Aliseda captó en los últimos nueve meses 2.400 millones de euros en oportunidades inmobiliarias off market correspondientes a más de 170 clientes en España. De ese volumen, 460 millones de euros correspondieron a activos terciarios como oficinas, hoteles, centros logísticos y parques comerciales. En muchos casos se trató de productos situados fuera de Madrid y Barcelona que, pese a localizarse en mercados secundarios, siguieron resultando atractivos para el capital.
Así se expuso en la jornada “Aliseda-CRE: un nuevo punto de inflexión”, un encuentro celebrado en Madrid en el que la compañía defendió el creciente interés inversor por el segmento terciario y su capacidad para generar oportunidades de valor en todo el territorio. La firma se presentó además como asset manager integral, acompañando a inversores y promotores en la identificación de oportunidades tanto de rentabilidad como de reposicionamiento y creación de valor.
Aliseda cuenta con un equipo dedicado a activos terciarios en los principales mercados y con una red comercial de 115 profesionales para la gestión y comercialización de activos en toda España. Además, mantiene actividad en rehabilitación a través de su filial EFFIC, especializada en consultoría energética para empresas y en la gestión de Certificados de Ahorro Energético (CAE) para el sector empresarial y residencial.
El contexto macroeconómico y la presión sobre vivienda e infraestructuras
La apertura de la jornada corrió a cargo de Íñigo Fernández de Mesa, vicepresidente de la CEOE y presidente de Rothschild en España, que ofreció una visión macroeconómica del contexto actual y de las claves del nuevo ciclo inmobiliario en España en un momento de elevada incertidumbre global. Según señaló, los mercados interpretan el conflicto entre Estados Unidos, Israel e Irán como un episodio de corta duración. En esa lectura, apuntó que las bolsas asiáticas, especialmente en países potencialmente afectados por un eventual cierre del Estrecho de Ormuz, se mantienen en positivo pese a que por esa vía pasa el 20% del comercio mundial de petróleo.
Fernández de Mesa explicó que ese comportamiento responde a la percepción de que a la mayoría de los actores internacionales les interesa que la situación sea breve, con la excepción de Israel y, quizá, Rusia. En ese contexto, recordó que Donald Trump afrontaba en noviembre las elecciones de medio mandato en Estados Unidos y que una prolongación del conflicto comprometería inversiones previstas por el país norteamericano en Oriente Medio. También advirtió de que un déficit de oferta de petróleo no puede compensarse con facilidad y apuntó que la recuperación de la producción podría verse dificultada por la paralización de determinados pozos.
En su intervención, detalló además que Estados Unidos atraviesa un problema de déficit agravado por la bajada de impuestos y que su financiación exterior resulta más compleja que en el pasado, cuando una parte relevante de su deuda era adquirida por China, Japón y Europa. Según expuso, ahora el sostén exterior recae esencialmente en Europa.
Sobre China, señaló que el país ya produce bienes de valor añadido en ámbitos como el coche eléctrico o la transición energética y que su exceso de producción le obliga a buscar salida exterior. A su juicio, Europa necesita reaccionar con rapidez en un entorno de cambios acelerados y reducir su dependencia de Estados Unidos en materias como los sistemas de pago, la defensa o el suministro energético, mientras abre vínculos con otros mercados como India o Mercosur.
En clave española, Fernández de Mesa sostuvo que la economía está “vadeando el temporal”, con un crecimiento del 2,8% apoyado en el turismo, el crecimiento poblacional, el gasto público y el consumo. Sin embargo, advirtió de que ese comportamiento no debe ocultar debilidades estructurales, ya que la renta per cápita no ha aumentado y la productividad tampoco. Para revertir esa situación, subrayó la necesidad de reducir el absentismo laboral, que en España cuesta 32.000 millones de euros, y de elevar la inversión, un terreno en el que, a su juicio, el país presenta un déficit relevante.
En esa línea, reclamó infraestructuras que acompañen el crecimiento del PIB y cifró en 50.000 millones de euros las necesidades de inversión en agua y en el sistema ferroviario, especialmente en media distancia, así como en puertos y aeropuertos. En el ámbito privado, apuntó a la falta de inversión en redes de distribución y vivienda. Sobre residencial, insistió en que existe un problema simultáneo de oferta y demanda, con un suelo caro, unos costes de construcción al alza, escasos incentivos para los ayuntamientos y dificultades crecientes de acceso a la compra, sobre todo entre los más jóvenes.
También puso el foco en la fiscalidad de la vivienda en España, que calificó de “desorbitada”. Según afirmó, España es el país que más penaliza la propiedad de la vivienda tras Canadá y el Estado recauda 52.000 millones de euros por este concepto, una situación que, en su opinión, puede acabar generando un problema de cohesión social si no se responde a tiempo.
Oficinas, hoteles, logística y retail: dónde vio oportunidades el capital
El núcleo del encuentro fue una mesa redonda con Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties; Óscar Duclert, consejero delegado de Iroko Iberia; Eduardo Fernández-Cuesta, socio de Arcano Partners; y Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda. Mendiluce señaló que, para el inmobiliario, el foco debe ponerse en el tipo de interés real y defendió que el real estate sigue siendo un producto de inversión atractivo, especialmente en aquellos activos en los que puede crearse valor.
Fernández-Cuesta advirtió de que un entorno de tanta incertidumbre no resulta favorable para la inversión. Apuntó al repunte del precio de la energía y a la posibilidad de que la situación se complique si el conflicto internacional se prolonga, con un aumento más intenso de la inflación y una nueva presión sobre los tipos de interés. A su juicio, eso podría traducirse en una restricción del crédito negativa para la inversión. Duclert, por su parte, mostró mayor preocupación por el impacto en los créditos privados.
Clemente puso el acento en la disrupción de las cadenas de suministro, que puede provocar escasez de materias primas, tensión energética e inflación, un escenario al que los bancos centrales suelen responder con subidas de tipos. En ese marco, señaló que los mercados con tipos altos y elevada inflación suelen apoyarse más en el equity.
Por segmentos, el bloque de oficinas concentró buena parte del debate. Clemente defendió que existen ciudades secundarias donde es posible crear producto de gran calidad en un contexto de escasez de oferta, y citó expresamente casos como Bilbao o Málaga. En esas localizaciones, apuntó, las rentas pueden sorprender. También explicó que se está destruyendo mucho stock de oficinas para destinarlo a residencial, lo que está generando tensión en las rentas, no necesariamente en CBD.
Fernández-Cuesta coincidió en que era un buen momento para invertir en oficinas, tanto en Madrid como en otras zonas de España donde no se habían construido inmuebles nuevos en años. Mendiluce matizó que en localizaciones secundarias la clave pasaba por el reposicionamiento. Según explicó, en Madrid el Plan Reside apuntaba precisamente a transformar inmuebles hacia usos más racionales, pero también cabía un reposicionamiento técnico mediante mejoras de eficiencia capaces de generar oportunidades no obvias y diferenciar el producto.
En este punto, Mendiluce recordó que en commercial real estate el 75% de los 650.000 millones de euros de producto existente no cumple normativa y que en 2030 la Unión Europea obligará a mejorar cerca de un 15%. A su juicio, esa adaptación supone al final un ahorro real para el inquilino, por lo que consideró que existe un recorrido relevante en ese tipo de operaciones.
En hoteles, Duclert explicó que Iroko Iberia analizaba tanto establecimientos urbanos como vacacionales. En su opinión, los hoteles urbanos pequeños suelen implicar un cierto riesgo por ocupación. Desde Arcano, Fernández-Cuesta sostuvo que el sector se comporta bien en ambos segmentos, que los dos presentan fundamentos sanos y que sigue habiendo oportunidades, aunque siempre bajo criterios de exclusividad. En esa misma línea, apuntó que el turismo seguirá siendo una fuente de riqueza en España. Mendiluce añadió que los hoteles pequeños despiertan un gran interés cuando el CAPEX es razonable y existen cadenas especializadas en este tipo de producto boutique que aprovechan su potencial.
El living también tuvo espacio en la mesa. En residencias de estudiantes, Mendiluce señaló que hay zonas donde resulta difícil encontrar oferta adicional y planteó la posibilidad de reconvertir colegios que vayan a cerrar en nuevos activos de este tipo. En residencias para seniors, advirtió de que podían aparecer impactos reputacionales por cuestiones como el control del número de personas residentes o el nivel de asistencia, de ahí que considerara imprescindible trabajar con operadores especializados. Fernández-Cuesta indicó que los fundamentales son buenos en residencias de estudiantes, mientras que en residencias de mayores consideró que todavía no se ha encontrado de forma consistente un modelo estable de negocio.
En industrial y logística, Duclert consideró que el producto logístico en España resulta caro en comparación con otros países. En su opinión, las oportunidades están en mercados secundarios siempre que tengan acceso a mano de obra e infraestructuras. También apuntó que el light industrial está funcionando bien en otros países europeos, especialmente en subsegmentos capaces de absorber los incrementos de rentas necesarios para modernizar los activos.
Clemente recordó que España todavía está por detrás en el desarrollo del e-commerce, lo que abre margen de crecimiento, aunque advirtió de que la aparente facilidad de gestión del logístico también ha incrementado la oferta y ha dejado bolsas de vacancia en algunas zonas de Madrid. Aun así, señaló que Merlin Properties ha experimentado incrementos de rentas. Fernández-Cuesta describió el logístico como un sector estable, donde las rentas están subiendo también en plazas secundarias, aunque a veces falte promotor dispuesto a invertir.
En materia de data centers, Clemente lamentó las presiones legislativas y el desconcierto social que, a su juicio, rodean a este segmento en España, en contraste con la actitud de otros mercados. Señaló que Europa está definiendo la ubicación de sus clústeres y defendió que la península ibérica dispone de ventajas que debería explotar, evitando, por ejemplo, limitar la potencia disponible. También pidió evolucionar para no depender exclusivamente de la red en un país con gran capacidad renovable.
Según expuso, el principal problema no está en la generación eléctrica, sino en las redes, por falta de inversión y por no haber permitido el desarrollo de redes privadas. En ese punto criticó que España se haya “estrangulado” con determinadas legislaciones medioambientales. También defendió que los centros de datos no suponen un problema de consumo, ya que representan un 0,5%, y que no deberían serlo con una red bien dimensionada, incluso aunque puedan contribuir a consolidarla. Sobre el agua, indicó que el consumo resulta razonable y depende de la tecnología utilizada. Mendiluce añadió que en los próximos años podría producirse una escasez tanto de mano de obra como de potencia, por lo que reclamó una visión de país.
En retail, Duclert mostró preferencia por los parques comerciales con rentas consolidadas, aunque advirtió de que algunos productos están evidenciando mayores debilidades. Fernández-Cuesta señaló que el sector ha dejado de estar estigmatizado, presenta fundamentales muy sólidos y ha visto crecer la inversión. A su juicio, los activos más sólidos son los centros comerciales dominantes o inmuebles muy específicos, ya que no siempre resulta sencillo acometer un reposicionamiento.
Los ponentes coincidieron en que el mercado inmobiliario español mantiene una evolución positiva y que existen oportunidades relevantes más allá de los grandes polos tradicionales, con Madrid y Barcelona al frente. En ese marco, subrayaron el atractivo de ciudades medianas y de determinados micromercados con rentabilidades elevadas, impulsados por nuevas dinámicas de demanda y por la búsqueda de activos con mayor potencial de revalorización. Esa idea la desarrollaron después Luis Nuño, director de CRE de Aliseda, y Luis Alonso, director de Suelo de la compañía, en sus respectivas intervenciones.
Suelo, rehabilitación y servicios: la actividad que detalló Aliseda
Tras la mesa redonda, Luis Nuño, director de CRE de Aliseda, y Luis Alonso, director de Suelo de la compañía, detallaron los servicios que presta la firma. Nuño recordó que Aliseda mueve una cartera valorada en 1.500 millones de euros, muy heterogénea, integrada por locales, parques de medianas, centros comerciales, hoteles y naves logísticas. Se trata de una cartera con gran dispersión geográfica, fuerte presencia en mercados TIER 2 y TIER 3 y un ticket medio y medio-bajo. Según señaló, la compañía no se centra en activos singulares, sino que opera con soltura en carteras masivas.
El directivo defendió que el objetivo ha sido siempre crear valor añadido a través de una labor de asset management, más que de mera liquidación o comercialización. En ese trabajo, la capilaridad de Aliseda, apoyada en siete delegaciones territoriales, le permite captar una gran cantidad de oportunidades y prestar servicios de asset management, capital markets, consultoría de eficiencia energética y búsqueda de financiación, tanto tradicional como alternativa.
Nuño incidió además en el papel de EFFIC, especializada en rehabilitación energética, adaptación de inmuebles a nuevas normativas y generación de ahorros energéticos monetizables. Según explicó, ese enfoque permite recuperar entre el 20% y el 30% de la inversión realizada en los activos. A ello se suma, según la compañía, una base de datos de más de 5.000 inversores, que Aliseda considera una ventaja en la detección y gestión de oportunidades terciarias.
Por su parte, Alonso defendió que el suelo es hoy el tipo de activo más necesario. Recordó que Aliseda es la mayor comercializadora de suelo de España, con una cartera valorada en 2.000 millones de euros, de la que el 85% es residencial. Esa cartera suma 20 millones de metros cuadrados edificables, lo que supone capacidad para 30.000 viviendas en suelo finalista. Según añadió la compañía, el conjunto de su portfolio de suelo tiene potencial para desarrollar hasta 120.000 viviendas.
Durante 2025, la firma vendió 435 millones de euros en suelo a más de 400 promotores diferentes. En los últimos tres años, esa cifra ascendió a 1.300 millones de euros, con capacidad para 55.000 viviendas. Alonso explicó además que trabajaban con fórmulas a medida y con financiaciones flexibles.
Además de vender, Aliseda captó suelo por valor de 300 millones de euros, mediante acuerdos tanto con grandes operadores como Metrovacesa como con promotores medianos y locales. En la Comunidad de Madrid, la compañía cuenta con 98 suelos, 51 de ellos finalistas, con capacidad para 3.100 viviendas. En la ciudad de Madrid, la cartera sumó 34 terrenos, 17 de ellos finalistas, para 2.000 unidades. Alonso subrayó que la empresa no solo comercializa, sino que también participa en la gestión de los activos, y apuntó que en Madrid existe una cantidad relevante de suelo en etapas avanzadas.
Otro de los ejes del encuentro fue la necesidad de acelerar la rehabilitación del parque residencial en España. Los participantes subrayaron el papel de los Certificados de Ahorro Energético como herramienta para mejorar la financiación de proyectos y avanzar en los objetivos de descarbonización. En ese contexto, se defendió la conveniencia de potenciar este mecanismo para facilitar la inversión en eficiencia energética y acompañar la transformación del parque inmobiliario en línea con las exigencias regulatorias europeas y los objetivos climáticos.
En la clausura, Mendiluce reivindicó el posicionamiento de Aliseda como plataforma con capacidad para anticipar tendencias, generar oportunidades y acompañar a sus clientes en todo el ciclo del activo, desde la identificación hasta la comercialización. Además, anunció que la compañía lanzará en los próximos meses un marketplace digital con oportunidades en exclusiva para clientes, con información orientada a acelerar el análisis de cada proyecto y a poner en contacto a los inversores con los gestores de la firma.