Las oficinas han hecho un gran esfuerzo para seguir siendo atractivas para los trabajadores. José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas (AEO), pone en valor la inversión que se ha realizado para crear espacios de nueva generación y rehabilitar los ya existentes de forma que las oficinas estén a la cabeza entre los activos inmobiliarios en materia de calidad y sostenibilidad.
¿Cómo se han conseguido mantener los niveles de ocupación en los edificios de oficinas a pesar de la consolidación del teletrabajo?
José María Álvarez: La última EPA del cuarto trimestre de 2023 dice que en España trabajan más de la mitad de la semana desde sus casas menos del 7,5% de los empleados. Esta encuesta comenzó a realizarse de forma trimestral desde 2020. Tuvo un repunte de casi el 20% durante la pandemia. España era un país con muy poco teletrabajo en esos momentos, cuando otros países como Holanda o los escandinavos ya tenían bastante. Solo había un 3%.
Otras encuestas dicen que las ciudades de España, especialmente Madrid, están liderando la presencia en la oficina. En el caso de Europa, Madrid está a la par de París, por encima de Londres y de todas las ciudades centroeuropeas y muy por encima de las urbes americanas, sobre todo de la costa oeste.
Al ser humano le gusta socializar y el espacio físico es donde mejor se consigue. Las distancias en las ciudades españolas se acortan porque tienen muy buen transporte público. El factor disuasorio que supone el tiempo que hay que invertir para desplazarse se diluye.
Las oficinas han hecho un gran esfuerzo para atraer a la gente. En general, sus condiciones son superiores a las que ofrece una casa. La empresa no se puede consolidar a base de la dispersión de sus valores, su cultura y sus objetivos. La gente nueva que se incorpora necesita referencias, hablar con sus compañeros y sus jefes.
¿Tiene que ver también con los sectores económicos que se desarrolla en estas ciudades?
J.M.A: IBM, Bank of America o Google han llamado a sus empleados a volver a la oficina. Cada vez lo están haciendo más multinacionales, incluso las tecnológicas. No acudir a la oficina de forma importante y consolidada afectará seriamente a la productividad.
¿El trabajo remoto va a ser un aliciente para retener talento especialmente entre las nuevas generaciones?
J.M.A: Las personas quieren mejorar sus condiciones laborales, que siempre se han negociado en términos de horario, retribución, prestaciones sociales, bonus, coche de empresa y ahora esto entra dentro del paquete. Hay una reivindicación de lo cómodo que resulta trasladarse menos días a la oficina, desde el punto de vista personal y no solo los más talentosos lo están pidiendo. Las generaciones cambian sus valores y la pandemia ha sido un acelerador, pero las tendencias estaban ya. También retienes talento si ofreces a la persona una buena retribución y un horizonte profesional atractivo. Si asociamos talento a teletrabajo estamos haciendo un planteamiento reduccionista.
"Las administraciones públicas deberían
optimizar su portfolio inmobiliario"
¿En qué ha consistido el esfuerzo que han realizado las oficinas para resultar más atractivas?
J.M.A: En Madrid, en la serie histórica de 2014 a 2023, se han construido 715.000 m2 nuevos y se han rehabilitado 930.000 m2. Casi un 12% del stock son espacios nuevos, renovados o actualizados y de última generación. La previsión en Madrid para los próximos dos años supone 130.000 m2 de obra nueva y casi 300.000 m2 rehabilitados. El sector privado de oficinas viene haciendo un gran esfuerzo desde hace tiempo y hay que ponerlo en valor. En Barcelona, la obra nueva alcanzó los 785.000 m2 y las rehabilitaciones integrales superaron los 800.000 m2.
Sin esta actualización del portfolio a través de la obra nueva o la regeneración no tendríamos la cartera de oficinas que tenemos, que es perfectamente comparable a la de muchas ciudades europeas.
En el caso de la implantación, está haciéndose un esfuerzo muy importante de atracción de la oficina como espacio saludable y fomentador de la convivencia, con servicio adicionales.
A la gente se le ha atraído con buenos servicios, buenas instalaciones y servicios de restauración, deportivos, etc.
¿Qué queda por hacer?
J.M.A: Intensificar aún más la adecuación del portfolio. Las administraciones deben ayudar a que se transformen edificios obsoletos a otro uso. No están acompañando ese esfuerzo de los privados. Lo primero que deberían hacer es optimizar su portfolio inmobiliario. Deberían asumir una consolidación de su cartera, metiendo eficiencia en su gestión y ahorrando impuestos a los ciudadanos. Este proceso de modernización sería muy bueno para las ciudades, que dinamizarían la oferta inmobiliaria. Las oficinas son un factor determinante en la actividad económica y también contribuirían a que el centro de las ciudades no fuera degradándose.
Un proceso de adecuación del portfolio de las administraciones públicas produciría muy buenos efectos desde el punto de vista de la descarbonización de las ciudades, generaría inversión y empleo de calidad.
En las ciudades españolas, singularmente en Madrid, hay miles de m2 de oficinas en edificios residenciales y, al mismo tiempo, hay un serio problema de vivienda. Si fuéramos capaces de colaborar en conseguir que las oficinas se fueran a edificios de oficinas se avanzaría incluso en el cumplimiento de la Agenda 2030. Si queremos asumir planes de sostenibilidad y descarbonización de las ciudades.
Madrid tiene 11 millones de m2, que son determinantes para alcanzar estos objetivos. Si queremos encontrar un equilibrio entre potenciar la profesionalización y la calidad de la oferta inmobiliaria de cara a atraer a empresas que vengan a trabajar a España, debemos apoyar el desarrollo de inmuebles de primer nivel. Eso debe conllevar que las oficinas estén en edificios de oficinas, no de uso mixto industrial o residencial. Esto es beneficioso para la economía y los ciudadanos. Será bueno para el parque de vivienda de la ciudad, que está muy tensionado. Hay siete distritos de Madrid en los que hay más de 100.000 m2 de oficinas en edificios no exclusivos de oficinas. Hay un camino que recorrer en beneficio de la ciudad, que aportaría viviendas en sitios consolidados.
¿El centro de la ciudad va a seguir siendo la ubicación más demandada o las periferias están ganando más atractivo al estar más cerca de las zonas donde viven los trabajadores?
J.M.A: La experiencia nos dice que es más atractiva la oferta del centro de las ciudades, con zonas bien comunicadas. Aun así, la Comunidad de Madrid, fuera del término municipal de la capital, tiene más de tres millones de m2 de oficinas. La tercera ciudad de España en superficie es San Sebastián de los Reyes. Pero la evidencia empírica nos dice que hay una mayor valoración y una menor desocupación en los edificios ubicados en el centro. Lo que no impide que haya inmuebles de gran calidad fuera de las zonas prime. Otra cosa es que se implanten soluciones de espacio flexible.