El sector logístico e industrial en España encara 2025 con perspectivas de mejora tras un 2023 marcado por la incertidumbre. Así lo destacó Arantxa Prado, directora Senior de Capital Markets de Panattoni Iberia, durante su intervención en el Desayuno de Perspectivas Inmobiliarias para 2025 organizado por Observatorio Inmobiliario. "Estamos en un mejor momento si lo comparamos con el 2023, pero seguimos por debajo de la actividad del 2021", señaló Prado, subrayando el incremento en la actividad inversora.
A pesar de este repunte, la directiva reconoció que persisten desafíos estructurales, especialmente en el acceso al suelo. "Existe un problema de suelo, no solo en residencial, sino también en industrial. Sin embargo, el inversor sigue teniendo interés, aunque se muestra expectante a lo que pueda pasar", explicó.
España frente a otros mercados europeos
Prado también comparó la situación del mercado español con la de otros países europeos, destacando que "tradicionalmente el inversor se ha fijado un poco más en mercados más establecidos, pero España ha atraído mucho capital en los últimos 5 años". En este sentido, señaló que mientras en mercados como el británico se han producido correcciones significativas en los precios del suelo (con caídas superiores al 30%) y un aumento de las rentas del 50%, en España el precio del suelo sigue siendo elevado.
En este contexto, los expertos reunidos en el encuentro señalaron que actualmente es difícil encontrar inversores dispuestos a desarrollar suelo, dada la complejidad e incertidumbre en la tramitación urbanística. No obstante, Panattoni Iberia opta por la compra de suelo no finalista para sus propios proyectos, adaptando los plazos a un máximo de dos años en función de las condiciones del mercado.
Aunque el desarrollo de suelo no finalista suele extenderse entre 10 y 15 años, Panattoni adquiere suelos en fases avanzadas de transformación urbanística, lo que reduce los plazos de desarrollo a un máximo de dos años. Esta estrategia facilita el acceso a suelo a un menor coste y permite un mayor control del proceso, evitando la alta competencia por suelo finalista, cuyo desarrollo puede completarse en aproximadamente 2 o 3 años.
Protagonismo de Panattoni Iberia en la península ibérica
Panattoni Iberia ha reforzado su posición como uno de los principales desarrolladores logísticos e industriales en Europa, con una expansión significativa en España y Portugal. En 2024, la compañía entregó más de 320.000 m2 de superficie construida en la península ibérica y desarrolló 140.000 m2 adicionales, consolidando su crecimiento en el mercado.
Durante el último año, Panattoni ha destinado 590 millones de euros a nuevos proyectos en la región, destacando seis desarrollos estratégicos:
- - Panattoni Park Miranda de Ebro: 133.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) distribuidos en dos almacenes. Uno de ellos de 62.000 m2 se encuentra disponible para alquiler, hasta cuatro inquilinos.
- - Panattoni Park Porto Valongo: dos edificios de 27.000 m2 y 47.000 m2 de los cuales solamente el almacén más grande se encuentra disponible para alquiler.
- - Primer Data Center en Cerdanyola del Vallés: sobre una parcela de 60.000 m2. Acaba de recibir licencia para su desarrollo.
- - Panattoni Park Lisbon-City: 85.000 m2 de SBA. Ha iniciado su construcción, Fase I, a inicios del mes de febrero.
- - Panattoni Park Lisboa-Santarém: 35.000 m2 de SBA. En construcción y pre-alquilado al 50%.
- - Panattoni Park Alzira: 65.000 m2 de SBA. Parcela disponible para desarrollar bajo la modalidad “llave en mano” un almacén logístico de hasta 65.000 m2.
Además, la compañía ha consolidado su presencia en el País Vasco, con la adquisición de cinco almacenes que suman 85.000 m2 en el parque logístico-industrial Arasur (Álava). A esto se suma el desarrollo de un sexto almacén de 21.000 m2, cuya construcción se repvé que pueda comenzar en el año en curso.
De cara a 2025, Panattoni Iberia tiene previsto invertir 290 millones de euros adicionales en la península ibérica, consolidando su presencia en el mercado logístico e industrial con nuevos proyectos estratégicos.
Desde su llegada a la península en 2020, Panattoni Iberia ha completado 14 proyectos en 12 provincias españolas, alcanzando una SBA total de 534.000 m2. La compañía ha apostado por una expansión diversificada, priorizando ubicaciones con alta demanda y conectividad estratégica.
Este crecimiento refleja el compromiso de la empresa con el desarrollo de infraestructuras logísticas de vanguardia, respondiendo a la creciente demanda del sector y fortaleciendo la cadena de suministro en la región.
Impacto de la escasez de suelo
La falta de suelo logístico en España está elevando los costes operativos y afectando la eficiencia en la cadena de suministro. La alta demanda de espacios logísticos, combinada con una oferta limitada, ha impulsado un incremento en los precios de alquiler y compra de naves industriales, especialmente en Madrid y Barcelona, dos de los mercados más tensionados de Europa.
Según un informe de Moinsa, Barcelona es la segunda zona logística más cara de la Unión Europea, mientras que Madrid se sitúa en el decimocuarto puesto. Este aumento en los precios impacta directamente a los operadores logísticos y, en última instancia, se traslada a los consumidores.
El impacto en los costes logísticos es evidente. De acuerdo con el IV Estudio de la Logística del Ecommerce, elaborado por el Centro Español de Logística (CEL) y NTT Data Spain, el coste medio de la logística por paquete en 2024 ha alcanzado los siete euros, frente a los cuatro euros del año anterior. De este importe, aproximadamente cinco euros corresponden exclusivamente al transporte, reflejando el encarecimiento de la última milla y la distribución.
Además, la escasez de suelo industrial está limitando la capacidad de expansión de las empresas logísticas, lo que afecta su capacidad para absorber la creciente demanda. Esto provoca retrasos en los tiempos de entrega, ya que los operadores deben reconfigurar sus rutas y redistribuir mercancías desde ubicaciones más alejadas.
Ante este escenario, las empresas están adoptando estrategias para optimizar el uso del espacio disponible y reducir los costes logísticos. Entre las soluciones en estudio destacan: maximización y personalización del espacio de almacenes y diversificación geográfica.
Tendencias al alza
Al cierre del encuentro, Prado compartió sus conclusiones sobre la evolución del sector en los próximos meses. Consideró que el desempeño logístico e industrial en España será mejor en 2025 que en el año anterior y, con mayor claridad, respecto a 2023. Aunque no se alcanzarán los niveles récord de 2021 y 2022, prevé una tendencia positiva, especialmente en la segunda mitad del año.
El contexto de recuperación se refleja en las cifras de inversión y rentas. En 2024, según los datos aportados por las principales consultoras de España, la inversión en el sector logístico alcanzó los 1.400 millones de euros, lo que supone un incremento del 21% respecto a 2023. Este sector representó entre el 10% y el 15% de la inversión total inmobiliaria en 2024 y continuará siendo un área clave en 2025.
Además, las rentas logísticas han seguido en ascenso. En Madrid, la renta prime se situó en 6,95 euros por m2 al mes al cierre de 2024, mientras que en Barcelona alcanzó los 9 euros por m2 al mes, reflejando el interés sostenido por los espacios logísticos de calidad.
Por otro lado, el precio del suelo urbano ha mantenido su tendencia al alza. En el primer trimestre de 2024, el precio medio del suelo urbano en España se situó en 167,4 euros por m2, lo que representa un incremento del 13% interanual.
En cuanto a la contratación de espacios logísticos, se superaron los 2,5 millones de m2 en el territorio nacional, lo que representa un 23% más que en 2023. De cara a 2025, se espera que la absorción se estabilice, mientras que las rentas prime seguirán en aumento debido a la alta demanda y la limitada oferta de nuevos desarrollos.
Prado subrayó al finalizar el Desayuno Editorial '¿Cómo afronta el 2025 el sector inmobiliario?', que contó con el patrocinio de Panattoni Iberia, la importancia de disponer de más suelo, trabajar en su desarrollo y potenciar su disponibilidad en el mercado, señalando que este será un factor clave para consolidar la recuperación del sector logístico e industrial en España.