La inversión en promoción inmobiliaria en España continuará creciendo durante la próxima década y podría superar los 50.000 millones de euros en 2030. Así lo refleja la primera edición del Observatorio de la financiación del sector promotor, elaborado por Urbanitae y KPMG, que sitúa en 35.000 millones la cifra alcanzada en 2024.
El estudio estima que los financiadores alternativos, tanto en equity como en deuda, incrementarán su cuota de mercado desde los niveles actuales hasta situarse entre el 37% y el 40% del total, lo que equivaldría a entre 18.500 y 20.000 millones de euros. Dentro de este grupo, alrededor de 1.000 millones corresponderán a plataformas de financiación crowd. Este crecimiento reducirá el peso de la banca, que pasará de una cuota cercana al 58% a un rango de entre el 51% y el 53%.
En 2024, el 22%-24% del volumen total de inversión procedió de aportaciones de capital, tanto de promotores como de financiadores alternativos, mientras que el 76%-78% restante se canalizó a través de deuda bancaria o de inversores institucionales como family offices, fondos de inversión y plataformas de crowdfunding. Los financiadores alternativos representaron entre el 30% y el 32% del total (unos 11.500 millones), con una distribución equilibrada entre capital (11%-13%) y deuda (18%-20%).
El auge de la financiación alternativa
El informe subraya que el avance de la financiación alternativa está configurando un modelo financiero más flexible y resiliente. Según el análisis, los promotores recurren cada vez más a socios financieros externos para diversificar sus fuentes de capital y garantizar la continuidad de los proyectos.
Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, señala que los instrumentos más extendidos son los préstamos puente (bridge loans), los fondos de deuda y las plataformas de crowdfunding inmobiliario, cuya implantación en España desde 2017 ha mostrado un crecimiento constante. Por su parte, Carlos Cuatrecasas, socio en FS Consulting Strategy de KPMG en España, destaca que esta modalidad “está ganando terreno en segmentos donde la banca es menos activa, como la adquisición de suelo, las fases iniciales o proyectos de mayor riesgo, así como en nuevos formatos residenciales como flex living o senior living”.
El estudio apunta que esta tendencia responde también a un entorno de mayor control regulatorio y de riesgo crediticio. Los promotores buscan socios financieros que aporten capital flexible y experiencia, reduciendo la carga financiera inicial y compartiendo el riesgo. Estos inversores, entre los que destacan family offices, fondos especializados y plataformas de crowdfunding, suelen participar en fases más avanzadas o en ubicaciones con alta demanda estructural.
El mayor riesgo asumido por este tipo de financiación se traduce en expectativas de rentabilidad más elevadas: los inversores en equity exigen retornos situados habitualmente entre el 12% y el 15%, frente a las tasas más bajas de la financiación bancaria.
Retos para el sector promotor
El Observatorio describe un sector en transformación, condicionado por la incertidumbre geopolítica, la evolución económica y el desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. La escasez de obra nueva seguirá presionando los precios, que podrían subir un 3% anual si no se amplía la oferta ni se agilizan los trámites administrativos.
El crecimiento gradual de la actividad promotora entre 2025 y 2030 se apoyará en la mejora económica y en el aumento del número de hogares, que podría crecer en más de dos millones de habitantes. Sin embargo, el estudio identifica varios obstáculos: la lentitud de los procesos urbanísticos —en algunos casos superiores a los 24 meses—, el encarecimiento de los materiales, la falta de mano de obra cualificada y las exigencias medioambientales.
En vivienda asequible, España mantiene un parque limitado que representa el 3,3% del total, frente al 8% de media en Europa, lo que refuerza la necesidad de una mayor coordinación interadministrativa para ampliar la oferta.
Contexto internacional
El análisis incluye también una comparación internacional que revela un mayor grado de diversificación del capital en los mercados anglosajones. En Reino Unido, la financiación alternativa representa el 40% de la promoción inmobiliaria y en Estados Unidos alcanza el 50%. En Europa continental, y particularmente en España, la banca sigue dominando el panorama, aunque los fondos de deuda y otros vehículos alternativos están ganando peso y contribuyendo a un modelo más equilibrado.
Una herramienta con vocación de continuidad
El Observatorio de la financiación del sector promotor nace como una iniciativa conjunta de Urbanitae y KPMG con vocación de continuidad. Su objetivo es ofrecer una visión integral y actualizada sobre la evolución de los flujos de capital, los márgenes y las proyecciones del mercado hasta 2030, así como identificar los retos de financiación del sector en España.
El estudio se ha elaborado a partir de una encuesta dirigida a promotores, entidades financieras, fondos de inversión y gestores de capital, complementada con entrevistas a representantes de Urbanitae, Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate y RTV. La presentación tuvo lugar en la Torre de Cristal de Madrid con la participación de Diego Bestard, CEO de Urbanitae; Carlos Cuatrecasas, socio responsable de Real Estate de KPMG en España; Eduardo Baranda, director asociado de KPMG; Francisco Javier Piñeiro, responsable de Negocio Promotor de Banco Santander; Ignacio Marqués del Pecho, director de Arcano Real Estate; Asier Uriarte, managing partner de FS Capital; Javier Redondo, socio fundador de Onate Partners; y Pau Ramon, CEO de RTV Grupo Inmobiliario.
Moderado por Carlos Cuatrecasas, el coloquio posterior puso de relieve la transformación que vive el sistema financiero inmobiliario, marcada por una combinación creciente entre capital bancario y fórmulas alternativas.
El sector coincide en el papel complementario de la financiación alternativa
Los ponentes coincidieron en que la financiación alternativa ha ganado protagonismo en los últimos años, especialmente en operaciones donde la banca tradicional es más conservadora, como la adquisición de suelo o las fases iniciales de promoción.
Desde la promoción, Pau Ramon, CEO de RTV Grupo Inmobiliario, explicó que en el mercado de vivienda de primera residencia, especialmente en Barcelona, la competencia bancaria es elevada y los promotores suelen aportar una parte relevante de la inversión inicial, mientras que en ubicaciones de segunda residencia, como Ibiza, las entidades financieras exigen una mayor aportación de recursos propios. Añadió que en el segmento de vivienda de lujo, la financiación suele proceder de actores alternativos dispuestos a asumir un riesgo más alto.
Ignacio Marqués del Pecho, director de Arcano Real Estate, destacó la importancia de estructurar adecuadamente las capas de financiación, conectando promotores y financiadores según el tipo de activo y su fase de desarrollo. En la misma línea, Asier Uriarte, managing partner de FS Capital, señaló que los financiadores alternativos cubren el espacio que deja la banca, aportando mayor rapidez y flexibilidad. Subrayó que las decisiones de inversión se apoyan principalmente en tres factores: el cliente, el activo, que debe ser líquido y diferenciado, y el plan de negocio.
Desde el ámbito de la financiación participativa, Diego Bestard, CEO de Urbanitae, subrayó el papel de la democratización de la inversión inmobiliaria, que permite canalizar capital hacia nuevos desarrollos y diversificar las fuentes de financiación disponibles para los promotores.
Javier Redondo, socio fundador de Onate Partners, apuntó que la financiación alternativa continúa ampliando su presencia en el mercado inmobiliario español y que existe un amplio margen de crecimiento para este tipo de soluciones.
Cerró el bloque Francisco Javier Piñeiro, responsable de Negocio Promotor de Banco Santander, quien afirmó que no existe un problema de financiación, sino de colocación eficiente del capital y de viabilidad de los proyectos. Explicó que la entidad mantiene su foco en vivienda asequible en alquiler, así como en proyectos build to rent y build to sell, por su capacidad para absorber la demanda estructural en un contexto de crecimiento demográfico y menor capacidad adquisitiva. También mencionó la introducción de un nuevo marco regulatorio que podría facilitar la financiación de promociones sin necesidad de preventas, siempre que el promotor aporte una parte significativa de recursos propios.
En conjunto, los participantes coincidieron en que el futuro de la financiación inmobiliaria pasa por una colaboración más estrecha entre banca y capital alternativo, acompañada de mayor agilidad administrativa y regulación clara que permita atender la creciente demanda de vivienda asequible.
