El mercado inmobiliario español continuará su estabilidad en 2025, respaldado por la recuperación de la demanda, la estabilidad macroeconómica y una mayor flexibilidad en el acceso a la financiación. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 se realizaron 641.919 compraventas de viviendas, un 10% más que en 2023. Para 2025, CaixaBank Research prevé que las transacciones alcancen las 650.000 operaciones, consolidando la tendencia alcista. Sin embargo, en 2026 se anticipa una leve contracción hasta 620.000 compraventas, atribuida a un menor impacto de la bajada de tipos de interés, una posible desaceleración del crecimiento económico y un ajuste en la demanda embalsada tras los tipos elevados de 2022-2023.
A pesar del crecimiento en el número de transacciones, el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío. En 2024, el precio de la vivienda aumentó un 5,8% en valor de tasación, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, mientras que el INE registró un alza del 8,4% en las transacciones.
La falta de oferta suficiente ha generado un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas, un patrón conocido como "efecto mancha de aceite", especialmente visible en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. En estas áreas, los precios han seguido una tendencia alcista, impulsados por la llegada de nuevos compradores que buscan opciones más asequibles.
El sector de la promoción inmobiliaria sigue expandiéndose, pero la oferta continúa sin satisfacer la demanda acumulada. En 2024, se concedieron 127.721 visados de obra nueva, un 16,66% más que en 2023, según el Ministerio de Vivienda.
Para 2025, las previsiones del sector sitúan los visados en torno a 135.000 unidades, con una posible subida a 145.000 en 2026. A pesar de este crecimiento, la construcción de nuevas viviendas sigue por debajo de la formación de nuevos hogares, lo que continuará presionando los precios y afectando la accesibilidad.
Además, la falta de suelo finalista y los elevados costes de construcción han ralentizado la entrega de nuevas viviendas, limitando el impacto positivo que la obra nueva podría tener sobre la moderación de los precios.
El mercado del alquiler mantiene su presión al alza, impulsado por el crecimiento demográfico, las dificultades de acceso a la compra y la movilidad laboral. CaixaBank Research destaca que en 2024, los precios del alquiler aumentaron un 6%, con incrementos superiores al 8% en ciudades con alta demanda, como Madrid y Barcelona.
Para 2025, las previsiones del sector sitúan los visados en torno a 135.000 unidades, con una posible subida a 145.000 en 2026
Este encarecimiento ha reducido la oferta disponible y ha incrementado la competencia por las viviendas en alquiler, afectando directamente la accesibilidad para los jóvenes y otros colectivos con menor capacidad adquisitiva.
La inversión inmobiliaria en España ha mostrado una recuperación notable en 2024, con un crecimiento del 20% interanual, alcanzando los 14.000 millones de euros, según datos de CBRE. Este incremento ha sido impulsado por el ajuste de los tipos de interés y la estabilidad macroeconómica.
Los segmentos con mayor dinamismo han sido el residencial, hotelero y retail, mientras que el sector de oficinas y logística ha registrado una recuperación progresiva en hubs estratégicos como Madrid, Barcelona y Valencia.
A nivel internacional, España sigue atrayendo capital extranjero, especialmente en proyectos de Build to Rent (BTR) y en el sector logístico, donde la demanda se mantiene en niveles elevados.
Con una situación económica estable y una demanda sostenida, el mercado inmobiliario español encara 2025 con una mayor actividad en compraventas y en obra nueva, aunque con desafíos persistentes. La oferta sigue sin satisfacer la demanda, manteniendo la presión sobre los precios, y el mercado de alquiler continúa tensionado, dificultando la accesibilidad. Aunque la inversión se mantiene en crecimiento, existen retos en la financiación y la rentabilidad de ciertos activos.
A medida que el sector evoluciona, la clave estará en cómo se equilibra la oferta con la demanda y en qué medida las políticas de vivienda y las condiciones macroeconómicas facilitan o limitan el acceso a la vivienda en los próximos años.