1.149 euros) las más destacadas.
Municipios que destacan en el mercado residencial
La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales principales atendiendo a su densidad de población y su volumen de actividad. En el primer trimestre de 2023, los mayores incrementos interanuales en el valor medio de la vivienda nueva y usada en este grupo de municipios se localizaron, todos ellos por encima del 10%, en Badalona (+13,3%), Gandía (12,4%), y Marbella, Talavera de la Reina y Orihuela (+11,3% en los tres casos).
Esfuerzo teórico anual de compra
El Servicio de Estudios de Tinsa realiza un análisis anual teórico que estima el porcentaje del ingreso disponible que un hogar medio necesitaría destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca. Esta hipoteca cubre el 80% del valor de una vivienda media según los precios actuales, con el objetivo de evaluar la accesibilidad de la adquisición de una primera vivienda en diversas zonas del país.
De acuerdo con este indicador, el esfuerzo requerido para los hogares en España ha incrementado ligeramente, una décima respecto al trimestre anterior, situándose en el 34,3%. Once provincias exceden el límite de esfuerzo considerado razonable, establecido en el 35%. Las Islas Baleares presentan el mayor nivel de esfuerzo, con un 58,6%, seguidas por Málaga (51%) y Madrid (44,3%).
Entre las seis capitales más pobladas, cinco superan el umbral de accesibilidad considerado razonable, y tres de ellas también exceden el 45% en su tasa de esfuerzo, indicativo de un límite crítico de accesibilidad. Barcelona muestra el mayor esfuerzo dentro de este grupo, con un 51,9%, seguida muy de cerca por Madrid con un 51,4% y Málaga con un 50,6%. Zaragoza es la excepción entre estas grandes capitales, con una tasa de esfuerzo del 32%, por debajo tanto del promedio nacional como del umbral razonable.
Analizando los distritos de las seis mayores capitales, más de la mitad de los distritos en Madrid (ocho zonas), Barcelona (siete zonas), y Málaga (tres distritos) registran un esfuerzo teórico superior al 50%. Las tasas más elevadas se encuentran en el distrito de Ciutat Vella en Barcelona, con un 68,7%, y en los distritos Centro (67,5%) y Arganzuela (63,6%) de Madrid.
Cuota hipotecaria mensual
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se sitúa en 141.912 euros en el cuarto trimestre (último dato disponible), con una cuota mensual de 707 euros, que en el caso de Islas Baleares alcanza los 1.284 euros al mes en promedio. Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (981 euros), Málaga (893 euros), Barcelona (868 euros) y Guipúzcoa (807 euros). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Cuenca (392 euros), Lugo (409 euros) y Jaén (413 euros).