El mercado inmobiliario español afronta el año en un contexto de mayor estabilidad económica y con una demanda inversora que se mantiene activa, aunque condicionada por los límites estructurales que siguen marcando el ritmo del sector. La escasez de suelo, los plazos administrativos y la complejidad técnica de los proyectos continúan siendo factores determinantes a la hora de transformar ese interés en nueva oferta.
En este escenario, Sandra Daza, CEO de Grupo Gesvalt, situó el foco en la necesidad de adaptar el mercado a una demanda que sigue siendo muy intensa, especialmente en el ámbito residencial. Durante su participación en el Desayuno Editorial sobre las ‘Nuevas perspectivas inmobiliarias para 2026’, Daza apuntó al reposicionamiento de activos obsoletos y a los nuevos formatos residenciales como los principales vectores de actividad del próximo ciclo.
Un ciclo continuista con el foco puesto en la transformación de activos
Según las reflexiones de Daza, 2026 se presenta como un ejercicio claramente continuista respecto a 2025, un ejercicio que calificó como especialmente dinámico en términos de actividad. En su análisis, el mercado mantiene un volumen de capital activo significativo, con grandes inversores y financiadores centrando su atención en aquellos segmentos capaces de absorber demanda de forma inmediata.
Dentro de este contexto, el reposicionamiento de activos obsoletos en grandes ciudades se consolida como una de las principales oportunidades del mercado. Daza subrayó que existe un importante margen para transformar edificios que han quedado fuera de uso y volver a incorporarlos al circuito inmobiliario en ubicaciones con una presión de demanda elevada. Este tipo de operaciones concentra actualmente buena parte del interés inversor, precisamente por su capacidad para generar producto sin depender exclusivamente de nuevo desarrollo.
El segmento residencial sigue siendo el principal destino del capital en todas sus modalidades, con una especial concentración en el flex living. Según explicó, es en este formato donde se está canalizando una parte muy relevante de la inversión, en respuesta a una demanda que busca soluciones más flexibles y adaptadas a nuevas formas de habitar. De hecho, según los datos recogidos por la compañía, la oferta de flex living se ha multiplicado por cinco desde 2020 y podría superar las 28.000 unidades en 2027. No obstante, advirtió de que este tipo de operaciones exige una gestión mucho más sofisticada y una mayor capacidad técnica, tanto en la fase de análisis como en la ejecución, debido a la complejidad urbanística, constructiva y financiera que implica la transformación de activos existentes.
Ese aumento de la complejidad operativa está redefiniendo también el papel de las firmas técnicas que intervienen en este tipo de procesos. En este contexto, Grupo Gesvalt ha reforzado su actividad en el ámbito del análisis avanzado y la gestión técnica de activos inmobiliarios a través del desarrollo de capacidades específicas orientadas a la toma de decisiones en entornos complejos. La compañía ha impulsado áreas especializadas centradas en el tratamiento y explotación de datos, la valoración masiva y el análisis de escenarios, con el objetivo de acompañar a inversores y empresas en procesos de inversión, transformación y reposicionamiento de activos en distintos sectores, desde el inmobiliario y el retail hasta el ámbito corporativo e industrial.
Un mercado más exigente y con límites estructurales persistentes
Durante su intervención, Daza señaló que el mercado avanza hacia una creciente polarización, marcada por un comprador y un inversor cada vez más selectivo. Esta mayor exigencia se traduce en una presión creciente sobre la viabilidad de los proyectos y en la necesidad de afinar al máximo el análisis previo, especialmente en operaciones de transformación, donde no todos los activos pueden adaptarse a las nuevas exigencias del mercado.
Este diagnóstico encuentra respaldo en los últimos análisis del departamento de Research de Grupo Gesvalt. Según su Informe de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre de 2025, el mercado residencial cerró el año con una subida interanual del 15,4% en el precio medio de venta, hasta los 1.963 euros por m2 tras una aceleración progresiva a lo largo de todo el ejercicio.
La evolución se produce en un contexto de fuerte actividad, con incrementos sostenidos en las compraventas y en la concesión de hipotecas, así como un repunte de la actividad promotora. Sin embargo, el informe advierte de un claro desfase entre el inicio de nuevos proyectos y su llegada efectiva al mercado: mientras los visados de dirección de obra crecieron un 7,6% hasta octubre de 2025, las certificaciones finales de obra retrocedieron un 10,6%, evidenciando la limitada capacidad del sistema para transformar esa actividad en nueva oferta disponible.
Uno de los mensajes centrales de su intervención fue la dificultad real del mercado residencial para aumentar la oferta a corto plazo. En su análisis, el problema de la vivienda en España es estructural y no admite soluciones inmediatas. La disponibilidad de suelo y la carga fiscal inciden de forma directa en el precio final, limitando la capacidad de desarrollo incluso en un contexto de demanda sostenida.
Un desequilibrio que, según apuntó Daza, explica por qué el mercado se ve obligado a explorar soluciones alternativas para absorber la demanda, especialmente en grandes áreas urbanas, donde la presión de precios es más intensa.
Ante este escenario, Daza señaló que no existen fórmulas mágicas y que será necesario un alto nivel de rigor y profesionalización para estructurar proyectos capaces de atraer inversión. Convencer al capital en un entorno de márgenes ajustados exige, en su opinión, una combinación de análisis técnico, planificación y realismo.
Vivienda asequible y colaboración público-privada como reto de fondo
La CEO de Grupo Gesvalt también abordó la situación de la vivienda social y asequible, identificando una clara brecha entre la demanda existente y la oferta disponible. Según expuso, la vivienda social es prácticamente inexistente en el volumen necesario, mientras que la vivienda asequible no resulta viable sin la participación de la administración, ya que los números no permiten su desarrollo sin ese apoyo.
En este sentido, insistió en que la colaboración público-privada es imprescindible para poder avanzar en este ámbito y subrayó la necesidad de mantener el foco en la capacidad del mercado para dar respuesta a todos los segmentos de la demanda. Un desafío que, según advirtió, se ha convertido en uno de los principales retos del sector inmobiliario actual, ante el riesgo de exclusión derivado de la falta de oferta adecuada.
A partir de esta reflexión, los análisis publicados por la propia consultora refuerzan la dimensión estructural del problema. En el caso de la Comunidad de Madrid, Gesvalt advierte de que el déficit de vivienda persistirá en los próximos años incluso con los proyectos público-privados actualmente en marcha. Según datos de ASPRIMA recogidos por la compañía, la región necesitaría más de 53.000 viviendas anuales durante el próximo lustro, una cifra que duplica la oferta prevista hasta 2030 y que podría derivar en un déficit acumulado superior a las 40.000 viviendas.
La presión se ve amplificada por la creación sostenida de nuevos hogares en el conjunto de España, que el INE proyecta en torno a 246.000 anuales hasta 2039, con una concentración significativa en Madrid y su entorno. En este contexto, Gesvalt señala que la vivienda asequible puede articularse como un segmento capaz de combinar rentabilidad, estabilidad y un marcado componente social, siempre que los proyectos cuenten con un diseño adecuado y con el respaldo del sector público, ya sea mediante incentivos, cesión de suelo o la rehabilitación y cambio de uso de edificios no residenciales.
La integración de estos factores, junto con criterios ESG y modelos de colaboración público-privada, permite avanzar hacia un parque residencial más accesible sin renunciar a la viabilidad económica, alineando impacto social y generación de valor a largo plazo, en línea con la visión expuesta por Daza durante el encuentro.