A pesar de la ralentización en la actividad de los mercados de inversión y de alquiler en oficinas en el pasado año, tanto en la capital como en la Ciudad Condal, se deben resaltar dos factores con impactos positivos que sugieren una recuperación del sector: el desempeño favorable del mercado laboral y los registros récord en el sector turístico. Así se desprende del 'Informe de Oficinas MAD&BCN' de 2023 realizado por Colliers, que indica que "los CBD de Madrid y Barcelona continúan siendo la tendencia para las operaciones en el mercado de oficinas".
Alquiler de oficinas en Madrid
En cuanto al alquiler de oficinas en Madrid, se ha observado una actividad reducida por parte de los demandantes, resultando en niveles de absorción inferiores a los considerados óptimos para este mercado. La absorción total acumulada durante 2023 ha sido de aproximadamente 349.000 metros cuadrados, marcando un descenso del 21% en comparación con el año 2022, principalmente debido a la escasez de transacciones con volúmenes mayores a 5.000 metros cuadrados. A lo largo del año pasado, se realizaron cerca de 350 transacciones, con una absorción media superior a los 1.000 metros cuadrados.
La mayor parte de las transacciones se han concentrado dentro del anillo de la M30, donde se ha notado un aumento significativo en las rentas, superando los 36 euros por metro cuadrado en promedio para los mejores edificios del CBD. Se observa una tendencia de desplazamiento hacia el centro desde las áreas periféricas. Las rentas dentro de la M-30 se han mantenido estables, mientras que en el CBD han aumentado, registrando operaciones cercanas a los 40 euros por metro cuadrado. No obstante, las áreas descentralizadas y periféricas han mostrado una tendencia decreciente en las rentas. Fuera de la M-30, los ejes A-1 y A-2 han demostrado ser más resilientes.
Cabe señalar la ausencia de transacciones superiores a los 5.000 metros cuadrados en las zonas periféricas de Madrid, a pesar de la disponibilidad de inmuebles de Grado A, que se ajustan a las preferencias actuales de demanda enfocadas en la atracción de empleados y el cumplimiento de criterios ESG.
“En Madrid podemos observar un comportamiento dual. Por un lado, las áreas céntricas han sido favorecidas como consecuencia de las nuevas formas híbridas de trabajo que les ha permitido redimensionar los espacios aspirando a ubicarse en estas áreas manteniendo el mismo presupuesto inmobiliario, atrayendo gran parte de la demanda, con fundamentos muy positivos en cuanto a niveles de absorción y una buena evolución de las rentas. Por otro lado, los mercados periféricos están experimentando la salida de arrendatarios atraídos por el mercado más céntrico. Dicho lo cual la baja disponibilidad en la almendra central empujará a la demanda de mayor volumen a áreas descentralizadas en búsqueda de alternativas de calidad", señala Martín Galbete, director nacional de oficinas en Colliers.
Alquiler de oficinas en Barcelona
En el último trimestre de 2023, Barcelona experimentó una absorción de oficinas de aproximadamente 75.000 metros cuadrados, lo que contribuyó a atenuar la reducción anual del 24% en comparación con el año previo. A pesar de la disminución general a lo largo del año, este trimestre fue determinante para equilibrar la cifra anual de absorción de 2023, alcanzando un total de 201.000 metros cuadrados.
Se ha observado un incremento en la preferencia por activos de clase A que cumplen con altos estándares de calidad y poseen certificaciones medioambientales y de ESG. Esto refleja la creciente valoración por parte de las empresas de estos atributos, así como del valor de las áreas comunes y espacios al aire libre.
La tendencia de las empresas a ubicarse en el centro de Barcelona y en el distrito central de negocios (CBD) se ha mantenido, donde la tasa de vacantes sigue siendo baja, aproximadamente del 4,5%. En cuanto a los nuevos desarrollos, se han concentrado principalmente en el Distrito 22@, aunque estos han disminuido debido a una alta tasa de disponibilidad en esta área, que es del 20%.
Al finalizar el año, se registró una disminución significativa en la oferta de nuevos espacios en comparación con el año anterior. Se anticipa que la reducción en la construcción de nuevos desarrollos persistirá hasta que la oferta existente se estabilice, proceso que se estima durará de tres a cuatro años.
“Cada zona de Barcelona presenta su propia tasa de disponibilidad, y aunque en promedio la ciudad se sitúa en un 11%, para conocer a fondo el mercado, es esencial analizar la variación por áreas específicas. Concretamente, la tasa de disponibilidad se sitúa por debajo del 5% en CBD y Centro Ciudad, mientras que en la periferia hablamos de un 13,5%. Mención aparte merece lo que conocemos como área descentralizada, donde la disponibilidad en estos momentos supera el 20%”, comenta Carolina Pérez, directora de la oficina de Barcelona en Colliers.
Mercado de inversión
Durante el pasado ejercicio, el mercado de inversión en oficinas se redujo en un 52% en comparación con el año anterior. Este sector alcanzó una participación de mercado del 11,5%, con un volumen total de 1.264 millones de euros, cifra que está considerablemente por debajo del promedio de la última década, situado en 2.500 millones de euros.
Se señala que, a pesar de que la actividad de inversión en el último trimestre mostró una mejora respecto a los trimestres anteriores, no alcanzó los niveles habituales. De hecho, la inversión total de los tres últimos trimestres fue prácticamente equivalente a la realizada en el primer trimestre de 2023.
Madrid se mantuvo como la ubicación más atractiva para los inversores, representando el 72% del total invertido durante el año, con 906 millones de euros. De esta cantidad, 273 millones de euros se invirtieron en el último trimestre. Por su parte, Barcelona registró una inversión de 253 millones de euros, lo que representa el 20% del total anual.
Existe un interés notable de los inversores por adquirir edificios de oficinas de Grado A que cumplen con los estándares ESG, especialmente en el CBD y áreas centrales de Madrid y Barcelona.
“El año 2023 se ha revelado como un período desafiante para la inversión en oficinas, marcando un hito negativo desde el año 2011. La inversión en oficinas ha sufrido una contracción del 52% y este tipo de activos han representado sólo un 11% del mercado de inversión inmobiliaria distanciándose significativamente del promedio de los últimos 10 años, situado en 2.500 millones de euros. Este declive evidencia una transformación en la dinámica del mercado de oficinas en España", concluye Alberto Díaz, managing director de Capital Markets en Colliers.