El déficit de vivienda en España podría superar las 900.000 unidades en 2029, según el Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 de CaixaBank Research. El estudio sitúa la brecha acumulada en más de 730.000 viviendas desde 2021 y advierte de que la insuficiencia de oferta seguirá tensionando el mercado, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas turísticas.
La entidad señala que el mercado residencial mantuvo un elevado nivel de actividad en 2025, con más de 714.000 transacciones, el mayor registro desde 2007. La demanda se vio impulsada por el crecimiento poblacional, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la solidez del mercado laboral y unas condiciones financieras favorables. No obstante, en la segunda mitad del año empezaron a apreciarse señales de moderación por el aumento de los precios y la escasez de vivienda disponible, sobre todo en obra nueva.
Por el lado de la oferta, CaixaBank Research advierte de que, pese al avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva de viviendas sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares. Cerca de la mitad del déficit se concentra en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. El informe subraya además que la respuesta de la oferta es más limitada precisamente en las áreas donde la necesidad de vivienda resulta mayor.
Grandes ciudades y zonas turísticas concentran la presión
A diferencia del ciclo previo a 2008, CaixaBank Research destaca que la evolución actual de los precios presenta una elevada dispersión territorial. Los incrementos más intensos se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda mantiene mayor dinamismo y la oferta sigue siendo especialmente rígida.
Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado de los precios desde 2015, mientras que en las provincias turísticas la brecha respecto al resto del país se ha ampliado de forma significativa, según el informe. Esta evolución responde, de acuerdo con la entidad, a una lógica de difusión espacial que parte de los mercados principales y se extiende de forma progresiva hacia la periferia.
El estudio también analiza el mercado del alquiler a partir de un indicador elaborado con datos internos anonimizados de alta frecuencia. Según CaixaBank Research, los contratos renovados registran subidas moderadas, en general alineadas con la inflación y condicionadas por los límites regulatorios, mientras que los nuevos contratos presentan aumentos de dos dígitos, especialmente en 2025.
La tasa de esfuerzo se mantiene estable en torno al 30%, aunque con diferencias relevantes por edad, territorio y tipo de contrato. El informe señala que este esfuerzo resulta más elevado entre los jóvenes, los hogares urbanos y los nuevos inquilinos.
CaixaBank Research incorpora además un posible factor de riesgo externo vinculado a la guerra en Irán. La entidad advierte de que una escalada del conflicto podría trasladarse al sector a través de un encarecimiento de los costes, en particular de los materiales intensivos en energía, y de un eventual endurecimiento de las condiciones financieras internacionales si aumentan las primas de riesgo o si el BCE se ve obligado a subir los tipos de interés. A ello se sumaría un posible deterioro de la confianza de hogares y empresas, con impacto sobre la inversión y la demanda residencial.
Pese a estos elementos, el informe concluye que la insuficiencia estructural de oferta seguirá siendo el principal factor que condicionará la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años.